云锦园自从拍地以来一直被人所关注，楼哥每天上班都要经过云锦园，对云锦园也是比较关注的。
恰巧云锦园的展示厅在这几天已经开放，并且瑞鑫已经开始进行云锦园开盘前的“登记活动”，可以说是开盘在即了！
据小编咨询云锦园售楼处的营销小伙伴，云锦园首期开盘价格具有比较大的优势。
像目前比较受客户关注的6号楼89平三房户型最终算下来98万起，按照现在首套房20%首付比例，首付大概20万左右。
这个价格真的很能打，大家可以直接去营销中心咨询首批次的具体价格，预计在近期项目就会取证开盘，这里引用销售说辞仅参考。
在这样的价格优势之下我们就结合云锦园整体这个盘的情况一起来聊聊
我们首先还是说一下这个盘的大致情况
地块基础属性：相当的优秀，中心区，老城区几乎独一档的地块
周边环境：很有讨论的意义，楼哥的看法是“不可小觑”
楼盘内打造：很优秀，超越本身定位的打造
价格：以目前获得的情报，相当的有竞争力
首先说说开发商，也就是瑞鑫地产
先说点常规的：瑞鑫地产有限公司是隶属于中国·瑞鑫集团旗下专注于房地产开发经营的全国性无区域企业，总部位于浙江温州。产品覆盖了住宅公寓、高端别墅、商业综合体等多种类型，每一种都拥有城市标杆性的代表作品。（来源：瑞鑫官网）
楼哥一直对瑞鑫地产是比较认可的，本身从上面的介绍也能看出来，瑞鑫是一家本地房开公司，而本地房开对本地市场的了解度这一优势算是在瑞鑫地产身上表现的淋漓尽致。
你比如说瑞鑫在滨海新区的怡锦园，当时销售情况只能说是相当的“火爆”。
再比如说，瑞鑫在柳市的卓越城，在22年一年的去化中，卓越城拿下了柳市地区楼盘的销冠。
还有现在在售的剩余少量房源的翡丽名筑也获得了不小的认可。
同时瑞鑫也开始涉及商业项目，卓越城就自带商场，同时还有乐清首个TOD商场：中金广场，在十月中旬开售以来，整体的去化也都是不错的。
瑞鑫地产开发的项目，在楼哥的印象里，基本上都能获得相当之高的认可度。
而云锦园楼哥则觉得将可能有望成为瑞鑫一款现象级的产品。
楼哥对云锦园这个项目抱有非常大的期待值，为什么会有这么大的期待值呢，我们从接下去的内容中一点一点去说。
能让楼哥有这么大期待值的产品首先要说的就是其地块基础指标方面的优势
对地块好不好的评价楼哥重申一遍：地块好不好的判断标准是对于后期在此做的项目是否“妥帖”而言，并不是独立去评价地块如何！楼哥认为没有差的地块，只有后续建设是否符合。以下内容均在此框架下讨论。
我们来看看瑞鑫云锦园这块地的基础属性
来源：乐清市人民政府网，楼哥制作仅供参考
云锦园这个项目占地约33.5亩，容积率2.0，建筑密度30%，以及绿地率30%和限高54米。
基础属性上，容积率是非常的亮眼！
特别是其2.0的容积率，可以说是中心区老城区在建楼盘的独一份！
2.2的容积率常见，诸如琨玉园，山海万和，君兰和著等都是2.2容积率
虽然2.0容积率只比2.2容积率低了0.2，但就是这区区0.2，就让2.0的容积率显得非常稀少。这样的容积率优势，给与一份认可不过分吧？
另外就是结合其30%的建筑密度以及54米的限高，楼哥在之前地块刚拿出来拍的时候就预测过，这样的属性下可能会有“类洋房”的产品。
这样的基础属性基本就预示了云锦园未来的居住体验将会非常不错。
而这块地的优势还不仅仅是这里，还有整体的地块形状上
来源：乐清市人民政府网
我们从这个图上就能看出来，这个地块整体是较为方正的，基本就是一个很规整的长方形，并且整体的长宽比并没有失调，没有说呈现出“一字长蛇阵”的情况，这就给内部打造上减少了难点。
而对于未来的住户来说，这样的地块整体，未来楼盘内部的公共娱乐设施可以较为合理的分布，以提升生活体验，这就是地块周正的优势。
不过楼哥个人更贪心的想法是，地块稍小了点只有30多亩，如果达到大约50亩的大小，那么这块地在基础属性方面，在内部未来打造方面将会更加的优秀。
不过这也是楼哥贪心的想法，这个地块整体已经是称得上优秀的水准了。
就好比是说一个学生语数英门门排名前列，地理化科科能拿满分，人还长得挺标志的，你还要求他体育也优秀，引体向上一口气做15个，卧推要70公斤，这明显就是稍显苛刻了，有时候人啊不能太贪心。
整体来说楼哥对云锦园这块地的基础属性硬性指标方面是相当认可的，毕竟2.0的容积率这一点，就能跟任何地块掰掰手腕了，其他方面也不差，整体竞争力已经相当强劲了。
看到这样的地块可能有人会说“基础属性这么好，那么地块的位置一定很一般吧”而这一点也是楼哥想要着重探讨的。
我们进入下一章节
周边的情况是云锦园最为引起争论的地方，这一点上我们可以好好的聊一聊，首先我们先看地图，看看云锦园的地理位置
来源：百度地图 楼哥大致标注 仅供参考
周边道路
我们先要说的就是周边道路，这里是存在一些讨论空间的，首先一个就是云锦园周边到底存在几条道路？
我们根据卫星地图可以看到
来源：百度地图 楼哥标注 仅供参考
根据卫星地图我们可以看到云锦园周边目前存在两条路，一条是城西大道，另一条是未命名道路。
这很明显有什么需要讨论的地方吗？楼哥告诉你，有的！
我们再看这张云锦园的设计规划图
来源：乐清市人民政府网站
可以看到云锦园周边的道路应该是比现在的情况更好，除了城西大道和未命名道路，根据出入口的设置，其北侧应该还有一条规划道路（具体情况请以政府发布信息为准）
那么云锦园周边就是三面环路，这无疑是给出入提供了巨大的方便，三面环路这一点给与好评。
而我们将视野再扩大一点，云锦园周边的道路更有利好。
在之前“乐清发布”的信息中显示
来源：乐清发布
城西大道二期正式试通车，城西大道目前直接通104国道，乐清发布用的标题是“市区去柳市又多了条路！双向六车道，未来接入中心大道”
(, 下载次数: 95)
来源：百度地图 楼哥标注 仅供参考
也就是说云锦园未来跟柳市的连通将会非常方便，楼哥预计云锦园对柳市整体的市场将会有不俗的吸引力，对柳市最有吸引力的楼盘竟然在乐清？
周边道路上不论是周边分析还是宏观层面，云锦园楼哥都是认可的，是有其优势在的，很不错。
商业资源
接下去我们再看看周边的商业资源如何
云锦园距离正大广场，南虹广场以及瑞鑫自己的中金广场的距离在两公里左右，不过好在整体道路情况较为优秀，开车或开电瓶车都是比较方便的选择。
好在云锦园所在的位置距离一棵树文创园只有500米左右（来源：百度测距），另外汇丰路一条路的生活设施是较为完善的，超市，各种餐饮店是较为丰富的。
所以在日常生活上云锦园不太一样，相较于大型的商业综合体，云锦园是现在市面上较少的，周边沿街商铺更加优秀的地段。
无论是商业综合体还是沿街商铺，一个伟人说过”黑猫白猫能抓耗子的就是好猫“，商业方面楼哥觉得云锦园没问题。
医疗资源
医疗方面云锦园距离乐清市人民医院约1.6公里（来源：百度测距）
来源：百度地图 楼哥标注 仅供参考
医疗上楼哥一直说过，并不是距离越近越好，而1.6公里的距离（来源：百度测距），楼哥觉得是合适的，用的时候还是较为便捷的，又没有紧紧的挨着。
教育资源
教育资源方面我们较为关注两点，一个是学区，另一个是距离学校的距离
按照楼哥了解过来的云锦园的学区可能是丹霞路小学或者是建设路小学，按照云锦园开发商瑞鑫的口径是丹霞路小学（仅供参考），乐清的这几个学校，不论哪个都还是不错的。当然这方面请以未来政府划分为准。
而云锦园周边的学校其实是不少的，除了我们上面提到的丹霞路小学和建设路小学之外，乐清知临中学，乐清实验中学，乐清公立寄宿学校的距离都在一公里以内，而距离最近的则是乐清市第三中学与云锦园的距离不足百米。
可以看的出来云锦园周边的学校还是相当的多的。这可能会为以后的租赁市场提供一定的竞争力。
公园资源
而公园资源则是云锦园周边的一大短板，目前楼哥查询到的一公里以内只有一个洞桥山公园
来源：百度地图 楼哥标注 仅供参考
但是这个公园整体能提供的休闲资源楼哥个人认为是较为有限的。
所以周边的公园资源，楼哥是要打个问号的。
其他值得一说的
而云锦园周边其他值得一说的就是其周边各个方位
来源：百度地图 楼哥标注 仅供参考
云锦园北侧目前还是一个驾校，目测占地在20多亩，未来是否有所变动还未可知。
而其南面则是空地，停车场，没有什么高层建筑，整体南向目前采光优势是非常的好的。不过同样的，未来是否有什么规划还未可知。
而其东侧则是乐商小区，给云锦园周边增加了一些居住氛围。
而其西侧隔着马路则是山，而且我们在卫星图上可以看到，还有一些厂房。
其周边未来存在一定的发展空间，这些发展空间更多的是集中在南北两侧。
总结一下，云锦园周边的基础设施较为完善，无论是道路还是商业还是医疗教育等，都有可圈可点之处，唯一的缺憾是少了公园。
另外云锦园周边有一定的发展空间。
然后我们再看看云锦园的内部打造情况
而云锦园的内部打造，楼哥觉得有两个关键词“洋房”和“铝板”这两点对其整体的“格调”提升非常大。
日景鸟瞰图
云锦园内设10栋楼，因为限高54米，所以云锦园整体的高度并不高，同时云锦园采用了高低层搭配的形式，其中有7幢8-10层洋房，另外还有3幢15-17层的高层
2.0的容积率在层数上真的体现的相当的明显！最低才八层，电梯等公共设施的使用将会非常便捷，居住体验将会非常不错。
云锦园整体从南到北逐渐上升。整体楼盘的侧视图看起来非常的有设计感，有一种逐步上升的感觉。
而这样设计的实际作用就是让各个楼栋都保证采光，整体楼盘这样的设计下采光将会非常不错。
效果图 楼哥标注 仅供参考
特别是其洋房项目占比较大，居住体验应该会相当的不错。
除了洋房之外，云锦园内部的打造另一个较为突出的就是，铝板+石材的外立面。
其外立面是使用了石材+铝板，石材应该更多的使用在底层商户外立面上，而住宅部分应该全部使用的是铝板干挂。
住宅整体的颜色应该是米色铝板和灰色铝板的搭配，米色+灰色，整体是一种现代典雅的风格，这也给楼盘增加了不少质感。
在洋房和铝板两大要素的加持之下，楼哥还是较为满意其低层洋房的效果的。
效果图
说真的，这样的效果图看起来是很有高端住宅的感觉的。
另外其推出的户型楼哥觉得也很讨巧：云锦园总共有七个户型，整体的选择是较为宽泛的，面积段是从72㎡到135㎡，面积段也是目前乐清市整体较为主流，销量最为强势的面积段。
楼哥了解到云锦园首开户型为120㎡和89㎡户型，这两款户型图如下：
这个户型楼哥觉得相当的不错，一方面是整体的空间利用率非常的高，可以看到这个户型几乎没有过道的浪费空间，这就非常实用了，“每分钱都没浪费”。
整体户型安排的也较为合理，因为云锦园整个小区的朝向并非正南正北，边套的多角度采光更有优势，唯一可能被诟病的就是“南北通透”这一项上，整体瑕不掩瑜。
户型图
而89户型则是老熟人了，这个户型在市面上广泛的使用，实用性就不用多说了，可以看到这个户型整体赠送面积也是较多的，这点很不错。
而具体到云锦园，楼哥觉得还有一个极大的优势，那就是在价格上，结合我们开头提到的价格，我们接下去再仔细分析一下
而关于价格目前云锦园还没有备案，所以目前具体哪一户的价格怎么样还不知道，但是根据楼哥探访到的信息，楼哥计算了一下89平仅98万。
那么计算一下全盘均价预计13500左右，而项目首开的价格则更有优势，首开均价预计在12800-13000元/㎡左右（楼哥计算仅供参考）！
真按照楼哥小伙伴的所说：89户型最终算下来98万起，这个价格真的很能打，基本上先在乐清买房的都可以考虑一下，不过具体的哪一户还是要等具体的备案之后再说。
在楼哥认知里面，楼哥觉得这个价格在乐清整体的市场中应该是属于比刚需还刚需的价格！
目前乐清市场整体的备案均价基本在两万以上，你比如说金钰华庭的备案价格，你比如说乐辰名筑的备案价格均在两万以上。
而与之相近的你比如翡丽名筑，你比如已经清盘的位于经开区的滨清和苑，其定位均为偏刚需房，这些盘备案都到了15000元/㎡左右。
因此在价格上楼哥个人认为其属于比刚需还要刚需的一个价格，价格优势楼哥觉得是相当的大的。
那么这个价格考虑到云锦园整体的地块属性如此优秀，周边配套相对完善，以及内部打造颇具亮点，可以说是整体偏改善的楼盘卖了一个刚需的价格，那么云锦园就会出现一个很有意思的事情：价格和定位稍显脱节了。
至少楼哥是认为有脱节的
而这个脱节对购房者来说是相当正面的，简单说以刚需的价格买到定位更好的楼盘。也正是因此，楼哥觉得这个价格在市场上可以说将会有相当强的竞争力。
那么这个价格你预料到了吗？
(, 下载次数: 98)
那经过上面的介绍相信大家对云锦园整体已经有了一个较为充足的认识了。
那么楼哥也来说说自己的想法
楼哥在文章开头就说过
云锦园将可能有望成为瑞鑫一款现象级的产品。
因为当我们仔细去分析楼盘的时候很清晰的感觉到一点那就是云锦园确实有竞争力。
唯一可能存在一些讨论空间的就是，云锦园所在的“湖上岙”所处的方位是不是稍显偏了点，但是楼哥是这样觉得的，行政区划和实际地理位置，我们更应该关注实际的地理位置。
因为房子毕竟还是住人的，实际的地理位置以及周边的环境才真正的会影响到生活质量，而究竟是老城区还是中心区或是滨海新区还是胜利塘北，有那么重要吗？
这里楼哥觉得需要提到金地的滨清和苑，滨清和苑在之前也一直被人诟病为在经济开发区，但这并不影响滨清和苑成为22年乐清销量最好的楼盘，以及顺利清盘，楼哥当时在滨清和苑的文章中同样让大家放下对行政区划的执念就是这样的道理。
而对云锦园我们也是一样，其实同样要放下对是不是中心区或者属于哪个区位的执念，可观的衡量其所处位置的优劣才是正解！
甚至楼哥觉得，云锦园所带来的效应不单单是局限在乐清城区，还将会扰动柳市整体的市场风向。
为什么这么说呢，因为云锦园整体的价格已经接近柳市楼盘的价格了，而且因为城西大道的连通，柳市到乐清的三条路，乐白路，104国道以及中心大道将被城西大道串联起来。
云锦园的位置将成为和柳市连通最紧密的乐清楼盘之一。
在交通如此方便的情况下，住柳市还是住乐清这个问题还是很简单的吧。甚至于说在婚恋市场上，柳市有房和乐清有房在柳市村子里的概念是怎么样的大家不妨去了解一下。
所以楼哥基于两点考虑
1云锦园整体素质优秀，市场认可度预计不错
2云锦园价格优势大，与柳市联系紧密，吸引大批柳市购房者
这两点上考虑，楼哥觉得云锦园开盘之后或许会成为瑞鑫一款现象级的产品。
另外还有一点就是，云锦园的容积率低还会有一个作用就是，云锦园的套数不会很多。不要看云锦园有10栋楼，但是云锦园整体的户数楼哥了解到，大致上只有400多套。相较于其整体的地块大小，这样的体量并不大。
楼哥预计可能会在将其拆成3期销售，每期一栋高层搭配两栋洋房销售，这样算每期的数量多说也就百来套，在整体质量优秀，数量稀少，适用人群较为广泛的情况下云锦园首开是可以期待的。
所以楼哥建议，在云锦园销售还未正式开售的前期，对云锦园感兴趣的可以先去问问了解一下，毕竟云锦园的展示厅已经完成，目前也已经开始前期的“登记活动”，感兴趣的不妨自己去看看。
好了，楼哥想说的也就这么多了，如果你还有什么想法，不如在评论里告诉楼哥。最后，本期内容不做任何购买建议，内容仅供参考。具体情况请以开发商公布口径为准。
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