开发商应该还是很熟悉的，也就是东厦。
乐清人民简直不要对他太熟悉了。最近这段时间东厦的存在感还是相当强烈的，一方面是除了江景花苑之外，东厦在乐清还有多个项目，万丽名筑二期在近期开盘，而东厦和滨江合作的望潮上品园也即将迎来开盘。
另一个原因就是，恒鸿建设，浙江恒鸿建设有限公司是东厦建设开发集团有限公司的下属核心子公司。恒鸿建设承建了乐清地区大量楼盘的建设。比如金溪花园，君兰和著等都是恒鸿承建的。
所以东厦存在感还是相当强烈的
因此在楼哥看来，东厦有这样几个优点，一个我们说过很多遍，就是本地房开对本地市场的了解程度。而除此之外，东厦既是开发商也是承建商，在建筑领域的了解程度也是乐清市场上大部分开发商不能比的。
甚至阴谋论一点：“这几个盘都是东厦的亲儿子，建设的关怀程度也更高啊”（嬉笑之言，仅供参考）
而江景花苑这个名字，其实楼哥觉得倒也还贴切，其南侧是有河，其西侧就是中央绿轴，但是跟其推广名江河大境相比，就有点小家子气了。江河大境确实是个好推广名，可能楼哥跟一些不了解的人说，江景花苑都不知道是哪个盘，但是一说江河大镜。大部分人应该立刻可以想到是哪个盘。
然后我们切入正题，先要说说的就是地块属性上
对地块好不好的评价楼哥重申一遍：地块好不好的判断标准是对于后期在此做的项目是否“妥帖”而言，并不是独立去评价地块如何！楼哥认为没有差的地块，只有后续建设是否符合。以下内容均在此框架下讨论。
来源：自然资源网上交易 楼哥整理/仅供参考
这块地的面积是20296.1㎡也就是差不多30.5亩的大小，整体在乐清算是一块中等偏小的地块。
而其基础指标上，观感上就稍显不佳，其容积率3.5，建筑密度28%，绿地率30%，建筑限高则有100米。
在这四项基础指标上没有太大的亮点，楼哥看到这样的基础指标整个给这个地块的定位是：偏刚需。
3.5的容积率上如果作为改善型盘必然会被诟病，但是作为刚需盘，是可以期待其拉低楼面价的。
同时其28%的建筑密度，30%的绿地率以及100米限高，都说明了这一点。刚需盘的定位楼哥觉得是较为合适的。
以及从这个地块的名字“东山南村安置留用地”上我们就能看出来这个盘中是带有安置项目的。
安置项目也更加明确了这个地块基础的定位，也就是偏刚需。
不过这块地的形状倒是不错的。
来源：百度地图 楼哥整理/仅供参考
可以看得出来非常的方正，横平竖直，形状是较为适合其打造的。不会遇到什么打造上的难点。
就像是一些高中，会分为“本科班”和“专科班”，那江景花苑在楼哥看来就是专科班的好学生，其地块的各种基础指标以及一定程度的上的安置比例就说明了，其定位是“专科”，而地块形状较好这说明了，这个学生在专科里有一定优势。
而且楼哥觉得大家也别小看了专科。一些好的专科，好的专业，其前景甚至比普通的本科好不少呢。比如说温职的财会专业就是很大的热门。
而江河大境同样是这样的道理，不要觉得偏刚需就是不好，其打造的妥帖，其前景是非常不错的。
而楼哥觉得其优势首先要提的就是其地理位置，也就是其周边情况。
楼哥大致上把江景花苑的位置标出了
来源：百度地图 楼哥整理/仅供参考
因为中央绿轴过于醒目，以及对江景花苑的重要意义，我们这次先说其周边的自然资源。
自然资源
这个图上我们首先看到的就是跨度极大，分隔中心区已经滨海新区的中央绿轴，这也是江景花苑最大的优势点所在。
绿轴周边楼盘。
不仅仅是这样，江景花苑靠近的还是绿轴景观的“核心地段”，乐清中央绿轴（胜利河），东侧为两条中央绿轴交汇，还有约为16公顷的人工湖公园，做活动的时候景观确实是不错的，楼哥在论坛上找了一张族友发的图片，大家可以看看
另外中央绿轴也还在进化，楼哥最近去拍工程进度的时候发现，中央绿轴正在进行施工，似乎将要迎来升级。
而同时呢，江景花苑距离，乐清市体育中心也很近，楼哥看了一下其直线距离，只有500多米，这就更加方便了江景花苑未来周边住户的休闲体验。
而除此之外，一公里内还有市民公园，以及现在已经开始招标的不夜街公园。
另外其南侧就是胜利河水系，不过稍显可惜的是，其南侧在设计图上并未留下入口
来源：乐清市人民政府网
如果有入口的话，其搭配“规划绿地”以及胜利河，将是一个日常散步的好地方。
整体来说周边的自然资源，是江景花苑极其突出的一点。
周边道路
其周边道路则也不错，主要依托两条路，一个是晨曦路，依旧是连通乐清中心区和滨海新区的重要道路。晨曦路向东连接了众多的市政以及商业资源，向西则联通了滨海新区体育馆，以及教育医疗资源，相当重要。
另一条就是宴海东路，也就是六环路，短距离上连通了正大城以及高速口，宏观尺度则是连接柳市乐清虹桥三地的重要道路。
也正是因此，宴海东路也有一些争议，不少人都说六环路大车多，夜晚可能会存在噪音影响。
楼哥觉得这就是一体两面的事情。重要的道路必然会有这方面考虑。但是楼哥个人偏好对此是更正面一点。便捷与噪音。楼哥觉得便捷重要性更高。同时楼哥看了不少楼盘的窗户玻璃。即使是双层玻璃，其噪音阻隔上也非常明显。
但是这仅仅只是楼哥个人想法，对噪音比较敏感的朋友，这方面需要注意。
但是对江景花苑周边的道路，楼哥个人持乐观态度。
商业资源
而商业资源原本也是江景花苑的一大优势，其距离蝴蝶广场直线距离800米左右，这个距离其实挺好的，但是受限于蝴蝶的不温不火。则更多的需要依托其他几个商场。
南虹以及江南里的直线距离都在1.4公里。而正大广场则超过了3公里。这样的话就都需要开车了。商业资源方面受限于蝴蝶的状态以及其他商场的距离，稍显可惜了。
医疗资源
而医疗资源很多人第一个想到的还是人民医院吧，人民医院距离2.3公里左右，其实这个距离还是不错的，也并没有太远。
但是如果只想到人民医院，那就有点惯性思维了。
江景花苑未来将迎来更方便的选择，那就是同乐医院。
同乐医院同样处于晨曦路上，直线距离正好一公里，没有离得太近，也足够方便。
江景花苑这方面是不错的。
教育资源
教育资源则是滨海新区这一侧集中了大量的学校，乐清国际外国语、城东第二中学、乐清第二中学、育英学校小学部、实验小学滨海校区。同时乐清市中心幼儿园也在不远处，这片区域质量数量都非常的优秀，同时基本上是从幼儿园到高中都有所包含，非常不错。
其他值得一说的
同时这一片也算是东厦项目的集中区域，江景花苑南侧就是东厦海岸明珠，其西侧就是悦城花园。
这样密集至少在楼哥看来，东厦对这个区位的打造是有心得的，不知道你们是否能认可这样的说法。
而六环路噪音的缺点我们则在周边道路环节说过了。其他方面，楼哥暂时也没有看到什么特别大的缺点。
整体来说，楼哥觉得周边环境是江景花苑较为优秀的点，是其项目最为显著的优势之一。
然后我们说说其内部环境的打造情况
东厦·江河大境|效果图
可以看到江景花苑内设6栋楼，本地房开还是很注意的，跳过了4号楼。
整个小区使用了行列式的布局，行列式布局也是目前整个乐清市场最广泛使用的布局，这种布局对采光和通风都比较友好。同时可以看到，5号楼和7号楼都采用了一栋双单元的设计。
另外看起来这个盘也有七栋楼，但是只有一期，因为其带有安置属性所以可售房源并不如看起来那么多。
村民代建安置房源（不对外销售）：1#、2#、5#楼西边单元、7#楼。其中1#楼62套8512.6㎡,2#楼64套8791.68㎡,5#楼西单位56套7671.44㎡，7#楼104套14381.5㎡，4#楼为附属配套用房。商业为4089.64㎡(为7#楼 14 套不对外销售）。
房开可销售房源：3#楼64套8754.24㎡，5#楼东单元64套8718.72㎡，6#楼64套8761.28㎡，其中房开可售房源合计192套。
单论住宅房源不对外销售的安置房源楼哥粗略统计了一下62+64+56+104=286套。
而房开可销售的房源不过192套。
而且根据这个房管网上的信息，楼哥标出了可销售的楼栋
效果图
既然是这几栋可以销售，我们不妨就把目光更多的集中在这几栋上。
我们可以看到可销售的几栋楼，其整体的户型均在137左右，虽然面积段一样，但是户型却有三个不同的户型，层高则都在三米。
楼哥觉得这几栋算是整个小区里位置较好的，整体视野比较开阔，特别是其3号楼，南向第一排，采光景观优势较为明显。
而其内部打造上从效果图上看似乎有泳池，但是楼哥没有找到这方面的确切资料说明，究竟是泳池还是戏水池。但是不管怎么样这一点上楼哥觉得还是属于比较加分的项目。
而其它方面我们所能找到的官方资料并不多，那么我们也就不多说了。
单单从这些方面去看，江景花苑的内部打造是较为中规中矩的，但是好就好在可销售的房源，其位置相对来说都是小区内比较好的楼栋，这也算是略微加了点分。
然后我们再来看看价格怎么样
来源：房管网 楼哥整理/仅供参考
看到这个价格肯定有朋友会说，不对啊楼哥，这个价格比我知道的高多了！
楼哥首先要明确的是，这个价格是江河大境备案价，“备案价”顾名思义即官方指导价，是各楼盘开发商在房管局里报备该楼盘或者楼栋房源的销售价格。楼盘开发商要销售房源时，必须在房管局备案，通过后发给预售或者销售许可证。开发商拿到预售证后，必须对价格进行公示，包括基准价、允许浮动幅度，综合差价、单价、总价等，开发商不能随意上调价格。
我们只以官方只讨论备案价格，实际价格究竟是怎么样的，楼哥不能乱说。
一切都以有据可查的资料来源来讨论。
可以看到，江景花苑的备案价格大致在22500元/㎡
而根据房管网的3月份的公示材料
来源：房管网
其最高可享受的优惠在17%。具体有多少优惠则要看满足了多少条件。满打满算22500*0.83=18675，全部的优惠享受完，价格在18500左右
而房源的问题，楼哥也看了一下房管网，我们就以房管网上的数据为准。
来源：房管网
3.5.6栋可售房源可以看到其16层以下是卖得比较好的，基本卖完了，但是较高层还剩下不少不少房源。楼哥不知道有多少是订立但是没签约的，单单从房管网上的数据来说，房源有，但是高层。
同时可以看到这三栋楼的售价和销量目前大致呈现的是反比的一个情况。位置较好的3栋整体的价格也最高，高层销售情况也最为一般。
如果说对高层没有什么芥蒂对江景花苑感兴趣的朋友，其实还是可以实际去问问，江景花苑的高层目前的实际房源情况。
好了经过上面的介绍，大家应该对江景花苑有了一定的了解。
那么楼哥也来说说自己的想法。
楼哥个人感觉，江景花苑目前的整体楼盘定位是清晰的。
偏刚需但是位置上有亮点，同时整体打造情况也不差，你以刚需的需求去看待这个盘，其实整体是不错的，价格上，备案价是偏高的。但是活动价，楼哥觉得是合适的，所以楼哥了解的情况来看，有不少人对江景花苑也是有想法的。
这也是为什么江河大境在优惠活动的时候有一种“哄抢”的场面，以及最终的成交量楼哥也觉得达到了“活动”的效果。
但是楼哥觉得问题同样也出在这里。
先声明一点：一下关于江景花苑房源的讨论，我们均建立在房管网上数据，江景花苑还有房源的基础上进行。内容仅供参考，请以开发商口径为准。
大家可能都发现了，江景花苑在上半年活动之后，对其的讨论也就停止了，市面上很难再听到有关江景花苑怎么样的讨论。
楼哥觉得可能是：一方面活动之后江景花苑很的宣传一直说的是“清盘”，那么对一部分潜在购房者就直接将江景花苑从自己的备选考虑里删除了。
另一方面不少人或许还会想，我错过了活动，现在买不是就亏了吗。
同时对开发商来说，如果真的还有房源，你要怎么宣传？一边说清盘了，一边说还有少量优质房源？这不是自相矛盾嘛。
简单的说，现在除了东厦自身，没人能真正的确认其是否有房源。楼哥觉得这才是目前江景花苑最关键的点。
在确认清盘的情况下，楼哥这一整篇文章都是没有任何实际意义的。
在明确了这一点之后，楼哥觉得，刚需盘的潜在购房者对价格是比较敏感的。
特别是东厦在有活动先例的情况下，未来如果有价格上的变动，更会挑动潜在购房者和已购房者的神经。如何平衡如何处理好这样微妙的关系，如果还有房源需要销售，这一点是东厦最需要考虑的。
也是在这样的考量之下，如果有房源，楼哥个人分析认为，不会有超过之前“活动”的优惠存在了。
最后，本期内容不做任何购买建议，内容仅供参考。具体情况请以开发商公布口径为准。声明：本文所采用信息和数据均来自政府相关部门，以及可信任媒体等公开渠道，但无法确保其完整性和准确性。本文所形成的分析、或观点均由[乐清楼市]后台及其相关专家编写，仅供交流探讨之用。未经本微信公众号平台组织正式许可与授权，任何个人或组织只可原文转发，不得以任何手段或形式窃取发布。如引用刊发，须注明出自[乐清楼市]，且不得进行有悖原意的删节或修改。本微信公众号刊载信息内容或观点表达，并不构成对房地产投资、买卖的咨询建议。任何人因使用本微信所涉及信息、观点而导致直接或间接的投资或买卖损失，责任自负，本微信公众号所有权人不承担任何责任。