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标题: 关于建发·君澜和著的分析贴（仅代表个人观点意见，不喜勿喷！） [打印本页]

作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-9-26 00:40
标题: 关于建发·君澜和著的分析贴（仅代表个人观点意见，不喜勿喷！）
1.【土地面粉价格】先说说基本面，这块地于2021.4.16日成功出让，在上半年温州土拍市场的狂热下，该地块可谓是备受关注，各大房企聚焦于此，经过109轮“血拼”，蝴蝶广场对面的乐清市中心区ZX-9a-1地块（公开出让地块）由厦门兆恒盛房地产开发有限公司（建发）竞得，成交价10.62 亿元，竞配14900㎡配套用房，成交楼面价约11676元/㎡，溢价率29.8%。综合楼面价大约14500/平米. 虽然新地王价格已经绿城被重新刷新，但是当时参考新湖·金溪9700楼面价，金茂·乐辰府10141楼面价，以及远洋·山海万和10800楼面价（当时地王）建发选择这块地可谓下了血本！这里就要提一下建发这家公司的“土豪”操作了，自从去年建发进入温州市场，大手一挥一口气在土地市场上买买买拿下三块地，全部是高溢价+配建的时候，无数人都感慨他们无视成本的开发，也定了基调.  个人认为这块地配套配建比例过高，尤其是8.17国家调控土地政策发布后，拿地成本高了10-15%的溢价.

2.产品线：第一：建发建筑风格主打是中式庭院设计，行内有句话【奥迪造灯，建发造门】，就是对其最好的评价，略微看过建发其它项目府系产品，风格大气比较像北京以前那些王府的设计，乐清的项目的大门也是恢宏气派，绝对给个赞.
   第二：市面上中式产品风格大体分为两类，一类为传统的中式园林，以再现自然山水为设计的基本原则，追求建筑和自然的和谐，达到“天人合一”的效果。而不是简单地模仿，是“本于自然，高于自然”，把人工美和自然美巧妙地结合起来。
   由于该地块没有历史遗迹和自然山水，只能采用新中式造园手法风格，风格大体为运用中国传统韵味的色彩、中国传统的图案符号、植物空间的营造等来打造具有中国韵味的现代景观空间，展现“水、桥、房”的空间格局、“轻、秀、雅”的建筑风格、“情、趣、神”的园林意境。这里就暴露了一个核心缺点由于原始地块的形状，以及限高54米的政策，该项目很难设计成围合式小区，业主无法享受到大面积的绿化空间，容易造成“偏安一隅”的感觉，此外文化符号缺少，展示区绿植植物感官较low（吐槽一下感觉还不如中梁系列的绿植，更别提法系风格项目新湖海德，置信翡翠湾高成本的树种

，也可能是由于季节和项目进度缘故，后续可以关注下，希望能交出满意答卷，能做到“徒有其表”！

第三：面积段系：面积段目前有三种，为139，178 ，225平米，目前出了两个样板房，分别为139和225， 139属于三开间朝南，四个房间为四个角落的设计（比较像海逸豪亭之前的户型）由于是小高层得房率还是不错的，缺点大家自己发现

，预估价格为24000-26500/平米，225的大户型做了五房四卫的设计，大的四朝南设计，户型很像当年花重金打造的时代·御峰，尤其是客厅，根据最新金溪大户型价格，按揭折后好楼层破30000，以建发的土豪风格，好楼层价格不会低于28000，大约600-650w左右的总价（P S真羡慕土豪们

第四：项目竞品方面：由于下半年楼盘众多，大约10几个，这里就简单分析几个比较直接对比的项目， 1.新湖·金溪，这个月29号北区也开盘了，这次面积段为175-252，也是建发主要竞争对手了，根据实探，预计去化率能达到80%，还是yyds，不营销不分销都能卖的这么好，确实有几把刷子，后续金溪北区只有137-176的产品了，估计和建发139竞争比较激烈，大户型选择不多. 2. 绿城·昆玉，以176-300为主，后续将更新昆玉分析篇，建发主要对手是绿城，价格约为600-1100w的房价款，刚改大客户的数量大约每年200-300组的市场成交量，后续可能会有较长时间的营销厮杀，非A即B，价格和营销方面大家可以持续关注着. 3.远洋第四期以及新的20亩小地块，个人觉得不是一个层级的产品，（对比一二期的价格）现在的产品参数以及价格，简直是智商税没交够

本文仅代表作者目前的感受，会因时间节和项目节点变化而变化，开发商总是很机智的，懂得在适当的时候把握住客户们的心.
第五：板块位置，区域价值
1.离市政府，蝴蝶广场，南虹广场，市民公园很近，位置还是很不错的！生活便捷，出行也比较便捷. 缺点目前是学区都比较远，未来该区域大抵是八小分校的东山小学，目前来看学区还是比较尴尬的. 不过吃住行都很方便，外卖也比较容易送，还是非常nice的！最大的缺点，是周围的二手房都卖不起价，时代御峰，香格里拉，瑞丰园等，单价最高可能也就是中梁·星海名著了，周边还有三期东山南的安置房，看后续客户能否接受这鹤立鸡群的价格.
2. 最大的问题是轻轨噪音问题，去实际看过温州的S1，而且是包了隔音的轻轨，附个视频，看看乐清的S2如何解决！

最后附一张项目的平面图以及参数图，可以电脑上放大查看，能看到房子的参数，以及楼间距，买房记得注意哦装修是可变的，采光和楼间距不行

[video=http://mag.picyq.com/pic/20210926/1632587977274561104.jpg]http://mag.picyq.com/video/20210926/1632587977274412608.mp4[/video]

作者: 你说 时间: 2021-9-26 09:13
很详细，很牛逼的拔草帖。。

作者: renshengui2 时间: 2021-9-26 10:04
这帖子可以赞个留个记号常常看看。难得这样的帖子

作者: 喻王 时间: 2021-9-26 10:14
这个售楼部高大上，为目前乐清最好看

作者: 13905878659 时间: 2021-9-26 10:22
点赞贴

作者: 临溪而渔 时间: 2021-9-26 10:30
看好金溪花园，不过真心觉得北区真的远不如南区

作者: 陈乔木 时间: 2021-9-26 10:40
有点东西啊兄弟

作者: 红叶黄秋意晚 时间: 2021-9-26 10:52
点赞

作者: 余哈哈 时间: 2021-9-26 10:59
看好绿城

作者: fang_yy 时间: 2021-9-26 10:59
地块一把刀，西门临轻轨，其他完美

作者: bestone 时间: 2021-9-26 11:11
位置不行品质算高档相当于跑车在水泥地里开

作者: ruiruirui 时间: 2021-9-26 12:29
楼哥学着点。天天在那边水。看看楼主

作者: 打死不告诉别人 时间: 2021-9-26 13:29
蛋挞能说下金溪的顶层产品吗？280到460的。为什么金溪的顶层反而贵很多

作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-9-26 13:39

打死不告诉别人发表于 2021-09-26 13:29
蛋挞能说下金溪的顶层产品吗？280到460的。为什么金溪的顶层反而贵很多

好的，后续会更新的, 市场有一条潜规则，越贵的东西反而越便宜

作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-9-26 13:49

临溪而渔发表于 2021-09-26 10:30
看好金溪花园，不过真心觉得北区真的远不如南区

北区参数指标更好一点，南区部分楼栋可以借中运河公园的景观，两个区都有好房子的

作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-9-26 13:51

余哈哈发表于 2021-09-26 10:59
看好绿城

是的，我也看好，高端的三栋产品线还是很棒，后续看主力170如何做了，绿城的优点是外立面漂亮，但是得房率低

作者: chzzzs 时间: 2021-9-26 13:56
非常棒的贴子，很有营养

作者: chzzzs 时间: 2021-9-26 13:58

ruiruirui 发表于 2021-09-26 12:29
楼哥学着点。天天在那边水。看看楼主

楼哥受充值影响，没办法客观来评判各个楼盘

作者: 磊哥ZL 时间: 2021-9-26 14:23
好文章！还附带了 s1轻轨通过的视频！太赞了！

作者: 乐清楼哥 时间: 2021-9-26 15:56

ruiruirui 发表于 2021-9-26 12:29
楼哥学着点。天天在那边水。看看楼主

来，笔给你，你来写

作者: 管校长 时间: 2021-9-26 16:49
缺点两个很明显的地块。。轻轨噪音污染和地块狭长

作者: 蒙西西了 时间: 2021-9-26 17:07

磊哥ZL 发表于 2021-09-26 14:23
好文章！还附带了 s1轻轨通过的视频！太赞了！

这样看！轻轨噪音很明显啊！

作者: 磊哥ZL 时间: 2021-9-26 17:13
建发真的挺可惜的！  这房子规格挺高的
直接就是133-235  直接石材干挂  诚意满满！
可惜了选地眼光真不咋地！  一直以为这块地会盖安置房的！  因为这么狭长的地真的很差！  这个轻轨就更加致命了  这个噪音未来是巨大隐患！

作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-9-26 17:31

磊哥ZL 发表于 2021-09-26 17:13
建发真的挺可惜的！  这房子规格挺高的
直接就是133-235  直接石材干挂  诚意满满！
可惜了选地眼光真不咋地！  一直以为这块地会盖安置房的！  因为这么狭长的地真的很差！  这个轻轨就更加致命了  这个噪音未来是巨大隐患！

铝板为主吧，现在石材干挂没几个房开成本够，靠轻轨也都是小户型，大户型位置很不错的

作者: 磊哥ZL 时间: 2021-9-26 17:43

闲的蛋疼的蛋挞发表于 2021-09-26 17:31
铝板为主吧，现在石材干挂没几个房开成本够，靠轻轨也都是小户型，大户型位置很不错的

石材加铝板！够可以了！！
不像某开发商图真石漆整天吹自己高端盘！

作者: 永远没有人理我 时间: 2021-9-26 18:11
脏乱差轻轨飘过

作者: 夜袭的风 时间: 2021-9-26 18:27

磊哥ZL 发表于 2021-09-26 17:43
石材加铝板！够可以了！！
不像某开发商图真石漆整天吹自己高端盘！

磊哥哪个盘哈哈

作者: 龙蛇 时间: 2021-9-26 18:28
脏乱差倒不会，轻轨倒是货真价实，不影响不大，早上六点到晚上十点，晚睡早起不影响

作者: 磊哥ZL 时间: 2021-9-26 18:35

夜袭的风发表于 2021-09-26 18:27
磊哥哪个盘哈哈

某俩个带海的楼盘！

作者: 张大王 时间: 2021-9-26 20:12
这个容积率，这个地块楼宇排布，能好得了？

作者: 我爱乐清2019 时间: 2021-9-26 20:18
这广告打的好。

作者: 熊猫LIN 时间: 2021-9-26 21:50
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 黑神话 时间: 2021-9-26 22:15
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 阿远是我 时间: 2021-9-26 22:53

乐清楼哥发表于 2021-09-26 15:56
来，笔给你，你来写

别天天房开请客就去喝酒包厢。

作者: 江江江楠 时间: 2021-9-27 00:29

最后的视频成功劝退我了

作者: 东城运河 时间: 2021-9-27 06:12
这才是专业楼探，有内涵

作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-9-27 10:05

江江江楠发表于 2021-09-27 00:29
最后的视频成功劝退我了

其实还好了，视频是由于晚上比较安静，所以声音显得特别大，在室内有隔音玻璃还好的，声音是往上面走的，停留在31-55米之间噪音最大，反而低层听不到多少声音

作者: renshengui2 时间: 2021-9-27 10:32

闲的蛋疼的蛋挞发表于 2021-09-27 10:05
其实还好了，视频是由于晚上比较安静，所以声音显得特别大，在室内有隔音玻璃还好的，声音是往上面走的，停留在31-55米之间噪音最大，反而低层听不到多少声音

乐清就缺楼主这些专业人士了，学习

作者: 只爱一点点 时间: 2021-9-27 10:55
这建筑中式看上去不错

作者: 想你的K 时间: 2021-9-27 22:39
这声音就跟冲马桶一样，一天冲到晚

作者: hllshi 时间: 2021-9-28 07:40
劝退好文

作者: 设计本 时间: 2021-9-30 07:56

磊哥ZL 发表于 2021-09-26 17:13
建发真的挺可惜的！  这房子规格挺高的
直接就是133-235  直接石材干挂  诚意满满！
可惜了选地眼光真不咋地！  一直以为这块地会盖安置房的！  因为这么狭长的地真的很差！  这个轻轨就更加致命了  这个噪音未来是巨大隐患！

你金溪选地眼光也不咋滴，建发旁边市府，文化综合体、蝴蝶广场，市民公园，你旁边除了一个学校，有个锤子哦？有忽悠？还整天指责别人的盘

作者: 磊哥ZL 时间: 2021-9-30 13:18

设计本发表于 2021-9-30 07:56
你金溪选地眼光也不咋滴，建发旁边市府，文化综合体、蝴蝶广场，市民公园，你旁边除了一个学校，有个锤子 ...

你这个内容太少了！
因为我星海名筑还有套叠墅悦荣府还有套！你再写上星海的缺点悦荣府的缺点！一起哦！

作者: 小斌优品 时间: 2021-9-30 15:48
地铁会吵吗

作者: 小斌优品 时间: 2021-9-30 15:49
豪华

作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-10-1 19:07
大家可以多探讨下

作者: 夜袭的风 时间: 2021-10-4 18:33

小斌优品发表于 2021-09-30 15:48
地铁会吵吗

非常吵去温州听下

作者: 公瑾请鞭挞我吧 时间: 2021-10-7 11:47
能帮忙核实一下，建发这个大门以后是不是保留做大门的吗？有些人说这个大门大部分是商业，以后要卖的。还有一点就做物业用房。拆了好可惜

作者: 闲的蛋疼的蛋挞 时间: 2021-10-8 13:16

公瑾请鞭挞我吧发表于 2021-10-07 11:47
能帮忙核实一下，建发这个大门以后是不是保留做大门的吗？有些人说这个大门大部分是商业，以后要卖的。还有一点就做物业用房。拆了好可惜

根据规划图现在的售楼处大门，以后应该是物业用房和商业用房，应该不拆，但是大概率也不会通行，真正的大门在项目的西边

作者: 谢谢爱情 时间: 2021-10-10 18:03

公瑾请鞭挞我吧发表于 2021-10-7 11:47
能帮忙核实一下，建发这个大门以后是不是保留做大门的吗？有些人说这个大门大部分是商业，以后要卖的。还有 ...

大部分是商业，我问了，车库宽度240 大车不好停

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