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标题: 谈谈乐清城区房价上涨的逻辑 [打印本页]
作者: 四月人间 时间: 2021-3-18 16:12
标题: 谈谈乐清城区房价上涨的逻辑
本人是城建规划爱好者，看最近论坛上关于房产的帖子不少，也试着从几个方面谈谈乐清城区当前房价上涨的逻辑。
一、国家政策: 大的政策就是四个字“房住不炒”，那么我们要思考当前乐清的房子是买来住的多，还是炒得多？我认为投资的有，但却是极少数，绝大部分是用来自住或给子女当婚房。因此目前的国家政策对乐清房地产市场影响不大。从货币层面来说人民币持续外升内贬，购买力快速下降，这是毋庸置疑的事实。进入2021年以来，股市基金都不景气，北上资金撤退，指数震荡加剧，也会导致部分资金流入楼市。
二、乐清人口：2020年乐清户籍人口约132万，约39万户，当前城镇化率57%，计划2025年达到75%,需要对7万户进行城镇化，按照每户1套，至少需要7万套房子，全乐清2020年开盘104万方7717套，其中城区77万方5298套，虹桥周边20万方1495套，柳白周边7万方924套，无论是面积或是套数城区都占70%左右，那么7万套房子里面城区需提供近5万套，平均每套按120平计算，共需600万平，楼盘容积率平均按照2.2计算的话，至少需要4000亩地，也就是说将来两年就要有4000亩土地供应市场才能满足需求（房开拿地到竣工入住至少需要3年），这还只是按照每户一套来计算，如果算上年轻人分户后独立购房，小部分投资购房，那么需求量会更大，中心区加上胜利塘北片今后的宅地出让大概率不能满足市场需求。而目前的消息是城区2021年经营性用地出让仅500多亩。既然上头确定了75%城镇化率的目标，自然会有各种办法实现的。也有人会说到外来人员的流失，我也有不少外地朋友和同事在乐清发展得很不错，其中不少也已经或将要购房，甚至不乏豪宅别墅的。但目前外来人员在乐清房地产市场占据的份额还是极小，反而在外的乐清人这几年越来越多地在城区返乡置业，这也是推高乐清房价的重要力量。
三[size=18.6667px]、成本层面：当前各种材料成本高企，螺纹钢去年此刻3000出头，现在要4000多，水泥沙子石子人工各项成本步步高升，建房成本大涨。今年银根较去年将适度收紧，以为着作为资金密集行业的房地产开发的财务成本也将上升。作为成本最大头的地价最近几年也在稳步上升，随着交通文化娱乐等各项大工程的落地，相信接下来几年的地价还会延续这一上涨趋势。
四[size=18.6667px]、城区开发：关于这一点，我就照抄中心区管委会的2021工作报告好了： 2021年，根据市委、市政府的总体部署，围绕“打造更具活力与特色城市”的目标和“开发、建设、管理”三大职能，以“新型城镇化”建设为重点，强化规划引领、强化项目落地、强化队伍建设，进一步拔高中心城区首位度，全力打造“建筑可以阅读、街区适合漫步、城市富有温度”的魅力之城，努力实现“城市让生活更美好”。
（一）加快推进规划设计工作，打造品质之城。围绕以高起点规划引领高质量建设的原则，以构建形成中心城区首位度更高、城市特色更加突显、城市能级更全的城市发展新格局要求，加快推进规划设计工作。一是完成城市经济带规划、城市夜游规划批复，配合完成城市天际线、胜利塘北片城市设计，启动胜利塘北片控规修编。二是完成海洋生态公园、城市夜游不夜街等项目工程设计。三是加快滨海快速道和乐清湾生态海岸带前期工作。
（二）加快推进新型城镇化建设，打造靓丽城区。抢抓乐清成功入选国家新型城镇化建设示范县城的发展机遇，紧盯“全域美”建设目标任务，全力破解要素制约和政策处理问题，高品质推进胜利塘北片（未来新城）、盐盆山清和公园一体化、老城有机更新、海洋生态公园、城市夜游、城市经济带等引领性项目建设，全力打造靓丽城区。一是胜利塘北片（未来新城）完成道路网全线水泥搅拌桩、道路路基填筑，加快软基处理和桥梁建设，深入谋划东海之窗·未来新城建设，加快基础设施、学校等建设;盐盆山清和公园一体化基本建成山体公园、交通道路及景观平台等项目，加快儿童公园、渔人码头等项目建设;加快老城有机更新，建成西塔公园和南门文化公园，加快南门服装市场建设。二是加快海洋生态公园建设，加快建设滨海绿道、城市阳台及盐盆山山体绿道，完成胜利塘河公园绿道、老城区绿道及中运河绿道提升等建设;加快城市夜游及水岸同治项目建设，并启动不夜街项目建设;启动城市经济带美化和建设。三是建成东运河公园、中央绿轴等绿地公园，建成五环路三期及泰康路（学子路-体育场路）、望河路（旭阳路-晨曦路）等一批区间道路，加快北界路延伸、东山横河整治等项目建设。
（三）加快推进招商引资工作，提升城市能级。聚焦总部经济、现代商贸、房地产等产业发展，加快土地出让，加大招商引资，培育城市商圈，全力提升城市能级。一是加快土地出让，计划完成土地出让约137亩。二是加大招商引资，加快推进胜利塘北片（未来新城）、城市经济带、矿坑酒店、老城历史文化街区、体育中心宾馆、现代商贸综合体等重大项目招商。三是培育城市新经济，积极借势借力，加快正大城、南虹、江南里、蝴蝶广场、北大街等城市商圈培育，发展城市经济。
以上不仅仅是2021年的工作计划，更是将来至少5年内的工作重点。相信关心城建规划的你今天也看到了总投资50多亿的海洋生态公园和滨海大道要开展前期工作的消息。试问这么多的配套投入下去，房价怎么可能不上涨呢？
五[size=18.6667px]、民富层面：乐清拿得出几十万首付加上几十万装修款的家庭实在太多太多了，另外我听说现在的年轻人相亲很多都会问在城区有没有房子，听起来似乎有点功利，但却反映了现实，试问谁不想过好日子呢？你是想出门就是拥挤马路，无处停车，坑洼道路，嘈杂人群，还是公园绿道，宽阔马路，N多停车场，滨海大道？有人说乐清产业不景气没钱赚了买不起房，但你看经济开发区和乐清湾港区的厂房越来越多，很多就是柳白片虹桥片迁移过来的，这其中很多的企业主，高管和营销精英会有在城区置业的需求。
六[size=18.6667px]、楼市现状:最近的几个楼盘的热销程度无需赘言了，相信有关注楼市的人都会清楚。
以上所有信息都来源于公开资料，所有分析也是个人观点，不涉及到任何具体楼盘。水平有限，错漏难免，欢迎探讨。
相关链接：
链接①：柳市房价处于一个低估状态？值得买房投资？
链接②：新湖金溪花园带动了乐清整体房价，最近楼盘都是秒杀清盘，是泡沫还是刚需？
链接③：之前一直有消息说住房不抄，房产泡沫大，但是乐清房价却还能上涨的内在原因是什么...
作者: xuzhaoxingkong 时间: 2021-3-18 16:56
乐清房子涨价的理由只有3个：1、是拆迁户刚需买房，2、是柳白大荆片学区买房，3、是开发区工厂管理人员买房。这三个可以持续的只有第3条开发区工厂管理人员买房，但是房贷按揭如果高于60%工资收入那这批人管理人员还能买得起吗？乐清大规模拆迁从2018年开始这批拆迁户在漫长的安置房建设等待中不得不成为购房刚需（孩子慢慢大了，孩子要结婚了），但是到安置房建设完成这刚需就没了（这过程大约5年）。柳白大荆片为学区买房，看看新区学校一年比一年的红，私立学校的发展，学区红利也在消失。乐清房价还能涨几年，5年后谁来当接盘侠？期待外面做生意的落叶归根？先问问身边出去上大学的、做生意的年轻人他们如果有机会留在大城市或赚钱了还会回乐清不。
作者: 江湖相忘 时间: 2021-3-18 17:24
对啊 严重低估 看好10w一平....砸锅卖铁买
作者: Aldridge 时间: 2021-3-18 17:38
xuzhaoxingkong 发表于 2021-03-18 16:56
乐清房子涨价的理由只有3个：1、是拆迁户刚需买房，2、是柳白大荆片学区买房，3、是开发区工厂管理人员买房。这三个可以持续的只有第3条开发区工厂管理人员买房，但是房贷按揭如果高于60%工资收入那这批人管理人员还能买得起吗？乐清大规模拆迁从2018年开始这批拆迁户在漫长的安置房建设等待中不得不成为购房刚需（孩子慢慢大了，孩子要结婚了），但是到安置房建设完成这刚需就没了（这过程大约5年）。柳白大荆片为学区买房，看看新区学校一年比一年的红，私立学校的发展，学区红利也在消失。乐清房价还能涨几年，5年后谁来当接盘侠？期待外面做生意的落叶归根？先问问身边出去上大学的、做生意的年轻人他们如果有机会留在大城市或赚钱了还会回乐清不。
楼主帖子不错，但是你的评论更加经典。你们讲这么多我总结一句话：新房会持续上涨，二手房会企稳，老房会跌。
作者: 网吧六连跪 时间: 2021-3-18 17:45
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作者: 雨寒 时间: 2021-3-18 17:49
身边的人买乐清都是为了孩子能上一个好的学校。柳市白象的初中已经被掏空了，只能被迫去乐清买。
作者: sbrdftg 时间: 2021-3-18 18:40
我就在外面做生意，我就支持了乐清房价，肯定要落叶归根，乐清房子我看涨。
作者: latiao 时间: 2021-3-18 19:51
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作者: hjj62520617 时间: 2021-3-18 21:48
你这不是诅咒人家吗？
作者: 诚丰龙膜 时间: 2021-3-18 22:29
早买早上车。
作者: 阿拉雷雷 时间: 2021-3-19 06:05
能看死的病基本去哪都一样，你去全球第一的医院也是一样死，早死晚死的区别
作者: 美人执笛 时间: 2021-3-19 07:17
房子这么贵是因为地皮被政府卡着饥饿营销，建筑成本只不过是零头
作者: 美人执笛 时间: 2021-3-19 07:58
呵呵，温州近四成人的祖先来自福建（包括讲温州话的），请问现在惦记福建的占现代温州人里几个百分点？有几个百分点的现代温州人去福建落叶归根的（包括讲闽南话的那一批）？身埋黄土，便是故乡。福建人是成功的，南洋欧美海南广东广西浙南到舟山到处都有他们的身影和他们的血脉，他们知道开枝散叶比落叶归根有用
作者: bqyq1902 时间: 2021-3-19 08:42
照笔者说法，去城区买房才能实现城市化率，难道不是把农村建设成城镇吗
作者: 红颜少帅 时间: 2021-3-19 09:05
反正买不起
作者: 三人跟班行 时间: 2021-3-19 09:13
学区都是假的，只是为卖房服务而已，理性购房
(, 下载次数: 32)
作者: 车绵羊 时间: 2021-3-19 09:19
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作者: 四月人间 时间: 2021-3-19 09:47
有这方面的确切消息吗？有的话也可以发出来分享下，让大家不要一窝蜂往城区购房。胜利塘北片三期规划了教育园区，也计划要引进温州高校来乐清设立分校，不知道能不能成。
作者: 四月人间 时间: 2021-3-19 09:54
学区为卖房服务没有问题啊，任何人不会否认这一点的。东山小学建设完成之后，师资力量不会太差的，道理很简单，各乡镇学校的优秀老师们和即将为人师表的师范毕业生们也会希望在城区的硬件一流的学校里给孩子们上课吧。
作者: 车绵羊 时间: 2021-3-19 11:26
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作者: 老咖 时间: 2021-3-19 12:01
去链家看看长沙的二房价，或者随便点开看看广东，福建，江苏，3线以下城市二手房价。别点中部城市的，千万别点北方的。
作者: cristal1982 时间: 2021-3-19 12:47
天天活在梦里，说真的，没有谁离不开谁，柳市的企业有多少是柳市人的？
作者: 车绵羊 时间: 2021-3-19 12:55
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作者: 车绵羊 时间: 2021-3-19 12:59
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作者: cristal1982 时间: 2021-3-19 13:50
没看见盐盘工业区和城东街道的工业区？柳白就算合并了，肯定很多企业也会搬走，再说百强不百强都是虚的，只有个人的有钱才是真的
作者: cristal1982 时间: 2021-3-19 13:54
很多企业和项目在柳市，跟乐清政府的政策规划也有关，别稍微有点成绩就全天下都是你的一样，现在柳市这么多企业的发展也离不开乐清政府政策的扶持，脑子别这么简单可以吗
作者: hjj62520617 时间: 2021-3-19 14:00
乐清除了柳白，北边也有不少人口，还有港湾区和经济开发区，只要把城区环境搞好不愁没人开入住。
作者: 车绵羊 时间: 2021-3-19 16:07
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作者: 丑东西 时间: 2021-3-19 16:12
在乐清有房的人很大一部分都还是农村户口，在乐清谈城镇化率？
作者: 天天上网 时间: 2021-3-19 17:43
搞了几十年？柳白搞电气行成规模才多久，真搞不懂一些人，生活在同一片土地上，说着相同的语言，非要把自己分个三六九等，企业不集中到盐盘，继续低小散的发展？为什么前些年大企业搬走去外地，没地（指标解决不了）还不是盐盘填海填出来的土地，到你嘴里成了挖墙角，发展不是摊大饼有限的资源只能集中在一块，成规模了卖地那个地方政府不这样搞，中心区也就这十来年才出的规模，现在政府有能力了底下的乡镇发展也会越来越好,GDP只是统计数字，实实在在的还是财政收入，柳白占GDP一半，政府的财政收入有一半是柳白贡献？去看看去年的卖地收入吧
作者: cristal1982 时间: 2021-3-19 18:01
天天上网 发表于 2021-03-19 17:43
搞了几十年？柳白搞电气行成规模才多久，真搞不懂一些人，生活在同一片土地上，说着相同的语言，非要把自己分个三六九等，企业不集中到盐盘，继续低小散的发展？为什么前些年大企业搬走去外地，没地（指标解决不了）还不是盐盘填海填出来的土地，到你嘴里成了挖墙角，发展不是摊大饼有限的资源只能集中在一块，成规模了卖地那个地方政府不这样搞，中心区也就这十来年才出的规模，现在政府有能力了底下的乡镇发展也会越来越好,GDP只是统计数字，实实在在的还是财政收入，柳白占GDP一半，政府的财政收入有一半是柳白贡献？去看看去年的卖地收入吧
柳市就300亿，白象也是300亿吗？乐清是1200亿，白象人怎么没有柳市人会吹呢
作者: 车绵羊 时间: 2021-3-19 19:04
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作者: cristal1982 时间: 2021-3-19 20:53
本帖最后由 cristal1982 于 2021-3-19 20:57 编辑
企业全搬到柳市，你不是更上天了？
作者: yueqing麦 时间: 2021-3-19 20:57
这人人品有问题
作者: 2222Wwss 时间: 2021-3-19 21:17
太长了，不去炒股可惜了
作者: hjj62520617 时间: 2021-3-19 21:45
你得想想柳市的地全是耕地，乐清每年的耕地指标是1000亩左右，都来建工厂？
作者: 西米囊 时间: 2021-3-19 22:35
还是各种涨啊
作者: 车绵羊 时间: 2021-3-19 23:05
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作者: wpyhvv 时间: 2021-3-19 23:10
又是一位单独扯柳市没信心的人氏，干嘛非要带上白象？难道白象也跟象阳一样，并入柳市了？
乐清市对柳市的政策倾斜够大方了，把象阳、黄花、七里港统统并入柳市镇。柳市现在的GDP难道不包括上述三地？这是政府送予柳市的GDP增加值。
把父母送给子女的财产当成炫耀的资本，反而看不起父母来了，非人子所为啊！
作者: 我心飞翔wxfx 时间: 2021-3-19 23:51
说的好像有点道理
作者: 当当5 时间: 2021-3-20 00:11
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作者: 和乐 时间: 2021-3-20 07:56
你TM就是一个楼吹，忽悠人去买房罢了。
作者: 天天上网 时间: 2021-3-20 08:32
无知说出这话的你也就是个三岁小孩——无理取闹，你以为耕地想征用就征用的，一受用地指标限制，二超过一定数量审批权在部委，三要占补平衡（现在是占多少水田建设多少水田）
作者: 天天上网 时间: 2021-3-20 08:38
自己无序发展成了低小散，还谁规定又想扣帽子呢，没乐清开发区前，整个乐清有规模像样的工业区有吗，政府办了件实事在某些自卑心作怪的人眼里就成了挖墙角了
作者: 锁清秋 时间: 2021-3-21 11:35
很理性的分析，可惜刺激到那些希望房价大跌的人。
作者: 本地恁 时间: 2021-3-21 14:43
xuzhaoxingkong 发表于 2021-03-18 16:56
乐清房子涨价的理由只有3个：1、是拆迁户刚需买房，2、是柳白大荆片学区买房，3、是开发区工厂管理人员买房。这三个可以持续的只有第3条开发区工厂管理人员买房，但是房贷按揭如果高于60%工资收入那这批人管理人员还能买得起吗？乐清大规模拆迁从2018年开始这批拆迁户在漫长的安置房建设等待中不得不成为购房刚需（孩子慢慢大了，孩子要结婚了），但是到安置房建设完成这刚需就没了（这过程大约5年）。柳白大荆片为学区买房，看看新区学校一年比一年的红，私立学校的发展，学区红利也在消失。乐清房价还能涨几年，5年后谁来当接盘侠？期待外面做生意的落叶归根？先问问身边出去上大学的、做生意的年轻人他们如果有机会留在大城市或赚钱了还会回乐清不。
正解
作者: 下雪了111 时间: 2021-3-22 07:02
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作者: EASD 时间: 2021-3-23 08:29
想想十年后，柳白区居住的都是老一辈了，身边的年轻人都去乐清住了，不是因为工作，大部分为了小孩读在乐清初中。
作者: lin4885 时间: 2021-3-23 09:18
白象4家上市公司，乐清一共10家吧，快占了一半，然而修路还是没钱
作者: 金高明 时间: 2021-3-25 08:49
所以建议乐清撤市设区能才有更多指标才能开发更多农田而不是老走农村路线而是走大都市路线。温州十四五才意识到需要走大都市路线而不是农村，现在温州资源还有很多乐清好抢，等永嘉瑞安真的配合了撤市县设区好的资源肯定很多都被他们拿了乐清还有什么？县就是县城区就是城区区别很大的
作者: 四月人间 时间: 2021-3-25 09:34
你带口号骂人是不对的。不过“楼吹”的称号我不客气地领了，我是乐清城区的“楼吹”，经过我近六七年持续不断的“忽悠”，身边接近30个亲戚同事朋友都买在了乐清。我算算啊，他们入住的有东禾紫荆，海岸明珠，正大城，金色家园，海德，中驰，城市之星......太多太多了，真数不清了，但极少是买在百珍路（五环路）以西的。ZF应该颁发个促进房地产事业奖章给我，不过也感谢ZF的努力，这几年城区环境持续提升，将来还有更多交通生态城建方面的大项目。我还得再恳切地跟论坛的朋友们说两句，一是买房首选城区，二是自住的话在经济条件允许的任何时候都可以出手，三是如果暂时经济条件不允许的话，请“认清现实，心怀希望”，四是把周边的设施尽量利用起来，让新家改变你的生活习惯，多出来溜达锻炼，保持身体健康，好日子还在后头呢！
作者: hjj62520617 时间: 2021-3-25 10:07
你去百度下什么是农转非，再去查下省政府一年给乐清多少建设指标，就会明白了。
作者: 金高明 时间: 2021-3-25 10:31
乐清目前靠学区房的优势逼着附近乡镇人买乐清但是好日子也到头了。未来乐清人首选瓯江口，乐清买房也不是唯一选择了。因为留在乐清的大部分工作都在柳白平原去乐清和过个瓯江区别真的不大走哪都一样不是现在这样不方便
作者: 离之君 时间: 2021-3-26 10:46
四月人间 发表于 2021-03-25 09:34
你带口号骂人是不对的。不过“楼吹”的称号我不客气地领了，我是乐清城区的“楼吹”，经过我近六七年持续不断的“忽悠”，身边接近30个亲戚同事朋友都买在了乐清。我算算啊，他们入住的有东禾紫荆，海岸明珠，正大城，金色家园，海德，中驰，城市之星......太多太多了，真数不清了，但极少是买在百珍路（五环路）以西的。ZF应该颁发个促进房地产事业奖章给我，不过也感谢ZF的努力，这几年城区环境持续提升，将来还有更多交通生态城建方面的大项目。我还得再恳切地跟论坛的朋友们说两句，一是买房首选城区，二是自住的话在经济条件允许的任何时候都可以出手，三是如果暂时经济条件不允许的话，请“认清现实，心怀希望”，四是把周边的设施尽量利用起来，让新家改变你的生活习惯，多出来溜达锻炼，保持身体健康，好日子还在后头呢！
差不多2w价格我选择温州
作者: 四月人间 时间: 2021-3-26 11:07
那温州比乐清好太多啦。市区房价也还好、除了滨江和绿轴，瓯还中心区等几个片区价格较高。其他可选择余地也很大。要不是实在有点远，我也首选温州市区的。我也劝磐石那边的朋友首选温州。
作者: 离之君 时间: 2021-3-27 02:39
我准备买未来之城2W8左右 学区升值什么的都碾压乐清
作者: 如梦如烟 时间: 2021-3-27 11:00
温州现在的城市规划还真比不上乐清，除了医疗条件比乐清好而已
作者: qts666 时间: 2021-3-27 13:07
北口大桥要通了，柳白地区的人多了一个重要选择
作者: 四月人间 时间: 2021-3-27 13:43
我是乐清城区集中发展的铁杆支持者。但乐清无法跟温州比较，这一点还是要实事求是地讲。另外乐清跟自己的过去纵向比较进步很大，但目前跟省内不少强县还是有挺大差距。希望十年之内能在各方面都有长足发展，配得上浙江强县第一集团军的地位。
作者: 四月人间 时间: 2021-5-17 08:54
本帖最后由 四月人间 于 2021-5-17 09:09 编辑
之前数据是这样，最新消息是常住人口145万，虽跟户籍人口有差距，但差距应不会太大，但原本不是说39万户吗，今天看到消息是603608户 （另有集体户2万多），这么算的话平均每户才2.3人左右，如果按照75%的十四五城镇化率目标，那么还有近11万户进行城市化，每户一套的话需要11万套房子，比之前的判断整整高了50%以上，这局面............
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