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标题: 滨江金色家园与德信御宸府怎么选?楼哥首期楼盘对比 [打印本页]
作者: 乐清楼哥 时间: 2020-6-17 14:13
标题: 滨江金色家园与德信御宸府怎么选?楼哥首期楼盘对比
两年前论坛里一个网友苦于丈母娘经济，要考虑金色家园和御宸府及金悦府，现在两年过去，三个楼盘已经进入了收尾阶段，具体品质和地段都能比较清晰看出前景了。除了金悦府，楼哥还没有探过盘外，金色家园和御宸府都实地踩过盘，那今天就两个楼盘做一下对比。看看哪个盘才是大家心目中的Mr.right!
虽然御宸府是精装修，金色家园是毛坯交付，两者在定位上还是有一定的区别。但是从地段商圈，总体定价上，还是有相近性和可比性的。
楼哥为了简便大家认识2个楼盘，做了一个简易的表格。也是便于日后大家分析楼盘及对比能有一个参考指标：
这个标准还在完善中，楼哥很想将房屋的评价体系完善化，让选房人有个直观的标准去对比房和房之间的差异。虽然一千个人有一千个哈姆雷特，对房子的要求也不尽相同。但是有标准，可衡量，更方便大家作出判断和选择！望网友多提宝贵意见！
一．金色家园和御宸府他们是谁？
认识一个楼盘，从开始，我们将它比做一个人，先问的两个问题往往就是“他是谁？”和“他来自哪里”，灵魂的拷问下，楼盘往往会告诉你，他是XX房开的最新力作。那么这次对比的两个楼盘都是大有来头：金色家园，由乐清滨江房地产开发有限公司（下称“乐清滨江”）承建。其母公司为杭州滨济企业管理有限公司对乐清滨江有绝对控制权。另外还有10家关联公司对其有影响，其中就包括碧桂园地产集团有限公司；杭州润枫置业集团有限公司；浙江杭州湾建筑集团有限公司；浙江华威建材集团有限公司等。乐清滨江成立于18年4月19日，注册资本5000万。法定代表人：余忠祥。
而德信德信旭辉·御宸府则是由乐清信辉置业有限公司承建，该公司注册于18年6月14日，几乎和乐清滨江同时成立，但是注册资本为35000万。控股股东有温州鑫浩投资；德信控股（香港）；德信地产集团；浙江德信投资；及温州凯熠投资管理有限公司共5家。直接或间接持股5%以上的还有温州鹿盛置业；上海旭登实业；旭辉集团股份有限公司；杭州兴耀房地产开发及杭州兴耀控股集团。因为房地产是资金密集的一个行当，所以一个楼盘，往往背后有错中复杂的股权关系。就如同最早的绿城玫瑰园，在出现股东撤资事件之后，很多人才明白，原来玫瑰园，绿城还不是真正的大股东。虽然经过银行接管，低价抛售后，因为地段的稀缺性以及楼盘本身的绿化及配套，使其价格重回2w。也让人看足了房地产开发这场大戏。
二．PK什么，楼哥从地段/价格/配套/交通四个方面做一下比较，五星好评算满分！
1.地段
上一篇关于星海名筑的踩盘楼哥唯独没有提地段，但地段又的确是楼盘价格的决定因素。那么金色家园和御宸府，如果PK一下地段，孰优孰弱呢？
两个楼盘都很接近，都位于通车不久的乐清五环路边，都靠近即将开业的正大广场商圈。但是金色家园是背靠五环路，面对未通车的六环，从规划来看，六环路将承担大部分104国道承接乐清虹桥之间的交通压力的主干道。车流将比五环要大很多。而且，楼哥始终觉得，靠近大路的楼盘，扬尘也好，噪音也好，都不是太优的选择。6月17日查看金色15#17#的成交并不是太理想。也证实了楼哥的担心。当然，除去金色小地块E-C24-3地块外，E-c47-3地块和正大中间还有一块地，建好后估计会私密一些。反正选择这个地段的，都是应该喜欢热闹的。步行5分钟就是正大，夜生活就图个热闹。而御宸府，虽然离正大广场也是15-20分钟的步行距离，但还是可静可闹。同时，御宸府离中心公园，南虹都在步行范围之内，当然，如果你和楼哥一样爱走的话。不然，距离还是“开车太近，走路有点远”的小尴尬。所以，楼哥给御宸府地段4.5星，金色家园4星。
1.价格
金色家园目前开的是主盘另外一侧和回购指标一起的4栋住宅，价格稍有回落，均价网上可查是14930元/平方。但目前是五期小地块，按前几期，价格应该也在17000以上了。当初金色地块楼面价应该在5092元/平方，从成本利润率角度，金色应该是有很大的降价空间的。而反观御宸府，虽然是精装房，目前即便2W以上的售价，当初楼面价都已经10500元了，装修成本目前楼哥暂不发表意见，看样板间品质还是规格可以的。再加上房开营销费用，建设管理费用，税费等，价格还算良心，不太有下探空间。虽然两个楼盘价格楼哥都不是太满意，但不怪房开，只管楼哥自身不足-钱包不足。但非要给房开在价格上做个比较，虽然御宸府价格高于金色家园，但我觉得御宸府能拿4星，金色家园就3.5星。
2.配套
金色1-4期销售情况良好，楼哥觉得最大原因还是依托正大的逐渐成型。毕竟是乐清市政规格较大的招商项目，给其开路，大拆大建南岸区，都是金色的天时地利。S2建成后还能增加该盘住户出行的便利性，高速轻轨市内6环，正大商圈及盘内泳池健身房，再有正大商业体加持，城南一小和城南一中等资源的搭配，都是金色得分的重点项。还有补充的是，听说周边原先规划的新八小，因为某些因素暂缓待观望。御宸府光靠城南一小两对面，还有临近南虹和正大两个不算近的商圈，再加内部配套缺少，估计也就能吸引像楼哥一样爱逛公园的老年人了。配套这里楼哥给御宸府4星，金色家园 5星
3.交通
虽然金色家园在乐成老百姓的眼中会太偏，毕竟高速口附近的的地方，都很难有升值空间，但是现在温州城际轨道交通的介入，S2站点的规划，无疑会打破乐清市域的局限性，拉近温州市区乃至瑞安的距离。交通出行的便利性金色家园也会相对胜出。当然，御宸府所在位置介于万岙站和乐成站之间，五环与新建道路清远路延伸路段，交通也是问题不大。两个楼盘交通方面唯一要担心的是拥堵，上下班高峰或节假日是否会因为出行高峰拥堵需要在正大商业开发后评估。这里楼哥给御宸府4.5星，金色家园5星
二．楼哥评估：
二．楼哥踩盘文章链接：
当然，以上两个楼盘都有各自的卖点，如果没买房的你，会如何选？
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作者: 阿信777 时间: 2020-6-17 15:59
沙发
作者: 结构努力 时间: 2020-6-17 16:03
板凳
作者: 经事长智 时间: 2020-6-17 16:06
看滨江房象满满的筷子笼立着的筷子，楼哥你怎么看。
作者: 落花有意 时间: 2020-6-17 16:10
作者: 风在起时～ 时间: 2020-6-17 16:49
一个大盘一个小盘，一个精装一个毛坯。好难比较。
作者: 上班族房乐儿 时间: 2020-6-17 16:58
楼哥无人机要配起来了，飞起来看
作者: 250269194 时间: 2020-6-17 17:02
这个对比没有明显结果，应该有打分制，然后细化100分，优势1分，然后看分数就知道了，个人感觉两个楼盘5~5开，分数差距不会太大，金色这种一圈都是高楼的太压抑了，不过室内外双泳池真的加分，我个人比较喜欢游泳
作者: 风在起时～ 时间: 2020-6-17 17:13
15栋卖的挺好的，价格便宜，上网看了下网签卖出四分之一了，就剩17栋卖的不好，主要是价格和大地块比较接近。可惜大地块出的所剩无几。估计开发商也不慌，成本都收回来了，最后栋慢慢卖。正大和S2都还没开呢。3年后应该很热闹了这一片。
作者: 乐清柳市人A 时间: 2020-6-17 17:36
人无完人，楼无完楼。自己喜欢就好。
作者: 十贰 时间: 2020-6-17 17:37
为什么感觉通篇是御辰府广告的感觉
作者: 杰克鲍尔 时间: 2020-6-17 17:55
风在起时～ 发表于 2020-06-17 17:13
15栋卖的挺好的，价格便宜，上网看了下网签卖出四分之一了，就剩17栋卖的不好，主要是价格和大地块比较接近。可惜大地块出的所剩无几。估计开发商也不慌，成本都收回来了，最后栋慢慢卖。正大和S2都还没开呢。3年后应该很热闹了这一片。
卖的确实还行，都是刚需住，没必要到处喷，我本来想买西边套，都卖完了，最后只能买了高层中间套，如果买低层估计会吵，超过20楼就没啥事了，感觉这边比大地块楼间距宽多了，绿化也会好点，毕竟就4栋，安置的两栋也是商品房也必要怕，价格其实也不便宜了，乐清就这么大，我感觉没啥地段之分，本人不像北京之类的大城市，上个班坐地铁都一个多小时，所以方便就行，个人见解，勿喷
作者: 阿信777 时间: 2020-6-17 18:02
本来就是广告贴
作者: 乐清湾2020 时间: 2020-6-17 18:10
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作者: 结构努力 时间: 2020-6-17 19:01
作为小地块的代建户，感觉自己收到了一万点的歧视
作者: 风在起时～ 时间: 2020-6-17 19:27
金色算是去年买的最好的一个盘了吧，柳白方向买的好多，新路一通去柳市好方便，躲过原来老路最堵的红绿灯。买的基本是刚需，在乐清毛坯完胜精装，最近论坛楼市这块看到最多的贴就是富力装修问题，乐清房开装修都不用监管的吗？
作者: A123456789a 时间: 2020-6-17 20:22
风在起时～ 发表于 2020-06-17 19:27
金色算是去年买的最好的一个盘了吧，柳白方向买的好多，新路一通去柳市好方便，躲过原来老路最堵的红绿灯。买的基本是刚需，在乐清毛坯完胜精装，最近论坛楼市这块看到最多的贴就是富力装修问题，乐清房开装修都不用监管的吗？
ZF只管要求精装修，不要求质量，精装修是这几年刚开始所以暂时没有一套规章制度。
作者: 我爱乐清2019 时间: 2020-6-17 20:57
楼哥分析的不错，如果把户型，得房率，容积率都带上，就更好了。
作者: 煉习 时间: 2020-6-17 21:18
一个是偏向刚需，一个是偏向改善，个人很不喜欢高容积率的房子，那样和安置房有什么差别
作者: A123456789a 时间: 2020-6-17 22:00
御辰府地理位置太尴尬，走路到哪都不远，相同的到哪都不近，开车的话地不地段的也无所谓了，不差这一两分钟。
作者: 乐清柳市人A 时间: 2020-6-17 22:07
还没有交付谁知道哪个好？再等一年看吧！
作者: 我很黑 时间: 2020-6-17 23:45
得房率谁敢挂
作者: 我很黑 时间: 2020-6-17 23:46
御宸府一号楼为什么卖的不好？
作者: 我爱乐清2019 时间: 2020-6-18 00:42
同等条件下。17层小高层得房率高，超过17层的高层得房率低。两梯三户，得房率高，但舒适性低。毛坯比精装修的得房率高。
作者: 我爱乐清2019 时间: 2020-6-18 00:48
可能1号中间套128平的价格比马路边边套128的贵，所以大家都先买马路边的，价格便宜点，卫生间还通风点。
作者: Dhhhhh 时间: 2020-6-18 05:30
是不是滨江业主给你戴帽子了？成天阴阳怪气的 你就是论坛里的一颗老鼠屎懂吗？
作者: 风在起时～ 时间: 2020-6-18 09:51
监管的重要性，要开发商自律是不可能的。
作者: 乐清楼哥 时间: 2020-6-18 10:24
嗯，很好的建议！
作者: 我爱乐清2019 时间: 2020-6-18 13:00
你是不是有病？哪里又得罪你滨江业主了？这么敏感？
作者: 823195330 时间: 2020-6-18 14:04
还是少说点吧 滨江业主体量大
作者: 我爱乐清2019 时间: 2020-6-18 14:13
作者: 烟雨123 时间: 2020-7-20 17:57
滨江心里一点数没有，不拆南岸，有多少人会去买这高密度安置房一样的破盘..是因为所谓的正大老忽悠拖了十来年的商场配套？是多少人他妈家没了，没办法靠近重新买回来而已，价格还舔着脸开、
作者: ruruoye 时间: 2020-7-20 18:15
别人买滨江，你好像很生气的样子。
作者: 风在起时～ 时间: 2020-7-20 18:34
估计是他买不起滨江，嫉妒心起来了。
作者: 烟雨123 时间: 2020-7-20 18:56
看这帮人心里没点*数还在那舔有趣而已..
作者: 烟雨123 时间: 2020-7-20 18:58
是那是那.就你能买，就你牛逼.呵呵.
作者: 烟雨123 时间: 2020-7-20 19:04
祝你舔得开心，呵呵
作者: 风在起时～ 时间: 2020-7-20 19:42
拆迁是大势所趋你我都改变不了，你还是安心赚钱吧。抱怨改变不了现实。
作者: 乐清湾2020 时间: 2020-7-20 23:25
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