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标题: 【楼盘对比】聊聊金钰华庭与翡丽名筑分别适合什么样购房者。欢迎讨论 [打印本页]

作者: 乐清楼哥 时间: 2022-5-21 15:59
标题: 【楼盘对比】聊聊金钰华庭与翡丽名筑分别适合什么样购房者。欢迎讨论

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导读

为什么楼哥想做这两个盘的对比呢？在帮帮团活动展开之后，不少参与活动的朋友都让楼哥介绍一下“乐清市区里价格低性价比较高的期房”，而金钰华庭和翡丽名筑则是目前乐清市场为数不多满足这样条件的楼盘。

这一期楼哥先下个结论：翡丽名筑是更加符合当前市场环境下“市区里价格低性价比比较高的期房”这个条件的楼盘。而金钰华庭楼哥觉得整体的定位相比之下不够清晰。

具体情况我们接下来一点点来说

下期预告：我们来聊聊远洋万和樾和旭信雍锦园

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新宏地集团

首先介绍一下新宏地这个开发商。

新宏地集团有限公司前身始创于2003年，是浙江省综合性房地产开发企业。公司创立18年来，始终秉持“匠心铸就美好生活、保质保量谋求发展”，立足本省，面向全国，戴志强先生从宏地置业集团成立至今一直担任集团董事长职务，带领集团各级干部、员工扎实有序地推进现代化企业管理模式，始终把项目的品质、老百姓的口碑和企业的社会信誉紧紧联系在一起，使宏地置业集团这块业内信得过的企业品牌得到了广大业主的认可和赞扬。目前公司业务已覆盖浙、闽、川三省各市县，近5年累计开发30多个项目，总建筑面积300多万平方米，解决了3万余户业主的居住需求，一度跻身房地产百强开发商行列。2017年先后被评定为3A级企业，并且获得中国房地产TOP10研究组授予的“2017中国房地产住宅开发专业领先品牌价值TOP-生态企业”称号。（来源：新宏地集团官网，附链接：http://www.hdzygroup.com/about.html）

但是这段介绍大家可能也有疑惑，就是明明是新宏地公司的介绍，但是出现了大量的“宏地集团”的内容。并且新宏地集团的企业官网上出现了大量“宏地集团”的项目，文章里虽然提了“新宏地集团有限公司前身”，但戛然而止，并未说明前身是什么公司。

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楼哥也想搞清楚“宏地集团”和新宏地之间的关系

我们可以从“企查查”上看到，“戴志强”先生是新宏地房地产开发集团有限公司的执行董事兼总经理,法定代表人，同时也是宏地置业集团有限公司的股东之一，目前占有2%的宏地集团股份。而网络关于这两个公司的更多消息，真实性都有待考证。楼哥不进行贸然引用。

但是从仅有的能确认的消息来说：宏地和新宏地，有共同的投资人，如果新宏地官网的说法属实，宏地的董事长为戴志强先生（来源：新宏地官网介绍），那么戴志强先生既为新宏地的执行董事又是宏地的董事长。

但是能够查到得到证实的资料有限，并且尚没有进一步的资料来源显示两个公司存在业务方面的关联。

情况较为微妙，楼哥也不贸然下定论。一切请以开发商官方口径为准

所以根据目前的情况，虽然宏地集团和新宏地集团或许存在一些关联。但我们也需要暂时将宏地和新宏地看成两家完全不同的公司来看待。

瑞鑫地产

而瑞鑫我们就很熟悉了，楼哥曾经在土拍对比的时候就介绍过瑞鑫：

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瑞鑫大家就会比较熟悉了，瑞鑫集团的总部就在乐清经济开发区，而瑞鑫地产作为瑞鑫集团旗下专注于房地产开发经营的全国性无区域企业，虽然说是全国性无区域企业但是从“血缘”上说是“本地房开”是没问题的。

而作为本地房开，瑞鑫在乐清的地产布局不少，瑞鑫翡丽名筑则是瑞鑫在三环路上的第五个项目，瑞鑫目前每个项目销售情况都不错，特别是其在柳市的卓越城，近期最后一期已经加推，在柳市地区有点“风头一时无两”的意思了，作为“深耕乐清”的本地房开，对乐清市场的了解程度是其一大优势。

总的来说两个企业都算是本土房开，但是相比之下瑞鑫更加着重在乐清的发展。因此我们可能更加熟悉一些。

而两个楼盘的名字，“金钰华庭”和“翡丽名筑”，“金玉”对“翡翠”，“华庭”对“名筑”，也算工整。你半斤，我八两。

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楼哥做了个对比表，我们看看这两个楼盘地块的基础硬性指标：

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这两块地首先从名字上就能看出来，“白沙村安置留用地”，“宋竹社区盖竹”。两块地都似乎是包含“安置属性”的。这点上从房管网上销售方案里就能得到证实：

金钰华庭二期：本项目2#楼、5#楼、6#楼于 2022年1月 20日取得《商品房预售许可证》，证号为乐售许字（2022）第03号，批准预售建筑面积为24995.48㎡，其中住宅面积24164.56㎡，商业面积830.92㎡，可售套数176套。由于2#幢楼（住宅面积：7851.76㎡、商业面积830.92㎡，套数56套）部分房源为村民代建安置用房，故2#楼整栋暂不对外销售，待安置户抽签确定后，根据抽签情况再进行价格备案及对外销售。

注：有说法是金钰华庭开发商已经将安置指标全部收回，但是楼哥没有确切的官方信息来源，此内容仅供参考。请以开发商口径为准。

翡丽名筑：本次办理预售许可为3#、5#、6#幢，其中3#、5#幢楼为公开销售房源，6#幢楼部分房源为村民代建安置用房，不对外销售。本次共批准可预售面积为 29491.72 ㎡（其中住宅228套，面积28251.74㎡，3#、5#及6#幢楼部分房源公开销售房源214套，面积26298.32㎡.6#幢楼部分房源村民代建安置房源14套，面积1953.42㎡，商业27套，面积1239.98㎡）。（来源：房管网）

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既然都是带了安置属性，两个盘的大方向上基本上是一致的，在此基础上我们看看两个盘的基础硬性指标如何。

首先看看金钰华庭，占地约19亩大小，地块是较小的，3.84的容积率，28%的建筑密度，30%的绿地率，以及100米的限高。

首先这个项目较为刺眼的就是3.84的容积率，3.84的容积率根据楼哥对去年项目的统计应该是较高的。28%的建筑密度，30%绿地率，以及限高100米，这里楼哥觉得3.84的容积率和100米的限高非常有说法，我们下面结合翡丽名筑一起来说一下

翡丽名筑的基础属性，翡丽名筑的占地约24亩，这比金钰华庭的占地大了一些，不过两个地块都是属于比较小的。另外翡丽名筑3.5容积率，30%建筑密度，以及30%的绿地率，以及限高90米。

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两个地块基础属性上，还是略微有点不同的，比如翡丽名筑大了5亩左右，但是建筑密度也大了2%。不过这两点楼哥觉得影响是比较小的。而金钰华庭比翡丽名筑多出来的容积率以及高度才是真的要说一说的地方。

先说观点，楼哥觉得造成金钰华庭那么高容积率的一大因素就是其高度太高。可以看到金钰华庭比翡丽名筑高了10米。
10米也就是大致上三层楼的高度，这点也能从房管网上得到证实，瑞鑫楼层数在28，29层，而金钰华庭大部分在31层。金钰华庭总共6栋楼，根据房管网的信息，高出的约三层楼总共多出了约4755㎡的建筑面积（仅供参考）。而这多出的4755㎡的建筑面积约0.37的容积率。

也就是说如果金钰华庭同样高度在90米左右，那么以目前金钰华庭同样的建筑规格，金钰华庭的容积率可能同样在3.5左右（大致计算，仅供参考）。
那么你觉得每栋楼多出三层的影响有多大呢？

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楼哥的观点是，有影响，但不致命，多出三层楼总共多出约36户（仅供参考），远没有3.84这样的容积率听着那么吓人！

单纯的看地块硬性指标，楼哥觉得翡丽名筑还是占优势的，更大的地块以及更低的容积率，不过翡丽名筑的安置房数量要大于金钰华庭，总体来说，“各有千秋”两个地块。

不过这两块地一看就是要做“偏刚需类”的楼盘，在乐清整体的楼盘里面他们的地块硬性指标方面都相当一般。

怎么说呢，两个地块给楼哥的感觉，这两个就是高中时坐在教室最后一排的两个同桌，两个人之间谁也别嫌弃谁，你别说我语文差，我也别说你数学烂，虽然可能没有坐在第一排的那些尖子生学习好，但是两个人篮球打的好啊，跟尖子生一比，在班级里谁更讨人喜欢，还真不一定呢！

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然后我们对比一下两个楼盘位置方面

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周边道路

金钰华庭紧邻晨曦路，并且有内部道路联通伯乐西路，而翡丽名筑则是紧邻伯乐西路。

怎么说呢，之前做多了其他项目，动辄两面临大路，甚至三面临路的情况，再看这两个地块，周边道路只能说都是够用级别的。

因为工作的关系楼哥每周都要进行“工程进度”的拍摄，楼哥其中一段路线是从：乐清市第三中学→翡丽名筑→万丽名筑→金钰华庭→春和嘉园。因为每周都要走，对这条路还是比较熟悉的。

楼哥仅说说自己的一个体验，金钰华庭西面道路情况比翡丽名筑更“接近”老城区的感觉。而翡丽名筑则是高峰期对路况影响颇大。

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先来说金钰华庭比翡丽名筑更“接近”老城区的感觉。金钰华庭沿着晨曦路往西走200米不到，就到了与两港东路的交叉口，而继续往西走晨曦路就进入了“老城区的感觉”整个道路就会变成双向单车道。道路状况急剧下降，而虽然翡丽名筑才是位于“老城区”，金钰华庭位于中心区，但是金钰华庭西面道路状况，老城区的感觉会更重一些，往西过了两港东路路口，就感觉进入了老城区。

而翡丽名筑，受益于城西大道和门口这段路是新修的，整体的路感更有中心区的感觉，不过高峰期的时候伯乐西路整体的道路状况可以说非常糟糕，这一段虽然路都是新修的，平时其实也挺顺的，但是高峰期路况就很是堪忧。

总的来说，两个楼盘，周边道路状况只能说是够用，另外也都有一些需要注意的“隐患”，整体道路的便利程度还需要购房者根据自身的需求进行评估。

教育资源

金钰华庭周边的教育资源较为临近的有市晨曦路小学以及市机关幼儿园（具体学区以未来划分为准），而这两个学校，都在金钰华庭西侧，可能地段会划为中心区，但是整体的路况像楼哥上面说的，还是偏向于老城区的，整体的路况不是很理想，好在距离较近，约500米左右。另外周边还有伯爵幼儿园。

而翡丽名筑马路斜对面就是乐成私立寄宿学校，结合到路况，高峰期拥堵的情况一部分原因也是因为乐成私立寄宿学校家长接送孩子造成的，另外其周边还有南华寄宿小学，新阳光小学，丹霞路小学也不远，以及乐清市第三中学在1公里左右（来源;百度测距），当然同样的，学区以未来划分为准。

医疗资源

金钰华庭周边的医疗资源还是不错的，距离乐清市妇幼保健院只相隔了一个街区，距离乐清市人民医院在1.7公里左右。（来源：百度测距），整体医疗资源周边是较为不错的。

而翡丽名筑则是距离乐清市人民医院较近，距离约900米左右（来源：百度测距）。

楼哥说一下楼哥对医疗资源的看法，除了之前楼哥说过的，离得太近反而不好之外，另外一点就是需要考虑周边医院的类型，比如说这次说的金钰华庭似乎看起来又方便选择也更多，但是值得注意的是

乐清市妇幼保健院二级甲等妇女儿童专科医疗保健机构。而乐清市人民医院则是是集医疗、预防、教学和科研为一体的三级乙等综合医院。

综合来说，翡丽名筑距离乐清市人民医院更好，但是金钰华庭选择更多。所以这方面楼哥给出的结论是两个楼盘差不多。

商业配套

这方面则是金钰华庭的优势，这也是金钰华庭目前着重宣传的点，其距离南虹广场500米左右（来源：百度测距），确实距离相当近，这为金钰华庭带来了生活上的便利。

而翡丽名筑和南虹广场同在伯乐西路上，距离则在2公里左右，还是那句话，距离其实不远的，但是走起来挺累，开车要找车位，还是电瓶车最好。不过翡丽名筑周边还有一棵树创意园，娱乐方面可以借此弥补一下。

其他值得一提的

先说说金钰华庭，金钰华庭的地理位置楼哥其实在“每周工程进度”里就抱怨过了，有一个很大的问题，就是其北侧也有个较为高层的住宅

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可以看到其北侧相隔一条马路，就是另一个整体较高的楼盘，也就是“美好家园”，不过好在是在北侧，对采光影响没那么大，另外也只是部分遮挡。

而较好的方面则是金钰华庭南侧目前还是空地，这对采光以及视野等方面都是较为有利的，楼哥印象里目前那个地块还没有什么开发计划，但是不知道未来会如何。

另外金钰华庭还有一方面优势就是其周边市政设施比较多。无论是往西，还是往东，两方面都存在不少市政设施。有这方面需求的购房者，金钰华庭是个不错的选择。

而翡丽名筑的正对面则是一片停车场，另外周边没有其他较为高层的楼盘，整体未来采光以及视野宽广度方面会不错。以及翡丽名筑的位置距离乐白路以及104国道都不远，如果需要频繁来往柳市乐清之间，翡丽名筑会更加方便。

周边环境总的来说两个楼盘金钰华庭还是有些优势的，金钰华庭在周边商业配套方面更加优秀，并且毕竟中心区了，其周边市政设施相当丰富。而翡丽名筑在距离学校，以及周边的建筑物密集程度方面更好一点。

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然后我们看看小区内环境如何，而对于这两个都有安置房的楼盘，这个章节我们也可以注意一下，安置房都是哪几栋。

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金钰华庭整个楼盘内共有6栋楼，楼栋标号跳过了4号楼，楼层数大多数在31层，只有2号楼在30层。每层的层高在三米。金钰华庭总共有两期，目前两期的价格均已放出。

整个楼盘整体呈现的方式则是行列式布局。行列式布局是指建筑按照一定朝向和合理间距成排布置的形式。这种形式采光、通风都比较好，便于规划道路和方便施工，是各地广泛采用的方式。缺点是处理不好容易造成空间单调、呆板的感觉。

而需要注意的是2号楼则是安置房所在的位置。

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而翡丽名筑楼盘内同样是建设六栋楼，楼栋标号跳过了4号楼，楼层数在28层左右，楼层高度同样在3米。翡丽名筑可售房源只有一期，所以目前翡丽名筑可售房源的价格也均以放出。

而布局同样是行列式布局，而需要注意的是一期开售的3.5.6号楼中6号楼是带一部分安置的，而其他1.2.7号楼则全都是安置。

就两个楼盘整体来说，整体的建造规格，还是极为相似的。

而翡丽名筑的安置房数量是较多的。并且可出售的楼栋的位置需要注意，最南侧的1.7号楼都没有可出售房源的。

而金钰华庭安置房位置的安排对开发商来说是较好的，存在安置房的2号楼在北侧，南侧采光较好的都是可售房源，北侧还会被周边其他楼房遮挡视野。这样看可售房源位置还是整体较好的，不过金钰华庭楼盘整体的缺点则是容积率更高，整体的高度也更高一些。

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然后我们看看价格方面，楼哥统计了翡丽名筑一期以及金钰华庭一期和二期的整体价格。

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金钰华庭备案价格大致在21700元/㎡左右，说实话这个价格在楼哥看来是略高了一点，因为整个楼盘的定位，除了容积率这个大方面的槽点之外，金钰华庭的得房率是另外一大槽点，其得房率真的是较低的。楼哥统计的结果就没有一个户型超过75%的。下面我们结合一下翡丽名筑可以进行一下对比。

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翡丽名筑的备案价格相对来说楼哥看起来就合理不少，其整体的均价在16800元/㎡左右，整体的备案均价在乐清整体的房价里算是较低的，并且得房率在金钰华庭的对比之下就显得好不少，至少每个户型的得房率都超过了75%。另外5号楼的得房率甚至超过了80%。

两个楼盘都有130左右的户型，从图上我们也能看出这个户型两个楼盘都有价格最低的。那么我们就拿价格最低的进行对比一下，可以有个直观的了解

金钰华庭二期5号楼的1室备案均价约21224元/㎡面积132.36㎡，总价按此计算约280万，而套内面积则只有95.94㎡。

而翡丽名筑一期5号楼1室备案均价约16532元/㎡面积131.41㎡。总价以此计算约217万，而套内面积则有106㎡。

楼哥觉得差距还是相当明显的。瑞鑫翡丽名筑在价格方面的优势一览无余。

另外需要说明的是，楼哥统计的均为备案价格，实际的售价据楼哥了解，两个楼盘都有一定的优惠。但是具体请以开发商口径为准。此内容仅供参考。

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好了经过上面的梳理，大家对这两个楼盘基本情况都有所了解了，那楼哥就说说自己的想法。

总的来说这两个楼盘的对比，金钰华庭还是占据了地理位置以及整体楼盘内部规格上的优势，但是其存在两大槽点，容积率以及得房率。而翡丽名筑则是价格方面更加的“心里有数”，缺点则是存在较多的安置房。

而在楼哥看来，翡丽名筑的定位更加清晰而准确，直接走的就是“纯刚需”的路线，价格压倒一切，任何的指摘在价格面前都显得那么无力。

而翡丽名筑到目前的去化成绩还算不错，房管网上的数据（截止：2022.5.21），翡丽名筑可售房源共263套，其中非销售房产8套，目前销售了164套，待销售的91套。整体已经进入销售的“下半场”了。去化接近三分之二。

楼哥预计翡丽名筑后续销售的问题应该不大了，毕竟其价格方面存在一定优势，另外虽然市场行情较为一般，但是对刚需楼盘的销售影响也会小一点。对急于买房的人来说，瑞鑫翡丽名筑整体定位是乐清目前刚需市场上绕不过去的一个楼盘。

而金钰华庭则会复杂一些，优势和缺点都非常明显。相比于翡丽名筑清晰而明确的市场定位，金钰华庭的定位显得有点“暧昧”，市场对其的认可度存在偏差，金钰华庭觉得自己的价格是“紧邻市区中心，偏改善”，市场一部分购房者对它的定位可能是“高容积，偏刚需”。

其去化成绩根据房管网上的数据（截止：20225.21），一期房源总量192套，目前已售99套，去化接近半数，而二期则较为糟糕，总共200套的房源目前仅去化23套。后续的销售情况，宣传上面可能要多多注意了。

作为普通购房者，楼哥觉得如果是想要买个刚需楼盘自住，特别是柳白地区想要在乐清安家的，翡丽名筑无疑是更好的选择，其价格在乐清市场上较低，并且得房率也算不错，整体的区位虽然算不上特别优秀，但是完全够用，未来周边也有进一步发展的空间。户型大小上也有选择。

而金钰华庭最大的特点就是紧邻南虹广场，对生活便利程度有较大要求，资金方面宽裕一点的购房者选择金钰华庭是不错的，另外金钰华庭的周边情况还是较好的，这也使得金钰华庭存在一定的投资属性。

好了，楼哥想说的也就这么多了，如果你还有什么想法，不如在评论里告诉楼哥。

最后，本期内容不做任何购买建议，内容仅供参考。具体情况请以开发商公布口径为准。

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作者: 如此帅气的我 时间: 2022-5-21 17:02
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