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这块地占地16785.2平方米也就是约25亩左右的大小。整体来说这个面积还是比较小的。
楼哥也想了半天有没有大小相近的，大家比较熟悉的在建楼盘作为直观的对比。想了半天可能比较相近的就是更小一点，占地约19亩大小金钰华庭了。
而这块地与金钰华庭更为相近的就是其地块的“名字”。
这块地是：乐清市中心区C-d20公开出让地块（含南门村安置留用地）
金域华庭的地块是：乐清市中心区A-a5-1地块（白沙村安置留用地）
相信大家都知道楼哥想要说什么了，那就是这块地和金钰华庭一样并非纯粹的商品房，金钰华庭带有一小部分的安置房。
而这块地也是同样的，出让须知里写明了：
本次出让地块中部分建筑面积由南门经合社及社员回购，回购房每户面积约为140平方米、套数约为70套。
也就是说这个地块同样有一些回购房的需求，考虑到户型大小以及建筑高度的需求，这个比例大致上有一栋半的住宅需要作为回购房。
这个比例多不多呢，我们这里先暂且按下不讲，楼哥下面还会对这个楼盘内部大致建设情况有个猜测，我们到最后那个章节再说。
那么会不会因为回购房的存在这块地的定位不会很高呢。
这我们还需要结合地块的其他基础指标一起来看看。
这块地，容积率2.9，建筑密度22%，绿地率35%，建筑高度80米。
首先比较引起楼哥诧异的点是，这块地的绿地率35%。
楼哥一直说乐清市区范围内35%容积率是比较少的，这几年中心区的新盘里楼哥印象里也就：琨玉园，君兰和著，万和樾是35%的绿地率。可见35%绿地率的地块还是相当的少的。
但是与上面说到的几块地不同的是，就是这块地的容积率，这块地容积率2.9。
跟琨玉园和君兰和著这样的2.2容积率的地块相比远远不如了，且也高于万和樾2.5的容积率。容积率与那几块地还是有着较为明显的差距，所以单靠绿地率想冲击高端，楼哥觉得也不现实。
但是2.9的容积率又比环南虹的几个楼盘，诸如上品，金钰华庭，万丽名筑动辄3点几的好不少。
同时这块地的地块形状可以说是相当的周正，几乎呈现了一个正四边形，这也是一个加分项。
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综合来看地块属性的优势点在于：
容积率在中心区还算可以+绿地率较为优秀+地块周正，这三点能够带来一定的舒适的居住体验，有一定的竞争力。
而缺憾点在于：
楼盘大小偏小+回购房等属性。
可能会令人担忧其内部景观打造以及邻里间的相处。
优缺点都还算是明显的。
那么这块地楼哥认为单纯的从地块属性层面出发，是较为适合打造一个：
初次改善级别的楼盘是较为合适的。
而这样的定位，也是比较符合中心区整体发展思路的，以及中心区楼盘的存量不大，未来市场的销售面似乎不错。
符合中心区定位+市场层面的优势。
楼哥认为在这个层面，这块地会有部分开发商感兴趣。
考虑到地块占地不大，前期的投入还算可以，较为适合深耕本地开发商或是想要在乐清试水的外来大开发商拍下来进行打造。
当然了这只是地块层面的基础分析，那么这块地的周边如何呢，是不是和地块属性相配套呢？
首先我们还是要明确一下这块地的位置在哪里。
来源：百度地图 楼哥标注
首先在大的区位上楼哥要说个颠覆大家认知的，有很多人看到这个区位应该会认为这块地是中心区的，楼哥也一直说这块地是中心区。
而一说到中心区就会默认为这块地是在城东街道或者是城南街道。而事实却不是这样的，在之前楼哥独家的23年地块出让前瞻中：
楼哥独家，乐清今年有哪些地块可能出让，抢先看！
就出现过这块地，我们在这里也能清晰的看到，这块地的确切的行政划分位置，并非是城东街道或是城南街道。
其确切的说是在乐成街道，行政规划上更加接近“老城区”。
这也反映出中心区确实是新老城区交替处的特点。
这一点楼哥觉得还是相当的有必要提一下的，虽然楼哥在经开区等楼盘都让大家尽量不要在意行政的划分，所以楼哥也将其算作了“中心区楼盘”。
但是其实际上还是有一些实际的影响的。
我们先来说这样所带来的优势点。
你比如说在周边学校资源
这个地块距离八小，也就是丹霞路小学仅仅只有五百米（来源：百度测距）
来源：百度地图 楼哥标注
可以看到距离相当的近，同时其均属于老城区的行政规划。仅讨论距离，学区以政府划分为准。
距离老八小这样的也算是“优质教育”资源的学校较近，这可能会有一定的陪读伴读资源。
而除了八小之外，周边还有南华寄宿小学和兴乐中学。不过楼哥认为这两个学校对地块的价值提升助力有限，主要还是距离丹霞路小学较近可能会有明显的市场助力。
而除了距离名校较近之外，这个地块还有一个优点就是，其周边的居住体验应该是不错的。
来源：天空之眼截图
周边本身住宅项目较多，原本就拥有较为密集的居住人口的好处是，周边一般而言生活配套会比较完善，比如说底层商铺的早餐店水果店便利店等，都比较完善，不存在买瓶水跑出两里地去的情况。
同时这个地块南侧就是丹霞路农贸市场，对整体的生活成本，生活便利度有着提升。
这里多说一句楼哥的想法，楼哥觉得购房者或者开发商都很喜欢高大上的东西，比如说商业综合体旁。但是有时候真正方便生活的反倒是很接地气的东西，比如说农贸市场。
因此楼哥认为，如果真的是“过日子”，那么农贸市场真的是一个非常不错的配套。农贸市场vs商业综合体，你觉得呢？
因此楼哥认为这块地的优势很明显：
学校较近+生活体验优秀
两个方面都是很接地气的，是很改善真实的去改善生活的。说起来可能没那么高大上，但实用是真的实用，同时这也符合这个“初改”定位。
那么说完了优势点，楼哥在说说这个中规中矩的方面。
较为明显的就是这个周边的道路情况只能说是平均水平的，一定程度上也凸显了中心区新老交替的感觉。
来源：百度地图 楼哥标注仅供参考
首先这个地块只有两面临路，两面有路这就只能说是中规中矩了。
紧邻的两条路，一条是丹霞路，另一条是丹阳路，丹阳路是对向双车道很一般。
而丹霞路作为这个地块重要的南北向道路，其一些地方是对向四车道，一些地方是对向双车道，整体的情况也很一般，同时丹霞路上学校多，整体的路况也较差。
因此紧邻的道路情况甚至有点老城区的感觉了，是不好的。
不过好在，其周边还有伯乐西路，良港西路，清远路等大路，一定程度上缓解了周边的情况。
因此在道路情况上，楼哥认为这个地块只能说是中规中矩的。
而除了道路情况这一点之外，就是这块地周边的自然休闲资源也相对比较一般。
这块地的周边其实有饭后消食遛弯的公园的。
来源：百度地图 楼哥标注仅供参考
其周边就是河滨公园，只不过这个河滨公园楼哥个人认为，体量比较小，整体的打造也比较“便民”，因此虽然有公园，但这方面并不能像是大公园那样成为营销亮点的。实际使用体验感也不如大型的公园那么好。
因此自然休闲资源方面也只能算是较为一般。
这个地块较为一般的地方就是：
周边道路情况+自然休闲资源
只能说是一个平均正常水平的情况，不会带来特别多的惊喜。
那么最后一点，楼哥认为是比较重要的，可能会引起非常多的讨论与争议。
那就是医疗资源方面
很明显的一点就是这里距离乐清市人民医院非常近，仅仅只相隔了一条马路。
来源：百度地图截图
关于距离医院近这一点，楼哥觉得是有必要讨论一下的。
说好听点，距离医院那么近，这就叫做：把健康放到首位！
近一点自然从心理感觉上就是有使用到的时候，自然是方便的。特别是对于这样的人流量巨大的大型公立医院。
但是医院这个东西有用到的时候是很好的，不过楼哥相信，除了在医院工作的人，没人会希望自己天天往医院跑吧。
所以在用不到的时候，紧邻着医院多少会觉得“鸡肋”。
而相比“鸡肋”更为重要的是，医院有着太多的“悲欢离合”，一个普通人想必也是不愿意经常看到这些的。
所以坦白的说，楼哥个人觉得距离医院太近了并不是一件好事情，医院确实要近一点，但是不能太近，“过犹不及”说的就是这个意思。
因此医疗资源客观的说是优秀的，主观的说是太过近距离了，观感并不好。因此这方面楼哥认为可能是未来楼盘可能引起争议的地方。
甚至与说，主观大于客观，这可能成为一些潜在购房者不选择这个地块的重要因素。
周边的整体情况这样我们也了解了。
简单总结一下：
优势点：学校较近+生活体验优秀
平均水平：周边道路情况+自然休闲资源
可能会引起的争议点：医疗资源
整体来说这个地块周边还是会以生活性为主，是一个较为“实用主义”的地块，周边的设施没有那么高大上，却都能为生活提供便利。
那么这样的地块是较为受到刚需或者初改购房者青睐的。
因此，这个地块整体周边整体来说，其定位是非常明确的。打造一个初改楼盘。
好了经过上面的介绍大家也能了解了这块地的基本情况。
那么最后楼哥还是要说说这块地可能的打造形式，楼哥就喜欢猜猜看，以后呈现的会不会意料之中，也欢迎打脸！
首先整体地块还是较为明确的。
这样的地块适合打造，考虑到这块地的大小，楼哥个人认为这块地应该会打造6-8栋楼，会比较类似金钰华庭。
考虑到其中会有一栋半作为回购房，这样的占比，楼哥认为还是可以的，并不算太高。
效果图
整体还是会采用排列式的布局，因为限高80米，最多的层数也就在23层左右，这一点比金钰华庭好一点。
甚至有可能会出现楼栋高度由南向北递增的情况，保证各个楼栋的采光需求。
在外立面上应该会采用铝板，这也较为符合整体楼盘的定位。
但是楼哥需要明确一点，包括楼哥上面说的“初改”只是楼哥个人对这块地整体情况的判断。具体的打造可能会因为开发商想法出现不同情况，所以仅供参考。
最后呢，这块地目前还没拍，你觉得这样定位的地块能拍出去吗？或者说你对楼哥给与这个地块的定位认同吗，欢迎大家一起讨论一下。
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