乐清上班族网

标题: 关于金茂·乐宸府的分析贴，（仅代表个人观点，不喜勿喷） [打印本页]

---

作者: 闲的蛋疼的蛋挞    时间: 2021-5-12 21:38
标题: 关于金茂·乐宸府的分析贴，（仅代表个人观点，不喜勿喷）


数据采集都来自于房管局和规划局官网公布，个人观点仅供参考，帮助大家更好的选择
1. 先说说金茂这公司的前世今生，作为一家有央企背景的公司，以金茂大厦为开端，稳扎稳打，以上海为核心逐步拓展，坚持高端定位的“府”系产品为金茂积攒了良好的口碑，一度成为业内的现象级产品。对于众多的“金茂粉”来说，一家实力雄厚，又以品质闻名的房企来乐清这个市场来开发，对于老百姓购买改善房来说当然是好事.
   作为一个关注地产的吃瓜群众，7-8年前参加过一场婚宴，新郎家就买在上海大宁的金茂府，当年上海的地王之一，对于“府”系的产品的品质大家都比较认可！近年来，由于房企开始高周转化，将开发的触角伸向了三四线城市，生产的产品线也默默的发生了变化！   
1.开始讲这块地的基本面
位置位于市区的六环路，地块适中，46亩地，规划9栋房子，约540户，地块整体偏长方形地块，因此很难设计围合式小区，因此绿化体感上不会觉得很出色.
1.先从地理位置分析，处于六环路上，交通还是比较便捷的，无论是通往城区还是周边乡镇（虹桥柳市）以及乐清北高速，交通还是比较便捷，但是背靠着六环路以及高速噪音粉尘等系列影响因素比较大.
2.学区方面：按照今年教育局划分学区，幼儿园就在项目隔壁，为东山南市幼，学区很好，小学未来应该是规划在建的东山小学，属于中规中矩，初中：城东二中，初中由于滨海新区房子比较多，又隔了一座高架桥，且交付时间较晚，大概率会被分流.
3. 生活配套方面：目前周边没有大型商业场所，菜场商超等，基本生活物品购买还是要开车，市新体育馆在附近1公里内，属于感觉都很近，但是就是得开车或者小毛驴才方便
4.区域周边项目的情况，离该项目最近的项目为：项目右手边为景湾花园，属于政府拆迁安置房，目前价格为12000-13000左右，项目的西北侧为东山南三期的安置房，未交付价格也类似13000左右，项目的西南面为悦城花苑，均价15000左右，旁边最近的开发商项目为中梁·星海名著，参考价为18000左右. 根据销售介绍，该项目开盘价为21000-24000之间， 目前来看定价偏高，后续发售消费者能否买单值得观望.
5. 【产品线】目前关于住宅方面，金茂旗下的房子分为三大系列，分别是府系，悦系，墅系.   顾名思义：墅系属于连排产品，不多说....   而府系属于高档住宅楼，如果这项目叫金茂“府” 那一定是改善项目，这类项目一般会在在一二线城市开发，三四线城市一般为“悦”系，悦系以刚需定位为主，结合项目的户型面积段100-138，该项目应该为“悦”系为主，觉得小了的土豪金主爸爸们可以绕道了
6. 项目以全装修交付，参考第二条，是拆除毛胚为主装修，如果是憧憬着“府”系的豪华装修，请仔细了解！

7.结合以上情况，近三年来和这块地，最类似的项目为德信·御宸府，几乎相同的楼面价，地块大小以及户型，以及口碑影响力和作为精装修产品，作为参考物的项目即将交付，大家可以去多关注看看，应该大差不离.
ps，最近一朋友去现场看过，说介绍项目号称对比新湖·金溪，别搞笑了，100-130平的面积段 和140-280的项目作为对照参照物完全不是一个级别，因为最简单的售楼处的大厅一对比就直接秒杀，更不用说别的了！

且买且珍惜，今年乐清作为土地大热一年，众多开发商大鳄不约而同的如期而至，大家买房都感到越来越难，刚需们尽早上车莫犹豫，当然改善型的金主爸爸们可以多方面选择，希望大家都买到心仪房子，付上小区土，可以放大看看楼间距，不要买完了才后悔哦

---

作者: 煉习    时间: 2021-5-12 21:53
其他不说，明显错误三处，首先，幼儿园没有学区之说；其次，按今年刚划分的学区是实验小学，以后大概率是东山小学；第三，这盘不是精装，是全装，就是简装的意思，还有用料和质量与金溪比目前还没定论，以后才分晓。

---

作者: 老和云起    时间: 2021-5-12 22:00
府系要做科技系统，造价太高了，像杭州的金茂府上10万了

---

作者: 闲的蛋疼的蛋挞    时间: 2021-5-12 22:05

煉习 发表于 2021-05-12 21:53
其他不说，明显错误三处，首先，幼儿园没有学区之说；其次，按今年刚划分的学区是实验小学，以后大概率是东山小学；第三，这盘不是精装，是全装，就是简装的意思，还有用料和质量与金溪比目前还没定论，以后才分晓。

幼儿园没学区？  大家普遍反应幼儿园学区才是最难弄的OK？ 第二个这项目三年后交付，滨海实验的位置滨海都不够消化的，就近原则也是东山小学了.  第三你仔细去问问销售他们是简装么？ 简装装标要2000多？

---

作者: 闲的蛋疼的蛋挞    时间: 2021-5-12 22:10

老和云起 发表于 2021-05-12 22:00
府系要做科技系统，造价太高了，像杭州的金茂府上10万了

是的，不过跟区域楼面价有关系，静安的金茂要12万了，府系造价也不会差特别多的，就是有没有想做标杆项目了，大公司不了解乐清土豪的购买力

---

作者: rainy    时间: 2021-5-12 22:15
幼儿园是没有学区分的

---

作者: 闲的蛋疼的蛋挞    时间: 2021-5-12 22:22

rainy 发表于 2021-05-12 22:15
幼儿园是没有学区分的

想读学费便宜又好的幼儿园必须要户籍，滨海几个好的幼儿园等于学区房了

---

作者: 煉习    时间: 2021-5-12 22:34

闲的蛋疼的蛋挞 发表于 2021-05-12 22:05
幼儿园没学区？  大家普遍反应幼儿园学区才是最难弄的OK？ 第二个这项目三年后交付，滨海实验的位置滨海都不够消化的，就近原则也是东山小学了.  第三你仔细去问问销售他们是简装么？ 简装装标要2000多？

幼儿园，你只要城区户口的，你到哪里都可以摇号，什么学区，先把幼儿园入读政策了解一下。第二个虽然说以后是大概率，但今年划分的学区是实验小学，你看看你自己的表达。第三个你看下拍卖公告吧！说话请严谨点，才显得专业点。

---

作者: 海德花园之星    时间: 2021-5-12 22:38
幼儿园有学区，但没有小学这么细分。相当于城东街道的孩子对口城东所有的幼儿园。但公办幼儿园摇号目前是很难的。

---

作者: 海德花园之星    时间: 2021-5-12 22:39
说错了，城东，城南，乐成三个街道都通的。

---

作者: jxl119    时间: 2021-5-12 22:41
这个楼盘两个缺点，下班回家会比较堵，整个地块几乎与6环路平行，离6环路太近了
麻烦楼主分析下远洋那块地

---

作者: 我爱乐清2019    时间: 2021-5-13 00:43
这盘没有特别吸引人的优点。也没什么大的缺点。

---

作者: 磊哥ZL    时间: 2021-5-13 02:15
写了这么多，也辛苦！ 还是给你点个赞！

---

作者: 喻王    时间: 2021-5-13 09:00
地理位置比较优越

---

作者: 西米囊    时间: 2021-5-13 23:23
都不好说啊

---

作者: 设计本    时间: 2021-5-16 23:14
地理位置优越？2w以上就不优越了，把将来北面的预期都涨掉了

---

作者: 798566    时间: 2021-5-16 23:21

设计本 发表于 2021-05-16 23:14
地理位置优越？2w以上就不优越了，把将来北面的预期都涨掉了

口区 别人都不行 就你家房子最优越

---

作者: nxwzhcc    时间: 2021-5-17 09:00
幼儿园虽然有所谓的学区，但是都要摇号，又不是100%上，所以没有意义呀。
装修销售跟我说是500一平的标准，昨天听的，是不是户型不一样装修标准也不一样？不可能吧，500的标准的话，等于没有，还是要装修的。
主要卖点说是离市府近，我真无语，周围菜场超市都没有，交通感觉也会很麻烦，因为大门在单行道上，总体感觉不OK。
价格说2万2到2万4，这个价格干嘛不去买个玫瑰园之类的楼盘住住？还是现房

---

作者: zj007xuxuru    时间: 2021-5-17 13:36

闲的蛋疼的蛋挞 发表于 2021-05-12 22:05
幼儿园没学区？  大家普遍反应幼儿园学区才是最难弄的OK？ 第二个这项目三年后交付，滨海实验的位置滨海都不够消化的，就近原则也是东山小学了.  第三你仔细去问问销售他们是简装么？ 简装装标要2000多？

不是每平方500哪，哪来的2000

---

作者: 因缺斯汀    时间: 2021-5-18 15:26

闲的蛋疼的蛋挞 发表于 2021-05-12 22:05
幼儿园没学区？  大家普遍反应幼儿园学区才是最难弄的OK？ 第二个这项目三年后交付，滨海实验的位置滨海都不够消化的，就近原则也是东山小学了.  第三你仔细去问问销售他们是简装么？ 简装装标要2000多？

装标不是500吗？哪来的2000啊

---

作者: 叽里咕噜说    时间: 2021-5-18 20:58

因缺斯汀 发表于 2021-05-18 15:26
装标不是500吗？哪来的2000啊

装修基本哪里都是应付正册的，价格对应房子本身你觉得值不值就行了

---

作者: 谢小兹    时间: 2021-5-21 22:17

闲的蛋疼的蛋挞 发表于 2021-05-12 22:05
幼儿园没学区？  大家普遍反应幼儿园学区才是最难弄的OK？ 第二个这项目三年后交付，滨海实验的位置滨海都不够消化的，就近原则也是东山小学了.  第三你仔细去问问销售他们是简装么？ 简装装标要2000多？

无知不是你的错。无知还表现的理直气壮就厉害了

---

作者: 东城运河    时间: 2021-6-8 21:32
字写的多，算你狠

---

欢迎光临 乐清上班族网 (http://g.5iyq.com/)

Powered by Discuz! X3.3