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标题: 柳市的盘长了颗乐清的心？沄栖风华你会认可吗？欢迎讨论 [打印本页]

作者: 乐清楼哥 时间: 2022-5-6 15:37
标题: 柳市的盘长了颗乐清的心？沄栖风华你会认可吗？欢迎讨论

导读

在四月十九号，楼哥发布的“每周成交报告”中，沄栖风华园拿下了销量第二名，但是相信不少朋友都不太了解这个盘。并且巧合的是在一年前的同一天，也就是21年4月19日，上坤和新隆就是在这一天拍下了【2020】070号地块，也就是现在沄栖风华这个楼盘所在的地块。

这么算来沄栖风华这个楼盘的建设也已经一整年了。那么楼哥也给大家介绍一下沄栖风华，希望给大家带来一些了解。

1开发商

沄栖风华是一个合作的盘，由上坤地产和新隆控股一同开发。

上坤地产集团有限公司相对来说是一家比较年轻的公司，成立于2010年，以高品质综合性地产开发及运营为主营业务，2020年于香港交易所主板挂牌上市，致力成为“城市优质生活服务商”。（来源：百度百科）

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而新隆控股，百度百科并没有收录关于这家开发商的信息，楼哥也是找到了他的官网，获取的信息如下：

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新隆控股有限公司，是一家拥有近三十年住宅开发及运营经验的专业地产开发企业。1992年国有企业性质的宁波市北仑新隆房地产总公司设立登记，在1999年公司改制为民营性质的宁波市北仑新隆房地产有限公司，在2015年公司正式更名为新隆控股股份有限公司并扩大经营范围，公司现已形成立足宁波、辐射长三角的区域开发布局。致力做地产新常态下长三角领先的城乡建设统合运营商！（来源：新隆控股官方网站）

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最后楼哥还是想吐槽一下“沄栖风华”这个名字，如果是“云栖”，那还是不错的，栖有停留、居住、寄托、隐居等意思。同时云栖本身也是一个词语，读音是yún qī，意思指隐居。

在楼盘名一个比一个“大”的时代，“云栖”听起来别有一番闲云野鹤的休闲风味。但是“沄”形容大浪滔天，水波汹涌的样子，“沄”一动，“栖”一静，安逸舒适感就没那么足了。当然也可以说：动静皆相宜。

2地块属性

楼哥做了个图，大家对这个地块的基础指标可以有个直观的了解：

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可以看到这个地块基础属性，整个地块的面积约32亩，属于偏小的地块，2.5的容积率，≤22%的建筑密度，≥35%的绿地率，以及限高54米。
然后我们结合地块的形状 (, 下载次数: 114) 整体的地块呈现一个长方形，长方形较长的边南北朝向。
总体而言，单单论地块，暂时不考虑其他的话，除了整个地块略小一点，整体是非常不错的。特别是≤22%的建筑密度，≥35%的绿地率，以及限高54米。会有非常不错的居住体验。并且整体地块的形状很周正，朝向也可以最大化利用地块。除了面积偏小一点，单论地块上这块地是没什么大缺陷的。

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这样的地块对于居住楼盘来说是很不错的，无论做什么项目这样的地块基础属性上都是不错的，唯一略高一点的容积率也不过是2.5，只有做较为高端的项目的时候可能会被诟病，但如果做一个主打小区内环境的刚需盘或者偏改善的盘，那这个地块还是游刃有余的。所以真正影响这个地块后续发展的不会是地块上的问题，我们或许可以从“周边环境”看到一点端倪。

3周边环境

首先明确一点，这是一个柳市的盘，我们不能用乐清的眼光去看，柳市本身作为乐清管辖内的一个镇，其基础设施自然是略逊于乐清的。当然一般来说地价也不会像乐清那么夸张。

但是沄栖风华这个地块是个例外。

沄栖风华所处的地块，当时这块地经过126轮竞价，在达到价格封顶的20800万元（折合楼面价3857元/㎡）之外，还需要配建9000㎡的人才用房。而这块地不过约32亩。

而作为乐清中心区的地王，琨玉园所在的中心区ZX-5b-3地块，也不过是经过了114轮竞价而已，需配建9400㎡的人才用房，但琨玉园至少是占地约56亩的中等大小地块。

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也就是说沄栖风华如果算上配建的成本，含配建实际楼面价（配建按6000算），达到了5832元/㎡。作为对比，前些日子瑞鑫刚拿下的乐清老城区的约33亩的地块，楼面价不过4867元/㎡。

那么沄栖风华这块地周边配套是否达到甚至超越了乐清老城区的水平呢？我们接下去慢慢掰扯

如果说地块基础指标上沄栖风华还可以说是可圈可点的话，那么周边环节这方面沄栖风华就要面临较大的考验了。

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医疗资源：周边并没有什么可圈可点的医院，距离最近的公立医院应该是，乐清第三人民医院，直线距离有4公里（直线距离，来源高德测距），但是沄栖风华处于柳市城区北侧，而乐清第三人民医院则是柳市南侧，需要跨越一整个柳市镇目前的城区，柳市的路况相信大家都有所耳闻。依楼哥看不如沿着国道，到距其7.8公里（直线距离，来源高德测距）的乐清人民医院就医。

周边公园：柳市不像乐清，柳市一直以来都比较缺少公园这样的自然景观。所以林宅湿地公园的建设会那么令柳市人民欢欣鼓舞。而沄栖风华这方面也比较一般，林宅湿地公园并不在其周边，距其直线距离超过了三公里（直线距离，来源高德测距）。

教育资源：教育资源相对好一点，距离柳市实验中学和柳市第七小学均在一公里（直线距离，来源高德测距）左右。距离柳市第二小学在1.5（直线距离，来源高德测距）公里左右。

商业配套：周边有一个皇朝国际家私博览中心。但是其他生活配套并不是很完善，距离柳市现代广场有2.5公里（直线距离，来源高德测距），距离正大广场大概7公里左右（直线距离，来源高德测距）

其他值得讨论：一个是其紧邻消防局，这算是个优势加分项吗？楼哥觉得这甚至是个减分项目，毕竟消防局不是一个对日常生活有多大帮助的方面，只有在发生特定事情的时候我们才会想到它，并且消防局的出警也会对日常生活造成一定影响。

另一个是紧邻104国道，这方面好处坏处都有，好的方面就是，这让沄栖风华到乐清会更加便捷，毕竟乐清对柳市还是有虹吸效应的。乐清的各种配套如果能便捷的享受到，也是不错的。话说回来，也有不好的方面，国道车流量较大，并且还有工程车，拉货的大车，这些车辆的噪音影响，也是需要考虑的。

楼哥没有想要去“黑”沄栖风华的意思，但是其周边的配套相对来说实在是过于缺乏了。可以看看沄栖风华自己发布的区位图

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可以看到，即使是开发商自己发布的区位图周边也确实没什么可以让开发商“吹一吹”的方面。
如果把楼盘比做“人”的话，那沄栖风华自身方面就多少有点“好高骛远”的感觉。就像一个学生，基础学科（地块基础指标）或许还不错，但是其文综理综（周边环境）较为糟糕。但是感觉其似乎没有意识到，总觉得没考好是因为这次发挥失常。没想脚踏实地提升自己，总觉得能够依靠自己“聪明”就能拿到一个“好成绩”。
楼哥觉得沄栖风华是最应该挖掘自身周边潜在优势，并且是一个极需要做好营销的楼盘。即使是和同在柳市的其他在建楼盘比，我们一说卓越城，你想到什么关键词，柳白新区，滨江新城。再提沄栖风华你想到什么关键词？如何做好“楼盘概念的营造”沄栖风华或许真的要想一下了。

4小区内环境

然后来看看小区内环境

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沄栖风华共计7栋住宅楼，目前一期开售的有1.2.7号楼，层数均在18层，户型有三个89㎡，110㎡和133㎡三个户型，层高均在2.9米。

整个楼盘采用合院式布局，合院式布局又称为围合式、周边式布局，它是建筑沿街坊或院落周边布置的形式。这种布置形式形成较为封闭的院落空间，便于组织公共绿化和形成较好的街景，且内部较安静。合院式布局有利于节约土地，提高容积率，缺点是部分住户采光、通风不好，并应注意避免转角处的视线干扰。

因为这个地块的朝向还是很不错的，你要说是行列式布局也不是不行，并且算是综合了行列式和合院式布局的优点。

合院式布局采光、通风不好需要注意避免转角处的视线干扰这些缺点，在这个楼盘上表现的并不明显。这点上沄栖风华还是很不错的。

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内部园林景观相对乏善可陈一点，主要还是架空层文体娱乐+大面积草坪+跑道+儿童娱乐区这样的常规设计。
总的来说，整个小区内的环境还是得益于整个地块。整个地块非常规则，并且朝向又相当好。内部环境只要达到平均水平，就能让整个楼盘居住体验达到一个不错的水平。

5价格分析

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可以看到，沄栖风华的得房率还是不错的，一期整体的备案均价在14500元/㎡，这个价格相比乐清楼盘的话，和翡丽名筑是较为接近的。而对比柳市的其他楼盘这个定价倒也没有高多少。
虽然拿地成本较高，但是在定价方面沄栖风华还是心里有数的。拿出了一个柳市地区平均略高水平的定价。其89的户型，得房率不错，配合上较为合理的均价，总价在百万级别，这对刚需购房者还是相当友好的。

6楼哥总结

总的来说，沄栖风华在地块基础属性，小区内环境，价格等方面都是没问题的，但是周边环境目前来看成了沄栖风华一个无法解决的痛点。
沄栖风华对此的主要宣传点也着眼于“离乐清近”这一点上。
楼哥做沄栖风华这个盘的时候觉得，目前柳市的楼盘有两个不一样的发展思路，一个是以卓越城为代表的，柳白滨海新区发展派，依托的是柳市的发展方向，说白了卖点主要凸显滨江新区这个概念，也就是所说的“卖规划”。另一个就是以沄栖风华为代表的依托104国道靠近乐清派。卖点就是凸显离乐清近，能享受到柳市和乐清两个区域的基础设施。但是沄栖风华这种宣传的思路势必遇到一个问题，那就是“既然离乐清近，那我为什么不直接买乐清老城区呢。”要知道柳市新盘的价格已经接近乐清老城区的价格了。
就像楼哥觉得中心区琨玉的对手不在中心区一样，柳市沄栖风华的对手也不在柳市。沄栖风华对比乐清老城区是否有优势呢？努力宣传的离乐清近的卖点，在本身就是乐清老城区的盘看来就是沄栖风华较大的痛点。举个例子，对于柳市婚恋市场上来说，如果一个单身男青年说“我乐清有房”那是个极大的加分项，而说“我柳市有房，但是离乐清近”虽然也有加分，但是似乎还是有点自欺欺人的扭捏感。
所以楼哥觉得，沄栖风华除了大力宣扬离乐清近之外，似乎也需要其他的卖点作为支撑，至少在与乐清老城区楼盘横向对比的时候，能拿出别人没有的优势。无论是价格还是小区建造规格或是其他的亮点，这就是需要沄栖风华自己要去琢磨的了。
好了，楼哥想说的也就这么多了，如果你还有什么想法，不如在评论里告诉楼哥。最后，本期内容不做任何购买建议，内容仅供参考。具体情况请以开发商公布口径为准。

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作者: 临溪而渔 时间: 2022-5-6 15:53
这楼盘均价1.4w的话，那乐清老城区那两块新地卖多少合适？

作者: 傻不垃圾 时间: 2022-5-6 15:59

临溪而渔发表于 2022-5-6 15:53
这楼盘均价1.4w的话，那乐清老城区那两块新地卖多少合适？

这楼盘，拿地的时候完全是被抬价杀猪了，两个外地房开，根本不了解。乐清老城区有可能比这个低

作者: 傻不垃圾 时间: 2022-5-6 16:02
乐清其实论了解程度，看瑞鑫就行。瑞鑫这种乐清小地方的房开至少拿地不会被杀猪，柳市这个卖1.4，买过来不知道图啥

作者: 青衫烟雨客 时间: 2022-5-6 17:08
这标题真有意思啊

作者: zcTTT 时间: 2022-5-6 17:59
不如柳白新区。这个地方去哪都不近新区起码去温州还方便

作者: hhhhhn 时间: 2022-5-6 22:25
得为这楼盘说几句，还有边上的云栖麓，它们之所以能够出现在大众面前，这是柳市城市发展的结果，相信这俩个楼盘是柳市北城唯一的两个楼盘，它们肩负的是北城的城市化，从无到有，从小到大的过程，当然它们的产生，有德力西和人民两个工业园的功劳，确实周边的配套确实是没啥像样的，但开车15分钟内，就可到达乐清市区柳市镇区，这就够了，身旁就是国道这是他们的优势，虽然这也会带来有货车工程车，但个人觉得，随着这国道两侧建筑物越来越多，这条国道十有八九会变成市政道路，104国道要么建高架，走上面过，要么改建，走另外一条路，可能性很大，因为乐清到虹桥方向的国道都从最初的宁康路改建到4环千帆路，到现在的6环宴海路，还预留了高架，那么车流量更大的北白象到柳市到乐清这段国道，绝对会设高架或改建的，十四五规划里提到的两条国道，一个是228国道，另一个肯定就是104国道改建工程，立个马甲在这，欢迎打脸

作者: huben 时间: 2022-5-7 00:20
柳市人买乐清一般都要柳市近，柳市人买城南的比较多

作者: 黑眼圈患者 时间: 2022-5-7 07:47
好惨

作者: 灯初上 时间: 2022-5-7 10:31

hhhhhn 发表于 2022-5-6 22:25
得为这楼盘说几句，还有边上的云栖麓，它们之所以能够出现在大众面前，这是柳市城市发展的结果，相信这俩个 ...

得为这楼盘说几句，被丑化的厉害，因为柳市白象主聚集城区在104国道沿线上排列开，
人口也大多集中在这条国道上，白象在104国道城市化开发的比柳市要好，柳市受制
之前的乡镇合并调整，104国道的开发明显滞后了，柳白的一体化应该从104国道开始，
在从中心大道开始，未来再从沿江大道开始。一步步战略的开始走下去，但是柳白内卷分歧严重，各自为政，
柳白南面派在舆论上长期制造话题，北面就这样无人问津了。
真按乐清六环路开始延104到北白象的城市界面也是不得了的，未来的甬台温扩宽，104拓宽，对北面应该是大利好。其实有些人买房是为了买未来，有些人买房就是买现在，各自的目的不同，利益不同，柳白南北两面都大量缺乏基础设施，北面也需要在舆论造势上加把劲。有时候舆论就是洗脑式的打印。

作者: 啊龙007 时间: 2022-5-7 22:02
这房的卖点是什么高品质的开发商好的学区还是104国道又或者最直接大众关心的价格便宜可是这价格不便宜

作者: huben 时间: 2022-5-7 22:20

灯初上发表于 2022-05-07 10:31
得为这楼盘说几句，被丑化的厉害，因为柳市白象主聚集城区在104国道沿线上排列开，
人口也大多集中在这条国道上，白象在104国道城市化开发的比柳市要好，柳市受制
之前的乡镇合并调整，104国道的开发明显滞后了，柳白的一体化应该从104国道开始，
在从中心大道开始，未来再从沿江大道开始。一步步战略的开始走下去，但是柳白内卷分歧严重，各自为政，
柳白南面派在舆论上长期制造话题，北面就这样无人问津了。
真按乐清六环路开始延104到北白象的城市界面也是不得了的，未来的甬台温扩宽，104拓宽，对北面应该是大利好。其实有些人买房是为了买未来，有些人买房就是买现在，各自的目的不同，利益不同，柳白南北两面都大量缺乏基础设施，北面也需要在舆论造势上加把劲。有时候舆论就是洗脑式的打印。

现在柳市的中心还是在镇政府附近一带，上游确实偏了，卓越城现在也是偏，以后还有个念想，这里直接连幻想都没了，外地放开还是不了解柳市，这里别说综合体，连个像样的农贸市场都没有

作者: 樱花雨GS 时间: 2022-5-8 08:18
1W以内附近打工族可以买，没听过的开发商，小心烂尾

作者: 灯初上 时间: 2022-5-8 08:38

huben 发表于 2022-05-07 22:20
现在柳市的中心还是在镇政府附近一带，上游确实偏了，卓越城现在也是偏，以后还有个念想，这里直接连幻想都没了，外地放开还是不了解柳市，这里别说综合体，连个像样的农贸市场都没有

感觉话定性过早了，一切皆有可能

作者: 制服诱惑 时间: 2022-5-9 21:27
辣鸡位置一万都不好卖

作者: 番茄宾馆 时间: 2022-5-9 22:01
前老国道，后新国道，有学区吗？有商场酒店综合体依托吗？消防队一天24小时消防车出动警报声，恐怖着。

作者: zhengxxx 时间: 2022-5-9 22:22
这个地理位置柳市人表示完全不理解凭什么卖一万 6000多差不多了

作者: huben 时间: 2022-5-9 23:26

zhengxxx 发表于 2022-05-09 22:22
这个地理位置柳市人表示完全不理解凭什么卖一万   6000多差不多了

一万都买不到，1万只能买1楼

作者: jxl119 时间: 2022-5-9 23:32
前老国道，后新国道
图的就是离国道近

作者: 老坛杉菜 时间: 2022-5-10 08:37

灯初上发表于 2022-5-7 10:31
得为这楼盘说几句，被丑化的厉害，因为柳市白象主聚集城区在104国道沿线上排列开，
人口也大多集中在这 ...

这篇文章有丑化吗？楼哥自己不是也说，沄栖风华要做好营销，要营造概念。沄栖风华这个盘垃圾就垃圾在自己营销一泡污，本身地段就不好，一点宣传都没有，连乐清的盘都知道到柳市投广告，沄栖风华有个屁广告，这篇文章算是沄栖风华热度最好的一次了。滨江新城本身就站在政策面上，卓越城和旭信现在的翡翠滨江一期把热度搞热，沄栖风华和云栖麓两个盘在干嘛？在等死。外地房开就是不了解市场。看看滨江新区谁在搞，瑞鑫和旭信两个本地房开。柳市城北谁在搞，新隆和上坤两个准备搞一波就跑的外地小房开。还搞舆论，这两个外地房开不下本谁给他搞舆论

作者: 灯初上 时间: 2022-5-10 13:07

老坛杉菜发表于 2022-5-10 08:37
这篇文章有丑化吗？楼哥自己不是也说，沄栖风华要做好营销，要营造概念。沄栖风华这个盘垃圾就垃圾在自己 ...

是不是因为瑞鑫和旭信因为本地开发商原因，会找人送油卡，吵热度，哄舆论啊

作者: 大念 时间: 2022-9-15 10:32
现在这个楼盘均价在11000左右，没有你们说的是14500元

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