那么我们还是老规矩，先从地块属性开始说。
对地块好不好的评价楼哥重申一遍：地块好不好的判断标准是对于后期在此做的项目是否“妥帖”而言，并不是独立去评价地块如何！楼哥认为没有差的地块，只有后续建设是否符合。以下内容均在此框架下讨论。
来源：自然资源网上交易 楼哥整理 仅供参考
可以看到景明秋实家园的这块地还是相当小的，仅有1885.4㎡，也就是约2.828亩。相比别的楼盘一般说小也有二三十亩。景明秋实家园这块地不要说二三十了，三亩不到，和常见的楼盘都不是在一个数量级上。
这点楼哥觉得是需要注意的，看待景明的这个项目不能用我们常规的对商品房的认知去套用，甚至楼哥觉得，说景明的项目，与其说其跟我们印象中的商品房楼盘相似性，还不如说景明的项目更符合我们对自建房“套房”的认识。
这点楼哥觉得同样表现在其他的地块基础指标上。
景明秋实家园的这块地，容积率1.65，建筑密度30%，绿地率30%，建筑高度24米。
对于别的商品房楼盘，楼哥可能会对容积率，绿地率等方面进行评价，但是景明秋实家园，楼哥觉得属实“大可不必”去看这些指标。
你比如说，绿地率30%是一个正常的指标，乐清上品这些楼盘同样是30%，但是这两个30%在实际的观感上就完全不同。乐清上品可能需要中间做一整个园林景观才能达到30%。
但是景明秋实家园这种小地块，达到30%就是多搞几个花坛就行了。这个实际观感就完全是不同的，同样的道理还在容积率和建筑密度上。
楼哥觉得真正要关心的反而是建筑高度。
可以看到景明秋实家园的项目建筑限高是24米。
我们现在住的商品房，一层一般在3米，24米也就是7-8层左右，也就是“多层建筑”。
楼哥给大家稍微普及一下“多层建筑”的概念。
一般建筑高度大于54米的住宅项目，属于一类高层建筑，需要至少两部电梯，且楼梯需要满足防火规范，设置防烟楼梯。
而27米到54米高度的住宅项目，属于二类高层建筑，同样需要至少两部电梯，楼梯这需要密封楼梯。
我们常见的商品房项目都是一类高层建筑和二类高层建筑。
而景明秋实家园的项目我们从高度上就能看出来，其不属于一类或二类高层。其属于多层建筑，多层建筑并没有两部电梯的强制要求。
也正是因此，对于景明这种小项目，我们需要更加关注，其建筑的限高。这也是为什么楼哥说，在某种程度上：与其说其跟我们印象中的商品房楼盘相似性，还不如说景明的项目更符合我们对自建房“套房”的认识。
当然了，景明秋实家园也是实打实的商品房项目，这里楼哥只是为了让大家更好的理解。
周边的情况对于景明秋实家园相当的重要，在地块整体情况并不是特别好的情况下，周边就是其竞争力的“源泉”。
我们先来看景明秋实家园大致的一个位置。
来源：自然资源网上交易
示意图
周边道路
首先还是要从周边的道路开始说起。
景明秋实家园周边的道路情况还是我们近几期说的老城区的一贯水准，周边的道路并不是特别好。
景明秋实家园周边主要的道路有两条。
一个是建设西路，一个是长乐路，两条路都是对向双车道，道路整体是较为狭窄的，而且周边居住人口较多，整体路况也比较一般。
更要命的是，即使是情况不佳的建设西路和长乐路，景明秋实家园还都不是临路的。
来源：乐清市人民政府网
这张图还是较为直观的，景明秋实家园四周都是民宅，有一条小的内部道路和长乐路进行连接。
景明秋实家园周边整体的道路情况，说客气一点是相当的一般。
商业资源
而景明秋实家园周边的商业资源，楼哥一直觉得老城区这方面被过分的低估了。
景明秋实家园周边还是比较热闹的，首先沿街商铺就可以。
距离西铁新天地距离只有百米，距离菜市场也不到500米，日常生活方面很有优秀。
其次距离一棵树文创园那边也只有一公里。（以上距离来源：百度测距）
商业资源方面，楼哥觉得，周边整体是较为不错的，甚至于说，这也算是老城区较为中心的地段了，周边有不少极具特色的小吃店。
教育资源
而周边的教育资源也是景明秋实家园较为核心的竞争力。
其周边名气较大的就是“建设路小学”，距离在百米左右。
另外周边还有知临小学，同样是百米的距离。
另外距离乐清实验幼儿园也不到500米，周边是存在一些陪读伴读市场的。
不过这里我们需要注意，这仅仅是说距离，具体学区请以政府未来划分为准。（以上距离来源：百度测距）
医疗资源
医疗资源则需要依靠周边的社区诊所，距离乐清人民医院则有近2公里的距离，两公里其实直线距离还行。（以上距离来源：百度测距）
楼哥觉得问题则还是在整体道路上。
因为到医院需要穿越大面积的老城区，所以，整体的道路情况并不算特别好，这点需要注意。
公园资源：
公园资源一直是老城区的城市建设层面一直以来算是比较无解的一点。
但是对于景明秋实家园来说，倒是没那么的“捉襟见肘”。
因为景明秋实家园一大特点就是紧邻乐清市体育馆（老体育馆），这在休闲层面就多少对景明秋实家园有所改善，紧邻较大的公共设施是一个较为突出的优点。
来源：百度地图
这也是景明秋实家园明显优于老城区几个楼盘的一点。
其他值得一说的
而周边其他方面较为值得一说的，也就是景明秋实家园周边被居民区所包围，整体居住氛围是可以的，但是如果说景明秋实家园是一个二类高层，那视野方面是没问题的。
但是景明秋实家园仅仅是多层建筑，采光通风方面，多少还是需要去考虑一下的。
整体来说，景明秋实家园周边的设施还是可以的，在商业，学校，休闲方面均有其可圈可点的地方。
但是缺点也是很明显，周边被民宅包围，没有周边没有大路，老城区道路方面的劣势可以说在景明秋实家园身上展露无疑。
所以楼哥觉得，景明秋实是有一点“特定功能”住宅，这样的定位的。
在短时间内，孩子上学等方面考虑，住一段时间确实是不错的，但是随着孩子陆续成长，度过了这一个阶段，长时间居住，楼哥觉得多少反而是会将老城区的缺点放大。
特别是居住体验上，会变得糟糕，除了周边的整体环境，下限有余，但是上限不足之外。
内部的打造同样是这样，展现的是“生活有余，提升不足”。
在之前呢景明秋实家园进行了规划公示，当时呢还出现了一点小插曲，绿地率写错了，楼哥当时也出过文章质疑，后来规划进行了重新的公示。
我们先来看看景明秋实家园整体的一个规划图。
来源：乐清市人民政府网
整体小区内住宅是两栋楼，两栋都只有七层，这就验证了我们之前对地块的判断。
整体的体量相当的小，原本想这样的体量你想玩出什么花也不现实。
但还真的就玩出一朵小花了。
那就是出现了一个很特殊的存在。
仔细看景明秋实家园的最北侧，可以看到，出现了一个一般商品房楼盘中很少出现的设施“三层机械车位”。
之前我们也说了，景明秋实家园是没有地下停车库的，而老城区，楼哥之前写其他楼盘的时候，也多次提到，老城区停车是一个问题。
所以之前一直较为担心景明秋实家园的停车问题，楼盘又被民宅所包围，整体停车会难上加难。
而现在有了机械停车楼，相对来说一定程度上解决了这个痛点。
我们在规划图上可以看到，景明秋实家园总共是38户，而机械车位加上地面停车位则有35个，基本上做到了1:1的配比，这还是不错的。
虽然楼哥觉得机械停车位使用便捷程度上没有地下停车位那么方便，但是就像楼哥上面说的那样，内部打造上是“生活有余，提升不足”，机械停车位是一个比较好的展现。
价格上面目前景明秋实家园还未公布，但是楼哥觉得就很有意思了。
一般老城区这几个盘我们都是以目前云锦园的价格体系作为参照系，从这个角度去看，云锦园首开的价格大致在12000元/㎡---14000元/㎡。
那么云锦园的相对来说，整体楼盘更大，内部打造更有优势，考虑到多层建筑，整体低容积率的优势，那么景明秋实家园的价格就不应该比云锦园更高。应该在13000元/㎡左右。
但是景明秋实家园整体的情况楼哥之前也说了，相比于这些商品房楼房，其实和自建房套房更为接近，
而且景明之前的春和嘉园，和景明秋实家园有极强的相似点，那么如果我们以春和嘉园作为参照系。
春和嘉园的价格楼哥统计了一下，大致上这样，均价甚至快要达到18000元/㎡了。
来源：房管网 楼哥统计 仅供参考
春和嘉园整体卖得还可以，早早的就已经清盘了，那么站在自身的角度上，春和嘉园的这个价格同样是可以卖的。
那么这就很有说法了，对于景明秋实家园来说，定价上会有两个明显的不同的参照体系。
以怡锦园为代表的老城区这一片的价格和以自身春和嘉园为代表的价格，那么景明究竟会以哪个参照系作为定价标准呢？我们不妨拭目以待。
最后楼哥简单的说说自己的想法吧。
整体来说景明秋实家园还是比较特殊的存在，一方面其整体的体量相当的小，不到四十套的体量，不过是诸如乐清上品这样的盘一周去化的量。
另一方面其整体的打造形式是多层建筑，也区别于我们看到的一般对商品房的概念。没有地下车库以机械车位作为替代。
还是非常有特点的。
考虑到小的区位上，整体来说在老城区是有优势的，特别是周边的学校资源。
整体来说，楼哥个人觉得秋实家园是一个具备“特殊性”的楼盘。
如果单纯的追求居住体验，楼哥不觉得说有多少人会考虑景明秋实家园。
但是还是那句话“彼之蜜糖汝之砒霜”每个人适用的楼盘是不同的。
如果对这个位置存在某些特殊需求的人来说，这个位置就是宝藏。适用范围较小。好在整体楼盘体量也较小，整个乐清还找不出适合这个地方的38户人家？
楼哥认为是一定有人需要的。
虽然价格上面有两个参考系，但是楼哥觉得这种就是满足一小部分人需求的房子，其实价格的因素其实没那么大，即使是开一个春和嘉园类似的价格，也还是有人可能会考虑的。
毕竟就38套，完全不着急的感觉。
所以说到底，景明秋实家园的缺点在于楼盘较小，最大的优点同样是楼盘较小。
而对于别的楼盘所要的认可度，楼哥觉得，景明秋实家园完全可以不在乎，主打的就是特殊人群，完全不用普罗大众的认可。
声明：本文所采用信息和数据均来自政府相关部门，以及可信任媒体等公开渠道，但无法确保其完整性和准确性。本期数据楼哥人工进行了安置房以及人才房数据的剔除，本文章内容以及数据仅供参考。本文所形成的分析、或观点均由[乐清楼市]后台及其相关专家编写，仅供交流探讨之用。未经本微信公众号平台组织正式许可与授权，任何个人或组织只可原文转发，不得以任何手段或形式窃取发布。如引用刊发，须注明出自[乐清楼市]，且不得进行有悖原意的删节或修改。本微信公众号刊载信息内容或观点表达，并不构成对房地产投资、买卖的咨询建议。任何人因使用本微信所涉及信息、观点而导致直接或间接的投资或买卖损失，责任自负，本微信公众号所有权人不承担任何责任。