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滨清和苑占地37亩左右、3的容积率、35%的绿地率、22%的建筑密度，以及80米的限高。
可以说是几乎相同，同时地块形状上同样有所相似。
唯一的不同点在于盐盆这块地包含了一定的回购房，而滨清和苑则包含了一定的政策用房。
因此，楼哥觉得滨清和苑可以说是这块地的最佳模板。
那么滨清和苑卖的怎么样呢？
答案是相当不错。
滨清和苑楼哥没记错的话是22年的乐清年度销冠（套数）。
而这块地相比滨清和苑来说则是有个不错的优势点，那就是初始楼面价方面。
滨清和苑那块地当时是达到了30%的溢价，楼面价：6024元/㎡，同时还需要配建1400政策用房，实际的拿地成本大致在6250元/㎡。
而盐盆这块地初始楼面价仅有：3060元/㎡，即使溢价30%，楼面价也就约4000元/㎡。
盐盆这块地相比滨清和苑来说是要便宜一些的。
滨清和苑整体定位较为刚需，备案价格大致在13000元/㎡左右，所以这块地未来售卖的实际价格跟滨清和苑差不多，13000元/㎡左右的价格，楼哥认为是完全可能的。
因此这块地从这个角度去说，再造一个“滨清和苑”似乎前景相当不错？
复刻别人的成功路径有那么简单吗？
说完了这块地的优点，我们必须也要说说这块地值得注意的地方。
那么能不能达到滨清和苑的去化，其实不单单是说这块地能不能完全复刻滨清和苑成功的路径。
对于这块地来说能不能成功，更加关键的问题在于“市场和行情”。
我们不能“拿前朝的剑斩本朝的官”。
滨清和苑是21年出让的地块，22年销售，那么当时乐清的市场环境是怎么样的呢？
当时滨清和苑可以说是趁着乐清市区几乎没有刚需用房的情况。
和滨清和苑同期的楼盘都是什么呢，是：琨玉园、君兰和著、乐辰名筑、金钰华庭等。
这些盘的备案价格起码都是两万，即使有些盘做了活动也极少低于一万五的。
所以当时乐清整体的环境就是一个：缺乏极致性价比的楼盘。
滨清和苑效果图
因此滨清和苑即使位置稍微远一点，但是还能蹭到乐清市区的光，这就成为了对价格较为敏感的刚需用户的首选。
但是今年乐清风向已经变了
随着21年出让的那一批品质用房的销售殆尽，22年出让的很多老城区地块，同样是刚需类的楼盘，因此形式翻转。
之前是改善型住房扎堆，刚需性不足，被滨清和苑碰到了。
现在是刚需性住房充足，改善型减少，这块地要出来了。
这块地的对手其实是，老城区几个楼盘。主要包括了：云锦园、学苑春晓里，春熙里等。
而这老城区几个盘，价格我们已经看到了，整体大致在13000元/左右，这和当时滨清和苑几乎是同一价格区间。
卖的似乎只能说一般般。
那么这时候不要说复刻滨清和苑了，即使是真的滨清和苑现在出来卖，楼哥认为也完全卖不出22年的成绩。
滨清和苑效果图
归根结底盐盆的这块地终归还是“蹭”乐清市区，而老城区这几个直接说自己就是乐清的盘也完全没问题。
考虑到周边实际的生活配套，盐盆这块地跟老城区的差距就更大了！
从目前的市场环境来说，如果这块地拍出去了，未来的项目和滨清和苑同样的13000元/㎡，楼哥认为：
13000元/㎡的价格已经难以激起价格敏感的刚需客户的兴趣了。
那么这块地如果拍出去了如何破局？
楼哥也来说说自己的想法。
楼哥认为这块地的价格是较为低廉的。
楼哥也统计了一下，乐清近两年相同定位楼盘的楼面价。
金地·滨清和苑实际楼面价约：6250元/㎡；
东亚·学苑春晓里实际楼面价约：4686元/㎡；
瑞鑫·云锦园实际楼面价约：4867元/㎡；
中洪·春熙里实际楼面价约：4172元/㎡；
上坤·云栖麓实际楼面价约：4325元/㎡；
云栖风华实际楼面价约：5832元/㎡；
这几个楼盘无论是定位还是位置还是价格，与盐盆这块都有一点的可比性。
那么这个时候盐盆这块地初始楼面价：3060元/㎡。
在价格上的优势就开始显现出来了，考虑到上面几个楼盘发售的备案价格基本都在13000元/㎡左右。
那么这块地如果能把初始楼面价的优势延续下去，能低于这些楼盘价格的1-2千元。
甚至可以狠一点，搞个大噱头，搞个均价四位数，不上万是不是有可能呢？
楼哥认为在当前的情况下并非不可能，而且这也有现实存在的例子。
不知道大家还记得一个盘吗，位于北白象的悦鹭锦园。
在去年开售的悦鹭锦园。
效果图
悦鹭锦园位于北白象白鹭屿，紧邻着北白象的高速路口。
悦鹭锦园开售的备案价格在9000多元/㎡，整体的价格定在了四位数，实际价格就更低了。
示意图
这就造成仅仅隔了一个温州大桥，和温州市区的房价形成了非常大的反差，吸引了不少温州人来这边买房。
开发商当时甚至打出了“15分钟到温州市民中心”做宣传的卖点之一。但实际上在早晚高峰期，经七都大桥北汊桥这段路通行大致在25分钟左右。
而我们反观盐盆的这个地块。
来源：苹果导航
也按照开发室的习惯，打出个“10分钟到乐清中心商圈”的口号不过分吧？
那么如果按照悦鹭锦园一样，搞出个“万元以下的房价噱头”楼哥觉得是可以有想象空间的。
在乐清四位数的房价有没有可能？
我们可以看看这块地！
以上都是楼哥个人的想法，当然会存在不同的想法，如果你也想说说你的想法，欢迎你和楼哥一起讨论一下。
同时如果你有什么买房方面的疑惑，也可以私信楼哥，帮助你的同时或许也能引发楼哥更多的思考。
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