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标题: 楼哥踩盘-乐清观澜苑即将交付，进入二改前确认阶段 [打印本页]

作者: 乐清楼哥 时间: 2021-1-23 15:31
标题: 楼哥踩盘-乐清观澜苑即将交付，进入二改前确认阶段

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还记得楼哥踩坑的那个盘吗？观澜苑一直是楼哥心里的痛。如今，观澜苑迎来二改前的确认，楼哥冒被喷的必死之心，再次踏上对该盘的踩盘之路。

一、区块概况：

观澜苑位于经开区，临近滨海新区，因盐盆山和清和一体化利好而于2020年末得到进一步去化。此地块容积率在2.0 。当初楼面为5393元每平方。相对14182的销售均价（未含折扣），加价率也是相对较高。

二、具体要求：

1、规划用地面积：65086㎡

2、建筑占地面积：12370㎡

3、总建筑面积：172007.05㎡（其中地上计入容积率建筑面积130172㎡，地下不计容建筑面积41835.05㎡）

4、建筑密度：19%

5、容积率：2.0

6、绿地率：30%

7、机动车泊位数：1242个（其中地上8个，地下1234个）

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三、细节分析

（1）外立面：入户门前，工地上摆放的为三棵树建筑涂料，相对还是品质可以。

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（2）绿化：30%的绿化率，初略看上去园区青翠碧绿，但是多数为平面草坪，园林规划较简单和低价。

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（3）采光：按理说2.0的容积率，在光照的把控是绰绰有余的，但是楼哥在冬月下午14时左右的观察，大部分7楼以下的户型，采光多少有遮挡。

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（4）户内管道：虽然用了较知名的外墙涂料，但是细节方面并未把控品质，外墙面有细微开裂或接口处的粗糙处理。但是水管也做了喷涂，和墙面较为协调。

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（5）入户门：采用金属包裹的门，材质一般，敲击内部较为空洞，电子锁为密码加指纹，不是非常讲究的可以勉强使用。但是个别户型入户门直对电梯，这种设计还是比较少见的。

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（6）强弱电箱：品牌为德力西和飞雕

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（7）防水与门窗：门窗品质目前主流的基本品质都为5 15a 5 断桥铝门窗，只不过收口都是拼接工艺而非压弯工艺，相对在海边的特点，楼哥建议门窗选择隔热效果和防水效果更优质的系统门窗。

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隔热条为PA66材质，导水口在起到防水作用同时，有雨水渗入风险。

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五金件较普通，需要保留阳台设计或移门的，建议更换五金件。

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卫生间排水管为中财PVC-U管

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卫生间地平在排水管处有提高，并对管道周边也做了防水涂层，这是加分项。

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包括门槛处也有提升和防水。

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楼哥团队还对水管封口进行了抽样检查，未发现密封圈漏装情况。

（8）墙面工艺检查：墙体发现多处空鼓，并有多处二次修改，墙面颜色不统一。

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四、周边配套

嘉利商务广场

清和公园

旭阳路幼儿园

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作者: 结构努力 时间: 2021-1-23 15:40
建议楼哥再增加公共区域的介绍，比如电梯厅，架空层，地下室

作者: CKRR 时间: 2021-1-23 15:49
为什么说是心里的痛

作者: Forward 时间: 2021-1-23 15:49
我就是业主，评价很中肯

作者: HzzH 时间: 2021-1-23 15:49

结构努力发表于 2021-01-23 15:40
建议楼哥再增加公共区域的介绍，比如电梯厅，架空层，地下室

爬个高层拍点整体绿化就这么难？

作者: 15067840550 时间: 2021-1-23 16:14
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 15067840550 时间: 2021-1-23 16:17
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: Hum 时间: 2021-1-23 16:18
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 江湖相忘 时间: 2021-1-23 17:15

Hum 发表于 2021-01-23 16:18
挺厉害的，求问现在买个150万的楼哪个楼盘最值得推荐？

同问

作者: 诺坎普的天空 时间: 2021-1-23 17:38
楼哥进步很大，继续加油

作者: 赫赫 时间: 2021-1-23 18:21

江湖相忘发表于 2021-01-23 17:15
同问

同问

作者: Aldridge 时间: 2021-1-23 20:41
工业区的房子高于1万都贵了，这1.4万均价住工业区也是钱多没处用了。

作者: 拥之则安 时间: 2021-1-23 22:28
楼哥进步真的好大，这篇写得不错

作者: 001 时间: 2021-1-23 23:56
简明扼要，不错呵

作者: 阿祥aaa 时间: 2021-1-24 07:07

Hum 发表于 2021-01-23 16:18
挺厉害的，求问现在买个150万的楼哪个楼盘最值得推荐？

除了价钱，还要考虑面积，同是150万，买89平和130平是完全不一样的推荐

作者: 地表最强 时间: 2021-1-24 09:10
楼哥，香榭里怎么样？

作者: 谢佳骥 时间: 2021-1-24 09:57
楼哥云澜庭怎么样

作者: 西米囊 时间: 2021-1-25 00:41
拍起来了

作者: GUX-Kk 时间: 2021-1-25 07:32
还是我富力滨海第一安置豪宅好业主都在维权

作者: 果实落满地 时间: 2021-1-25 13:04
中肯评价！！！

作者: 夜袭的风 时间: 2021-1-25 18:54
工业区的房子高于1万都贵了，这1.4万均价住工业区也是钱多没处用了。

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