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标题: 乐清楼面价过万的楼盘，今天卖得如何了？楼哥探房之御宸府 [打印本页]
作者: 乐清楼哥 时间: 2020-5-19 18:17
标题: 乐清楼面价过万的楼盘，今天卖得如何了？楼哥探房之御宸府
大家好，楼哥今天带大家再看看乐清五环路上，开盘近2年时间的一个老楼盘--德信/御宸府。
因为上一期走访了金色家园，两个楼盘在地理位置上比较接近，也是楼哥比较看好的地段。从目前很多的规划看，乐清目前的发展，大致以四环路以东，宁康西路以北为重点改造地段。
2018年乐清市中心区E-b11-1局部地块经过156轮竞价，最终以69100万，以溢价61.1%被乐清信辉置业有限公司拍得。折合为楼面价约10490元/平米。这笔交易比前段时间恒大经过109轮竞拍走乐清市中心区G-b17的楼面价9548元/平米还要高。
这里稍稍普及一下“楼面价”的概念，因为乐清最近又又又有很多地块挂牌，也有很多网友在热议，猜新地块最终成交会是多少的楼面价。 其实楼面价计算公式很简单：楼面价=土地总价格 / 建筑总面积（房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系,一是土地本身的价格,二是规划容积率。）
举个例子：昨天小编发了一篇关于“乐清南草垟106亩地将在明天挂牌出让，起始价12.5亿！”如果在没有溢价的情况下，开发商就以12.5亿拿下该两地块总计70864平方米，再加上该地块容积率为2.2（2个地块容积率不一样，取中间值假设），那么该地块的楼面价为：12.5亿/70864平方米/2.2容积率=8018元/平方米！
弄明白了楼面价，再根据不同城市的人工及材料等成本，就能大致算出开发商的销售单价。当然房价的价格定位由多种因素构成的。比如土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等。
再回到御宸府，因为超过10000元/平米的楼面价，再加上精装修交付，使得该盘单价会比较高。有网友给到的资料显示，139平方的户型，装修总价要348700，折合装修费用为2508元/平方。
下面也给大家展示一下御宸府的精装部分标准：
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从样板房看，德信对品质的把关还是可以的。但对多数乐清人来说，精装房其实也是无形中增加了装修成本，毕竟每个人对家的理解是不一样的。
聊完楼面价和装修，只是让我们知道房开的大致成本，还是那句话，决定价格的是价值，是市场的供需关系，那么该盘目前的销售情况如何？楼哥也截取了“商品房网上交易系统”的部分信息，目前御宸府销售情况大致如下：
主力户型：127㎡、128㎡、139㎡、160㎡
从目前的销售情况看，御宸府还是抓住了大拆大建的好时机。但剩余的楼层或者偏低，或者偏高，消费者选择余地有限。
户型分析：
拿销售较好的139㎡户型分析，139㎡分“璟澜”和“寰幕”两种套型，其中“璟澜”销售小哥也很坦诚说，因为是长纵深，带东边大窗餐厅，景观是好了，但是通风性就没有那么出色了。
最后我们再来讨论一下御宸府的配套：教育资源是该盘引以为傲的宣传点，的确开门就是城南一小，附近分别还有乐清第一幼儿园、南岸幼儿园、乐清知临中学等配套资源。附近的商场有南虹广场和正大城广场（在建），不远处还有中心公园。话虽这么说，但这个中心区的位置还是稍显尴尬，紧挨着五环路且和学校对门的设计，难免会有点嘈杂。南虹和正大商圈的距离都很近，但开车太近，走路又有点远。当然，没有完美的商品，只有合适的商品，在“楼住不炒”的大环境下，老百姓关心品质和宜居，多方考虑总是没有错的。
欢迎留言区留下您对御宸府的看法！
作者: 毛球zz 时间: 2020-5-19 18:48
楼哥能探探璟园么？很多人都说中梁质量不好但又有人说璟园和柏悦湾的质量中梁把关还是严的，你能帮忙去看看这璟园的工程质量怎么样么？
作者: 我爱乐清2019 时间: 2020-5-19 18:50
这个楼盘不压抑，挺好的。纯房开的楼盘。精装修楼盘比毛坯难卖点，这销量算不错了。
作者: Richard-Wu 时间: 2020-5-19 18:51
关心装修主材型号。只给牌子，不给型号
作者: 我爱乐清2019 时间: 2020-5-19 19:00
你自己去看看心里才有底。
作者: A123456789a 时间: 2020-5-19 19:11
一般都是牌子里的最低档次型号，参考富力立邦漆。
作者: 毛球zz 时间: 2020-5-19 19:17
我去看过那个毛胚样板房，看到的确实感觉还好，但是中梁质量的名声还是太响了
还是会担心质量不过关，自己又不是特别专业，也希望能有专业的人能看一看解答一下。
作者: HzzH 时间: 2020-5-19 19:19
说了等于没说，够水，经不得夸。
作者: 顺利9102 时间: 2020-5-19 19:27
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作者: A123456789a 时间: 2020-5-19 19:35
没用的，楼主外号水哥，而且这种质量东西楼主就算过去也看不到的。
作者: AbC1234567890 时间: 2020-5-19 19:41
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作者: AbC1234567890 时间: 2020-5-19 19:46
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作者: Richard-Wu 时间: 2020-5-19 20:22
业主尽快回组织
作者: 顺利9102 时间: 2020-5-19 20:29
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作者: 雨寻 时间: 2020-5-19 20:59
实在纠结的话，可以等现房
不过就是怕到时候没有好楼层了
作者: 乐清楼哥 时间: 2020-5-19 21:17
好的，后期会一一探寻
作者: 13905878659 时间: 2020-5-19 21:55
璟园现在打几折
作者: 雨寻 时间: 2020-5-19 23:01
主要是质量哦，璟园其他的都已经大家比较清楚了，中梁让人最担心的还是质量了
作者: 一梦三四年2 时间: 2020-5-20 09:29
尼妹的，房子卖不动了开始打广告
作者: alha 时间: 2020-5-20 09:39
2500/平我差点就信了，还不如毛坯自己装
作者: 百百 时间: 2020-5-20 09:46
感觉现在很疯狂，央行调查数据，户均1.5套房，还这样开发房地产。
这泡沫破裂的时刻，不可怕吗？这是关系到千千万万的家庭啊！
人手几套房，拿着干什么？
作者: 我爱乐清2019 时间: 2020-5-20 09:55
2500的精装修，要求不能太高，自己修修改改好了。毕竟房开要赚钱的。这个盘卖的价格不贵。
作者: A123456789a 时间: 2020-5-20 10:43
开发商觉得卖便宜了可以涨价，不能装修不好就说价格便宜，然后卖个半成品让业主自己修修改改，房门撞马桶怎么改？拆了马桶吗？
作者: Richard-Wu 时间: 2020-5-20 10:56
要求公示型号清单才是王道，不公开就是有猫腻。
作者: 求精靓丽 时间: 2020-5-20 12:08
怎么加呀
作者: Richard-Wu 时间: 2020-5-20 14:01
发你了
作者: yy5200908 时间: 2020-5-20 14:49
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作者: 泡芙芙 时间: 2020-5-20 18:56
户型不好
作者: 囡囡爸爸 时间: 2020-5-20 23:24
我们
作者: 益泽 时间: 2020-5-21 02:31
精装天坑 你信他会把宣传的品质给你做出来吗？
作者: 桐桐妈妈 时间: 2020-5-21 08:22
售楼说他们已经卖完了，售楼大厅也贴着没几套了，
作者: 书云 时间: 2020-8-21 11:51
乐清的都一样，主要看开发商良心
作者: 顺水扬帆 时间: 2020-8-21 12:04
楼哥能分折一下云澜庭吗
作者: 默然韵 时间: 2020-8-21 20:55
去看过景园，户型不错啊！
作者: ruiruirui 时间: 2020-8-22 10:14
柳市中楠当年12900的楼面价不比这个高？
作者: 金爵酒业 时间: 2020-8-22 10:29
御宸名邸台风过后主体渗水！地面空鼓严重！惊装！惊险刺激！材料型号模糊不清！没买的慎重考虑！
作者: 感觉口感 时间: 2020-8-22 14:04
2个月前去看，就说没几套了，怎么楼主这的数据还有这么多套，每幢都还有，挂的牌子却是售罄
作者: 蔷薇花儿 时间: 2020-8-22 17:52
主体渗水，地面空鼓，千万别买。
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