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标题: 乐清楼哥（水哥）再踩盘之"滨江金色家园" [打印本页]
作者: 乐清楼哥 时间: 2020-5-16 17:02
标题: 乐清楼哥（水哥）再踩盘之"滨江金色家园"
上一篇关于"观澜苑"的踩盘族友反应楼哥太敷衍，族友关心的内容没有得到展现，这次依旧抱着炮灰的心态再次踏上“战场”，为了哪怕博族友一笑，如果分析还是太浅，还是很热意大家多提宝贵意见。
随着正大商圈的初见成型，论坛里关于南虹/蝴蝶广场/正大城的讨论也是相当热烈。再加上南岸的整体拆迁，带动了正大周边大量的刚需购房者。所以水哥认为，金色家园盘，还是一定程度值得期待的。
那么我们先看看这块其实2018年12月就已经开盘的，由滨江集团开发，项目位置于丹霞路与五环路交口向南150米处的本次的踩盘的对象。
水哥还是从最早土拍的档案找该盘的蛛丝马迹：
注意点一⚠：部分房源为回购房:从土拍信息中可以看出，金色家园E-c24-3地块有256套为回购房，在整体盘为16栋和18栋。所谓回购房指的是开发商在楼盘销售时，承诺按一定的收益率给予购房者回报，并在一段时间后按约定的价格回购房产。原则上回购房与商品房差异不大，但回购房在产权和贷款申请权限上会有所不同，这点需要加以注意。
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注意点二⚠：容积率为3.5，总共15栋，都为28-33层。虽然售楼小哥说楼间距有60-170米，但考虑总体层高，按楼间距合理值为总楼高*0.7的原则，金色家园的间距还是稍显局促。再加上现在为夏季，太阳照射角度较小，如果是秋冬，太阳倾斜度更高时，遮挡将更厉害。除了1幢 2幢 3幢 12幢外，当然这里还是要留意，1-2-3前面的空地，依旧是南岸的地，至于今后是用于商业还是住宅，都是未知数。如果还是盖高楼，那1-2-3幢也是很难受的。其它幢考虑低层住户要留意采光，建筑密度还是比较高的。
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注意点三⚠
建面约116-168㎡多种户型，
金色家园共开了4期，共推出房源1493套，截止20年2月20日，剩余房源323套，总体去化率为78.37%，说起来也算是尾盘了。所以选择的空间较有限，毕竟也算是准现房销售了，不管房源如何，该盘户型设计还是网友的关注重点。这里拿116平的平面图举例（其实116房开小哥的说法是基本售罄，拿116举例是以免被大家认为是广告嫌疑），说说户型的优缺点：
优点：
1.空间利用率高，格局方正
2.拓展面积较大
缺点：
1.虽宣传为通透户型，但实际格局设计时难体现通透性
2.入户玄关和外卫紧挨的设计也是较少见
除了116，其它140或者168，也都存在通透性的问题，南北间功能间容纳太多，真正装修时比较考验设计师的设计功底！
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以上照片为168户型，哪怕168户型，厨房间也是不大。
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相比较而言，140比168看上去实用。因为132没有样板间，也有可能132比140少一个卫生间，性价比会更好一点。
周边配套分析：（不讲太多以免被喷广告嫌疑，大致自己脑补了）
（1）交通便利是肯定的，乐清高速出口，轻轨站。
（2）商圈依附正大城
（3）教育资源有城南一小，城南一中
（4）内部配套游泳池，会所（似乎泳池会所都成了乐清楼盘的标配了）对了，物业费为3.8，确实有点高。因为双泳池加健身房还是比较装那什么的。
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[attach]1169326[/attach] 写在最后：
金色家园销售流程还是比较规范，入户有登记，看房要戴安全帽，就是那么大热天，小哥也不赏杯白开水，虽然楼哥比较水，但水哥也要渴死了！！
作者: 乐清湾2020 时间: 2020-5-16 17:30
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作者: 乐清柳市人A 时间: 2020-5-16 17:34
评价中肯
作者: 发帖打铁闪人 时间: 2020-5-16 17:43
不给水喝，差评
作者: 823195330 时间: 2020-5-16 17:45
不错 中肯的评价 有1说1
作者: 乐清楼哥 时间: 2020-5-16 17:50
谢谢你的支持
作者: A123456789a 时间: 2020-5-16 17:54
这次得给个赞，容积率3.5基本没法反驳。还说说外墙铝板属于乐清少有，保鲜率很高，厂家是上海吉祥大品牌，滨江物业属于上市公司，服务也算很规范的。据说会所里小型健身房，泳池，儿童乐园，麻将室，包间。不知真假。
作者: 谢谢爱情 时间: 2020-5-16 18:08
容积率3.5基本没法反驳
作者: xuxian25 时间: 2020-5-16 18:30
这边属于中心区？
作者: 解忧杂货铺 时间: 2020-5-16 18:50
他铝板外立面这块确实舍得花钱，一般人是不知道的，但是我们乐清做铝板的都清楚，这个项目这么大，之前我们也想接下这个项目，但是他对供应商卡的很死，只要上海吉祥科技的，没办法。
乐清开发区也有个叫上海“吉祥”的，价格比正宗吉祥便宜很多，铝板这种东西好坏外人根本看不出来，外观都一样，其实大可以选个实惠的供应商，但滨江对品质把控还是有自己的标准，也希望滨江能在乐清多拿地
作者: 咸柠七 时间: 2020-5-16 19:13
分析的很公正，也帮忙分析一下海月清风吧，卒尽在看
作者: 三人跟班行 时间: 2020-5-16 19:18
容积率这东西不要单纯看数值，要换算下，才真实，不过我对滨江的容积率也是不满意的，3.0的话才行
33层楼（100米）的3.5容积率，跟18层楼（60米）的2.1容积率其实是相等同的
作者: sbrdftg 时间: 2020-5-16 19:25
我不懂，我只要求晒到太阳就好
作者: A123456789a 时间: 2020-5-16 19:27
解忧杂货铺 发表于 2020-05-16 18:50
他铝板外立面这块确实舍得花钱，一般人是不知道的，但是我们乐清做铝板的都清楚，这个项目这么大，之前我们也想接下这个项目，但是他对供应商卡的很死，只要上海吉祥科技的，没办法。
乐清开发区也有个叫上海“吉祥”的，价格比正宗吉祥便宜很多，铝板这种东西好坏外人根本看不出来，外观都一样，其实大可以选个实惠的供应商，但滨江对品质把控还是有自己的标准，也希望滨江能在乐清多拿地
交房后的事现在说不准，但从现在铝板和会所还是能看出滨江的良心的。品质应该不会差到哪去。
作者: A123456789a 时间: 2020-5-16 19:37
顶楼欢迎你
作者: Jane丷 时间: 2020-5-16 20:09
我现在住的楼盘，朝南中间套，20楼现在季节，西晒不到太阳，早上阳台东边窗户有一点太阳，下午阳台只有部分晒到，晒被子很不舒服，当然被子不是天天晒，供参考。
作者: 卖女孩的小球球 时间: 2020-5-16 20:20
轮岗小哥3天站一次岗给你踩盘弄没了，心态都崩了。
作者: 自由行者 时间: 2020-5-16 21:18
水哥好！网上都说有连廊的中间套房子通透性、私密性不好，比较难卖！但金色家园的116中间套却很畅销，是什么原因呢？
谢谢！
作者: 乐清楼哥 时间: 2020-5-16 21:23
室内泳池和健身房麻将室是目前售楼部的位置，是已经成型了的。儿童区和室外泳池还在建！
作者: 乐清楼哥 时间: 2020-5-16 21:25
铝板外立面的确比外墙涂料显高级，而且实用好多。
作者: A123456789a 时间: 2020-5-16 21:42
因为隔壁的122有个卫生间没窗户，很多人不喜欢。连廊也是有优点的，采光，通风更好。
作者: 樱花雨GS 时间: 2020-5-16 21:56
户型太差，116的晒衣服要通过次卧？看过样板房，次卧的阳台也只有一点大，主卧留阳台的话放床的空间就没有多少了
作者: A123456789a 时间: 2020-5-16 22:04
青菜萝卜各有所爱，有人就喜欢阳台在次卧怎么办？阳台在客厅，又有人说晾衣服都被看到了，户型不好。
作者: 823195330 时间: 2020-5-16 23:21
去市府十几分钟不算中心区吗 ... 如果说要依在市府边上才算中心区的话 可以去买云澜庭和香谢里 那两个盘都依着市府
作者: 雨木81 时间: 2020-5-16 23:22
户型不通透
作者: 我爱乐清2019 时间: 2020-5-16 23:29
容积率为3.5，总共15栋，都为28-33层。虽然售楼小哥说楼间距有60-170米，但考虑总体层高，按楼间距合理值为总楼高*0.7的原则，金色家园的间距还是稍显局促。再加上现在为夏季，太阳照射角度较小，如果是秋冬，太阳倾斜度更高时，遮挡将更厉害。
重点来了，滨江100米高，乘0.7应该是70米楼间距才达标。可是滨江普遍40多，52，60米的楼间距。 对比其他小区18层的，54米高，都有40米楼间距以上了。楼哥这次分析很客观啊，技术含量也高，给个赞。
作者: 我爱乐清2019 时间: 2020-5-16 23:31
高级是高级啊，羊毛不出羊身上吗。刚需盘，搞那么花哨干嘛。省下点钱便宜1000多不香吗。
作者: 心高命薄 时间: 2020-5-16 23:36
鸽子笼有什么好买的，穷人的标配商品房
作者: 风尘仆仆2222 时间: 2020-5-16 23:36
太密集了
作者: A123456789a 时间: 2020-5-16 23:42
便宜1000我怕我就抢不到房子了。你怎么不让御辰府，金悦府便宜2000。
作者: 823195330 时间: 2020-5-16 23:55
其实买了的人也不在乎容积率了 商品房住哪不都是鸟笼 都是一栋里的孤独一户而已
不想住鸟笼就买别墅好了
作者: 我爱乐清2019 时间: 2020-5-17 00:19
和安置房一起的两栋不是要开盘了吗，你去买一栋，保证升值。最好靠国道的，天天坐阳台数车。
作者: 我爱乐清2019 时间: 2020-5-17 00:23
买了的人很多没这概念，不是说不在乎。不过你不在乎就好，你开心就好。
作者: 我爱乐清2019 时间: 2020-5-17 00:23
买了的人很多没这概念，不是说不在乎。不过你不在乎就好，你开心就好。
作者: HzzH 时间: 2020-5-17 01:40
看你们争来争去的，3.5也是政府设置的，因为安置性质。拍地5091楼面价有内定嫌疑。既然这样卖一万四五是不是贵了点？我只是觉得这里各方面都不错只是价格不让利给老百姓不好。销售红盘还是卖的慢了点，早点清盘论坛也安静一点，太多销售了，套路真是多样。
作者: 乐清楼哥 时间: 2020-5-17 08:49
现在116好像就一套没卖了，往往期房大家很难看到真实的格局，看图纸也没有感觉，因为地段，性价比，等等原因仓促就定了的很多
作者: A123456789a 时间: 2020-5-17 09:15
还用你说，早就买了。
作者: A123456789a 时间: 2020-5-17 09:17
HzzH 发表于 2020-05-17 01:40
看你们争来争去的，3.5也是政府设置的，因为安置性质。拍地5091楼面价有内定嫌疑。既然这样卖一万四五是不是贵了点？我只是觉得这里各方面都不错只是价格不让利给老百姓不好。销售红盘还是卖的慢了点，早点清盘论坛也安静一点，太多销售了，套路真是多样。
开发商有不是做慈善的，你怎么不叫云兰亭，富力，融信便宜2.3千，让利给老百姓呢。政府卖地也得便宜点，让利给老百姓。
作者: 自由行者 时间: 2020-5-17 09:40
我记得122的房子两个卫生间都有窗户，中间的那个有小窗户，对着连廊通风井呀！个人感觉采光差点。
作者: 我爱乐清2019 时间: 2020-5-17 11:26
云澜庭，富力，融信拿地价都8000到8900了，还怎么便宜？ 滨江拿地5000，因为容积率高，可以比别人多盖10几层，多卖10几层的钱。弄个铝面外挂，价格就和其他楼盘差不多，赚翻了。
作者: A123456789a 时间: 2020-5-17 11:39
为什么拿地这么贵？按楼上网友的话政府得让利给老百姓才对。富力帖子里你们都说滨江均价1400，现在又成了和云兰亭，富力，融信卖家差不多了？什么时候融信这么便宜了？
作者: Dhhhhh 时间: 2020-5-17 11:40
黑了滨江大半年了 1000多业主就你这个局外人最聪明
作者: 我爱乐清2019 时间: 2020-5-17 12:03
政府让利给滨江了，滨江没有让利给老百姓。弄个铝板外立面，均价1.6万有吧？1.4万可不是我说的。1.6万买香榭丽不香吗？
作者: 梅子熟了 时间: 2020-5-17 12:54
小哥这次很中肯，有干货。给个赞。
作者: 我爱乐清2019 时间: 2020-5-17 13:13
滨江挺好，容积率高我只是实话实说，怼那个SB而已。黑滨江我又没钱拿。
作者: damai 时间: 2020-5-17 13:41
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作者: damai 时间: 2020-5-17 13:42
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作者: 823195330 时间: 2020-5-17 18:28
绿城玫瑰园多久的盘 早卖完了 中介推二手房 都要这么一个手段吗
作者: 月亮的微笑 时间: 2020-5-17 19:01
这盘位置有点偏
作者: alha 时间: 2020-5-17 19:43
还是要学校
作者: 乐清柳市人A 时间: 2020-5-17 20:42
这个盘对我这种柳市人在温州上班的最合适不过了，主要是温州的买不起，将来S2通了坐轻轨上班。想想都美。
作者: Dhhhhh 时间: 2020-5-17 20:51
边上还有正大广场 我也是这原因选择金色
作者: ～～soso 时间: 2020-5-17 21:46
有双学区，正大城，高速口，轻轨站，还是非常不错的
作者: 乐清楼哥 时间: 2020-5-18 08:39
谢谢支持，继续努力！
作者: 我爱乐清2019 时间: 2020-5-18 09:31
绿城当然好太多了。不过绿城2万一平均价要的
作者: 乐清柳市人A 时间: 2020-5-18 10:32
绿城玫瑰园的容积率、绿化率、周边的配套都是极佳的。如果北门跟中心公园有个专用通道就更完美了，离S2乐成站有500多米，走路不是太近，轻轨进站减速会有噪音，隔音处理的好也没问题。
作者: 我爱乐清2019 时间: 2020-5-18 10:44
中心公园和双燕公园，清河公园等，都有绿色跑道联通。从桥底下可以通过，非常安全。北门那边应该条件不允许。500米刚刚好，太近反而嘈杂。轻轨有隔音罩，应该噪音不大，看实际情况了。
作者: 子烟 时间: 2020-5-18 11:10
买的介绍的楼盘可好
作者: 鵬程万里 时间: 2020-5-20 12:12
解忧杂货铺 发表于 2020-05-16 18:50
他铝板外立面这块确实舍得花钱，一般人是不知道的，但是我们乐清做铝板的都清楚，这个项目这么大，之前我们也想接下这个项目，但是他对供应商卡的很死，只要上海吉祥科技的，没办法。
乐清开发区也有个叫上海“吉祥”的，价格比正宗吉祥便宜很多，铝板这种东西好坏外人根本看不出来，外观都一样，其实大可以选个实惠的供应商，但滨江对品质把控还是有自己的标准，也希望滨江能在乐清多拿地
同希望出现好地段的滨江项目
作者: 小唯001 时间: 2020-5-20 12:27
便宜啊！！
作者: 小唯001 时间: 2020-5-20 12:31
很多柳市的朋友买这里
作者: 我爱乐清2019 时间: 2020-5-20 13:28
对的，中间套便宜总价低。连廊的安全性和私密性很差的。能不买就不买。现在很多户型中间套弄个通风井，既可以做到明卫，又私密安全。
作者: 823195330 时间: 2020-5-21 06:44
10号楼中套就是通风井 避开了你说的缺点哦
作者: 斯科 时间: 2020-5-25 06:03
116是实体样板房，可以看到真实的格局
作者: 阿孔老师 时间: 2020-5-29 21:54
海月清风嘛，自己品 楼间距基本没问题
作者: 平凡人生@ 时间: 2020-5-30 08:21
你从滨江开盘黑人家到现在，人家也买的很好
作者: 我爱乐清2019 时间: 2020-5-30 10:22
开盘？拿出截图看看
作者: shjd 时间: 2020-5-30 23:31
全市一手房代理，比售楼处享受更低的团购优惠价，从专业的角度分析各楼盘的优缺点，给你更好的建议，相信我一定不会让你失望，拿起手机联系电话18658736699
作者: 四叶草88 时间: 2020-6-14 12:22
浙江最好的房企
作者: 哦哦好的好的 时间: 2020-6-14 15:41
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作者: 乐清楼哥 时间: 2020-7-3 06:37
容积率体现一个居住空间是否拥挤的概念。33层户数多，就连电梯等待时间都比18层的多。
作者: 我爱乐清2019 时间: 2020-7-3 10:34
楼哥越来越专业了，客观真实，以后顶你哦。
作者: 798566 时间: 2020-7-3 11:48
那还得比18层是一梯一户还是一梯两户
作者: 798566 时间: 2020-7-3 12:03
热烈祝贺宇宙中心第一盘容积率2.6 我们一点不眼红
作者: 我爱乐清2019 时间: 2020-7-3 14:59
又换新小号了啊？怎么又扯到容积率这么敏感的话题，可以不说吗？
作者: 风在起时～ 时间: 2020-7-3 15:37
快了，快了。照这速度，滨江年底可能基本清光了。
作者: 书云 时间: 2020-7-3 16:04
滨江挂个铝板就是乐清第一，为何里面没有填充隔热材料呢，我看东潮府比你们做的要好多
作者: 书云 时间: 2020-7-3 16:06
铝板工艺问题
作者: 顺利9102 时间: 2020-7-3 16:13
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作者: A123456789a 时间: 2020-7-3 17:40
小时候叫你多读书偏不听，现在丢人现眼了吧。保温装饰铝板一体化了解一下。
作者: 823195330 时间: 2020-7-3 17:53
那你的意思是东潮那边的铝板没有保温功能 材料差一些吗
作者: A123456789a 时间: 2020-7-3 18:02
不了解，看照片东潮府的是另外加保温填充材料的，和一体板种类不一样。
作者: 结构努力 时间: 2020-7-3 18:05
金色家园是用保温砂浆
作者: www微微 时间: 2020-7-3 18:38
东潮府外面是铝板吗？
作者: 书云 时间: 2020-7-3 21:36
就你滨江的铝板呱呱叫，穿上铝板就高端第一了
作者: Dantong 时间: 2020-7-3 21:56
只是给你科普一下，何必什么顶呱呱，第一反面黑。
作者: A123456789a 时间: 2020-7-3 22:06
销售黑子而已。
作者: 风在起时～ 时间: 2020-7-3 23:09
销售黑子的业务知识水平还要有所提高。
作者: 798566 时间: 2020-7-4 08:37
有大号大可不必 用小号回 你怕是得罪太多人 到处都是假想敌了。在滨江业主群你都出名了
作者: www微微 时间: 2020-7-4 08:59
这人是不是别的楼盘销售
黑的很明显，没技术含量
作者: 我爱乐清2019 时间: 2020-7-4 09:02
你这都不知道，还bb什么？
作者: 798566 时间: 2020-7-4 09:03
应该不是销售 天天吹玫瑰园 最多销售。但是论坛上有人说他不是
作者: 798566 时间: 2020-7-4 09:03
最多是个中介
作者: www微微 时间: 2020-7-4 10:57
取这种名字是不是不是乐清本地的，就是销售吧，或者混论坛东骂西骂，像个小丑，每个帖子都有他各种诋毁，我也就这几天多翻了一下帖子，哪哪都有他，估计专门诋毁还能领工资的吧
作者: www微微 时间: 2020-7-4 11:00
可能是水军
作者: 我爱乐清2019 时间: 2020-7-4 17:46
对，一个看不惯几个天天吹宇宙高档中心盘的水军。
作者: 书云 时间: 2020-7-4 18:06
3.5容积率自比汤臣，挂块铝板就是高端金装，有个正大就是商业中心，通条轻轨就是核心枢纽，踩遍乐清所有楼盘，正是宇宙中心
作者: 798566 时间: 2020-7-4 18:33
一个贴牌绿城 天天自诩滨海高端楼盘 干爸爸都不承认的楼盘
作者: 风在起时～ 时间: 2020-7-4 18:40
2黑子 前面这么多帖子从开始就无脑黑，黑不过就开始人生攻击了，从头都是你们在做比较 ，估计看滨江卖的好眼红了。
作者: Dhhhhh 时间: 2020-7-5 16:04
啊哈 最近又是哪个滨江业主给你戴帽子了 这么激动
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