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标题: 关于*厦·万象天地的技术分析贴我有这5点想表达一下 [打印本页]

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作者: 闲的蛋疼的蛋挞    时间: 2022-3-4 11:42
标题: 关于*厦·万象天地的技术分析贴我有这5点想表达一下

关于*厦·万象天地的技术分析贴，（仅代表个人观点，不喜勿喷！）

1. 先说说这块地的前世今生，作为水深的自留地，从2009年开始空在市中心多年没有反应，里面涉及指标，村民建筑款无法统一等等一系列问题，经历过2009-2013乐清炒房年代的人可能依然记忆犹新，当年这块地的指标从70-80w抄到了260，甚至最后一手成交价在282w，历尽多年，价格回落到了基本盘，也终于有房开接手了，对很多人来讲其实是好事.
2.【技术参数】方面东厦·万象天地总建筑面积约132446㎡，共10幢楼，小区占地约43亩，容积率约3.5，绿地率约30%，建筑密度28%.  165平米层高3米，185平米层高3.1米.    有人可能好奇为什么小区设计了10幢高层，平方面积都这么大，如果开发小一点户型，不是更受欢迎更好卖么？  其实根据第一版设计图时，这项目是以130+140 和168为主的，后来由于几栋采光标准无法满足国标（大寒日不少于2小时，冬至日不少1小时）为满足要求改为大户型，买房小贴士：装修和格局是可以改变的，但是视野和采光是无法变更的，一定要仔细考量.
3.【开发商】东厦作为乐清本土老牌开发商了，可能细心的朋友会知道，最早的新世纪花园就是它开发的，也承载了一代人的记忆，中间沉寂了10几年，做了东山南几个安置代建项目，（东厦海岸明珠等） ，直到近几年一个政策，承建商必须由乐清本土承建商招揽，所以大家可以看到（海月清风，恒大 富力 建发，新湖金溪，远洋等等开发商项目都是由恒鸿来建设的，包括90%以上的安置房项目），作为包工头来讲，它已经无可厚非了，但是作为开发商，尤其是现在“国进民退”的形式下，它也是负重前行，由于东厦·未来城的热销，加之去年土地市场的热潮，买房人摇号的疯狂，也抓紧囤了一波地皮，加之一些消息，今年可能也是它一个重要拐点，以史为鉴，上一个十年，乐清也有一家极为相似的开发商，静待时间检验.
【价格篇】一个楼盘的定价的主要因素参考的是周边的价格，这附近的二手房，中梁璟园，南虹公园壹号，国宾壹号为主要价值导向，现房基本在1.8-2.3之间，那期房的价格一定是不会高于这的，所以一期开盘定价2.5-2.7的时候，作为购房者来说，都普遍觉得价格非理性话，最近朋友圈铺天盖地发这项目直降100w，1. 拿地价便宜，开发商收了大量指标，综合成本地价可能还不到7500，他卖18000都还有的賺. 2.降价只是把水份挤出去了，再加上它多项目运转，资金链比较紧张，如果你不是全款，你可以了解一下这更像是一种金融融资模式. 3.  这块地10栋楼，只有不到三栋是房开的，其实就是普遍意义的安置房了，安置房2.1-2.2价格在乐清其实是不低的，更何况结合以后这里很多村民对于建造资金的投入，后续是否清爽交付，打一个 4. 7.8折是不是有点像某开发商有没有似曾相识呢？
【结语】项目地理位置还是比较好的，目前这价格也确实吸引人，目前来说还是存在一定风险，自住交个首付可以冲一冲，强烈建议不要全款购买，为了折扣点成本过高，对于追求高品质生活的购房者来说（还是去纯开发商购买）后期可以少很多麻烦，价格高点自己没有后顾之忧，也期待后续这波操作能否对乐清市场造成持续影响. 缓慢更新中….

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作者: 红叶黄秋意晚    时间: 2022-3-4 12:03
分析相当到位

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作者: 磊哥ZL    时间: 2022-3-4 12:13
厉害

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作者: 1123rr    时间: 2022-3-4 12:15
应该没有**会花2万买乐清的安置房吧？

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作者: 临溪而渔    时间: 2022-3-4 12:15
老哥专业，个人认为2w左右能接受，如果是纯开发商楼盘，价格2.2w起我都觉得非常合理

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作者: 年纪18888    时间: 2022-3-4 12:19
确定只有三栋房开？

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作者: 年纪18888    时间: 2022-3-4 12:23

1123rr 发表于 2022-03-04 12:15
应该没有脑瘫会花2万买乐清的安置房吧？

好像有很多你口中的脑瘫买了 不知道你是不是灵清的没钱买

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作者: 闲的蛋疼的蛋挞    时间: 2022-3-4 12:24

1123rr 发表于 2022-03-04 12:15
应该没有脑瘫会花2万买乐清的安置房吧？

也有比房开品质高很多的安置房，超过2+ 不能一棍子打死

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作者: 年纪18888    时间: 2022-3-4 12:25

1123rr 发表于 2022-03-04 12:15
应该没有脑瘫会花2万买乐清的安置房吧？

你灵清 应该没钱买吧

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作者: 闲的蛋疼的蛋挞    时间: 2022-3-4 12:26

年纪18888 发表于 2022-03-04 12:19
确定只有三栋房开？

是的，指标大多数还是在村民手里

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作者: hfhsu    时间: 2022-3-4 12:29
真的楼主这么说，2w多买个安置房确实不值买，而且后续有没有问题不好说，因为以前水深村纠纷问题太大了

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作者: chzzzs    时间: 2022-3-4 12:33
专业

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作者: 左俊    时间: 2022-3-4 12:33
加利息装修。这套安置房没五百万下不来啊。而且风险很大。

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作者: 年纪18888    时间: 2022-3-4 12:38

闲的蛋疼的蛋挞 发表于 2022-03-04 12:26
是的，指标大多数还是在村民手里

不是说 只有二栋或者三栋是代建吗 村民卖的很多

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作者: 闲的蛋疼的蛋挞    时间: 2022-3-4 12:47

年纪18888 发表于 2022-03-04 12:38
不是说 只有二栋或者三栋是代建吗 村民卖的很多

本末倒置了

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作者: 非全面屏    时间: 2022-3-4 12:51
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽

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作者: cszh0430    时间: 2022-3-4 13:07


楼主哪里听来的，只有3幢是房开的？只有2幢是代建的，其他都是房开的
十多年，这块地能保留指标的村民不多，能留下来的村民去年也卖掉了一些给房开，何来的指标大部分都在村民手里？

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作者: 磊哥ZL    时间: 2022-3-4 13:17

非全面屏 发表于 2022-03-04 12:51
别的不说，万象天地，这门面就一副安置房的样，和君兰比比就差远了。

人家对标的是绿城昆玉！

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作者: 1123rr    时间: 2022-3-4 14:52

年纪18888 发表于 2022-03-04 12:25
你灵清 应该没钱买吧

笑死了，老子去年去年就买了金溪了

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作者: ling2    时间: 2022-3-4 15:02
据说村民指标原来房开回收180万，开发商代建一个指标153万多了，加起来都得333万多了

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作者: 闲的蛋疼的蛋挞    时间: 2022-3-4 15:39

ling2 发表于 2022-03-04 15:02
据说村民指标原来房开回收180万，开发商代建一个指标153万多了，加起来都得333万多了

是的，去年房开回收村民指标一般是183平米左右，房子163平*7800/平米回收，还有20平米商铺*28000平，约180w，代建费是6000/平米 ， 买指标相当于多20平米商铺和多送一个车位，但是考验手气摸楼层，7800回收卖22000 肯定賺的不用多想

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作者: 年纪18888    时间: 2022-3-4 16:00

1123rr 发表于 2022-03-04 14:52
笑死了，老子去年去年就买了金溪了

按道理买金溪的人素质应该挺好。不是一口一个脑残，安置房什么的，不是看不起你 可能有点悬

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作者: 1123rr    时间: 2022-3-4 16:28

年纪18888 发表于 2022-03-04 16:00
按道理买金溪的人素质应该挺好。不是一口一个脑残，安置房什么的，不是看不起你 可能有点悬

怎么说实话也不行？花2万买乐清的安置房不是没脑子？还夸你真棒？金溪刚出那时候买也才2万2

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作者: 箫台尊者    时间: 2022-3-4 17:01
水深村，水深村，听说水真的很深，村里太复杂，所以很多事情搁到现在。

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作者: 烟雨123    时间: 2022-3-4 17:03

1123rr 发表于 2022-03-04 16:28
怎么说实话也不行？花2万买乐清的安置房不是没脑子？还夸你真棒？金溪刚出那时候买也才2万2

说的好像金溪啥好盘一样…瑞安的地头蛇房开..来乐清就当个宝….看看新湖春晓还在闹..

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作者: 没有非机动车道    时间: 2022-3-4 17:03
楼主分析的很有道理，未来的隐患都考虑到了。

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作者: 1123rr    时间: 2022-3-4 17:18

烟雨123 发表于 2022-03-04 17:03
说的好像金溪啥好盘一样…瑞安的地头蛇房开..来乐清就当个宝….看看新湖春晓还在闹..

是不是好盘看不出来？哪个盘卖的过金溪？

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作者: 西面囊    时间: 2022-3-4 19:02
套路来了，气氛组排队排起来了

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作者: 侃堪    时间: 2022-3-4 19:12
厉害干货

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作者: 树袋熊出没    时间: 2022-3-4 19:40

1123rr 发表于 2022-03-04 17:18
是不是好盘看不出来？哪个盘卖的过金溪？

去了解一下乐清市场再说吧，在金溪之前，海悦是乐清最大的楼盘，别杠，我不是海悦业主。

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作者: 昨日之光    时间: 2022-3-4 21:26
论坛里看过最专业和中肯的评论 有水平的。

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作者: 乐清绿缘家政    时间: 2022-3-4 22:16
没看，所以不会喷

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作者: 春风游荡    时间: 2022-3-4 22:36
分析在理，理性一点，这个楼盘不值这个价

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作者: 啊小成    时间: 2022-3-5 06:54

1123rr 发表于 2022-03-04 14:52
笑死了，老子去年去年就买了金溪了

金溪很好？  人家安置房居民好几套房子。不比你有钱？

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作者: 啊小成    时间: 2022-3-5 06:58

非全面屏 发表于 2022-03-04 12:51
别的不说，万象天地，这门面就一副安置房的样，和君兰比比就差远了。

确实是这样。君澜中式风格老年土像。万象一副现代感年轻气息

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作者: 啊小成    时间: 2022-3-5 06:59

春风游荡 发表于 2022-03-04 22:36
分析在理，理性一点，这个楼盘不值这个价

值不值得买不知道。反正我逛南虹方便。去跑步中心公园方面。去买菜菜场方便。去坐飞机 S2方便。

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作者: wzyhf    时间: 2022-3-5 07:54
这波排队买房的，接下来很可能是同一拨维权人士

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作者: 西面囊    时间: 2022-3-5 09:09

啊小成 发表于 2022-03-05 06:58
确实是这样。君澜中式风格老年土像。万象一副现代感年轻气息

万象带“金边”的设计，土洋土洋，果然符合乡土气息

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作者: 1123rr    时间: 2022-3-5 09:13

啊小成 发表于 2022-03-05 06:54
金溪很好？  人家安置房居民好几套房子。不比你有钱？

确实，我商品房好几套了，安置房真厉害

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作者: 海中星    时间: 2022-3-5 10:27

1123rr 发表于 2022-03-04 16:28
怎么说实话也不行？花2万买乐清的安置房不是没脑子？还夸你真棒？金溪刚出那时候买也才2万2

买金溪的感觉脑子更不好使！周边啥都没有，不值这个价格。

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作者: 黑神话    时间: 2022-3-5 10:39
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽

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作者: 黑神话    时间: 2022-3-5 10:41
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽

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作者: 蕪盡    时间: 2022-3-5 10:43
1个半小时就买完了，一套不剩，吃瓜的群众可以散了。

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作者: 1123rr    时间: 2022-3-5 10:46

海中星 发表于 2022-03-05 10:27
买金溪的感觉脑子更不好使！周边啥都没有，不值这个价格。

是是是，买金溪的人都没你聪明是吧，你脑子真灵光

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作者: 名字不能短    时间: 2022-3-5 10:50
挺好的

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作者: 寻找者    时间: 2022-3-5 10:52
不太了解

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作者: 怡筠    时间: 2022-3-5 10:54
位置地理好，南虹正对面

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作者: ~阑~    时间: 2022-3-5 11:06
有内涵

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作者: 没个性    时间: 2022-3-5 11:09
真厉害

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作者: czfeng    时间: 2022-3-5 11:14
没钱人路过看下热闹。

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作者: 装火灵清    时间: 2022-3-5 11:16
分析的不错

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作者: 七月茶花谁挽纱    时间: 2022-3-5 11:19
分析的相当厉害

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作者: 众叶明心    时间: 2022-3-5 11:26
表达详细

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作者: Richard-Wu    时间: 2022-3-5 11:28
技术贴支持一下

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作者: 锋GG    时间: 2022-3-5 11:28
有道理

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作者: 叶已秋声    时间: 2022-3-5 11:30
分析的很好

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作者: 路人甲233    时间: 2022-3-5 11:30
是这样的吗？

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作者: 乐善人生    时间: 2022-3-5 11:32
有钱人真多啊

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作者: 一路走过    时间: 2022-3-5 11:36
围观

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作者: 鲁亮亮    时间: 2022-3-5 11:42
吃瓜

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作者: 骑着蜗牛去上班    时间: 2022-3-5 11:50
楼主的文采真好

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作者: 叶以沫    时间: 2022-3-5 11:50
人才，这么多内容

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作者: 爱为永恒    时间: 2022-3-5 11:55
好高的大楼

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作者: 啊安哥    时间: 2022-3-5 12:09
买房跟买菜是的，现在的有钱真牛

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作者: 繁花00    时间: 2022-3-5 12:12
条理清晰

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作者: Willing-陆    时间: 2022-3-5 12:14
分析的有道理

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作者: zjkjchen    时间: 2022-3-5 12:22
就怕物业收不到钱，到时候管理差 跌价

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作者: 胡总    时间: 2022-3-5 12:23
厉害

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作者: mov    时间: 2022-3-5 12:25
厉害

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作者: 霸王条款    时间: 2022-3-5 12:26
只能地段值钱。

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作者: 乌龙闯情关    时间: 2022-3-5 12:27
说了这么多

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作者: 你在哪丶    时间: 2022-3-5 12:33
棒棒棒

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作者: 花好月圆1    时间: 2022-3-5 12:36
分析的很透彻

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作者: Jinzzlachanj    时间: 2022-3-5 12:39
。。不知道怎么说，买房离我还很远

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作者: 小可爱呀    时间: 2022-3-5 12:43
厉害

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作者: 谈何容易    时间: 2022-3-5 12:53
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽

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作者: babylovech    时间: 2022-3-5 12:54
买不起

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作者: 清晨！    时间: 2022-3-5 12:54
今天下班路过哪里的时候看还是有好多人到哪里看房价

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作者: benben19850730    时间: 2022-3-5 12:55
太贵

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作者: 纳什    时间: 2022-3-5 12:55
旺仔牛奶

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作者: 阿太    时间: 2022-3-5 12:55
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽

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作者: 我该何去何从    时间: 2022-3-5 12:58
降价100万还送车位

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作者: 你哈你哈    时间: 2022-3-5 13:04
北京郊区才5万

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作者: 日落星辰    时间: 2022-3-5 13:06
这么贵？

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作者: 风云直播    时间: 2022-3-5 13:15

分析相当到位

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作者: panshiren520    时间: 2022-3-5 13:19
看看不说话

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作者: 有梦为马    时间: 2022-3-5 13:27
吃瓜，反正也买不起

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作者: 1356777    时间: 2022-3-5 13:40
写这么多

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作者: wj。    时间: 2022-3-5 13:44

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作者: 我爱上班1977618    时间: 2022-3-5 13:53
安置房还这么贵

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作者: 老白家的牛油果    时间: 2022-3-5 14:14

hfhsu 发表于 2022-03-04 12:29
真的楼主这么说，2w多买个安置房确实不值买，而且后续有没有问题不好说，因为以前水深村纠纷问题太大了

水深一期二期好像因为各种原因，有些证还没下来吧？

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作者: sammm    时间: 2022-3-5 14:17
楼主专业

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作者: camera    时间: 2022-3-5 14:21
有钱人啊

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作者: wbmay    时间: 2022-3-5 14:27
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽

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作者: 一生，何求。    时间: 2022-3-5 14:28
到位

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作者: 晴天大叔    时间: 2022-3-5 14:50
看看热闹就好，一句话，安置房就不值

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作者: 活蹦乱跳    时间: 2022-3-5 15:33
安置房真心不敢买，你看看乐清海上明月就知道了，才几个月全新的基础设备就被大妈大爷糟蹋成什么样了，而且物业还不敢说话，关键是说了也没用，农民房，农民最大，我爱咋放就咋放

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作者: 磊哥ZL    时间: 2022-3-5 17:14
江湖大镜马上跟进！ 哈哈！

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作者: 齐木喵喵喵    时间: 2022-3-5 19:12
这贴质量真高。我听到认识的人说早上去抽签了，指的八成是它

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作者: 风之子aa    时间: 2022-3-5 19:14
3号楼是路冲房吗？

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