本帖最后由 乐清楼哥 于 2022-8-26 17:04 编辑
楼哥在乐清人民政府网站上看到乐清市经济开发区18-03-19地块规划修改。
可能大家一看没啥嘛，但是楼哥跟大家说，事情远没有你想的那么简单。
我们先看看原文，然后楼哥告诉你为什么这块地不简单。
（来源：乐清市人民政府网） 咱们看看官方原文内容。
公示内容：乐清市经济开发区三期单元局部、四期单元（0577-YQ-YY-18、19）控制性详细规划修编18-03-19地块规划修改
公示时间：2022 年 8 月 23 日 — 2022 年 9 月 22 日
该规划已于2022年8月份经我局会审通过，并已根据乐资规审〔2022〕102、103号文件对该规划进行了修改，经审查符合要求，现予公示。
公示期间，凡是与本规划有重大利害关系的公民、法人以及其他组织，对本项规划如有意见、建议，请持本人身份证件以及证明利害关系存在的证据材料（如本人房屋所有权证），向我局申报，登记为利害关系人，并提交具体意见。
对关心城市规划建设和该规划的公民、法人以及其他组织，请在公告期内将有关意见和建议反馈给我局国土空间规划科，我局将充分考虑提出的意见和建议。
自然资源和规划局：62571074 经济开发区管委会：61660176 传真：62579066 公示资料.rar 乐清市自然资源和规划局 2022年8月22日
修改前 修改后
楼哥提炼了一下其中修改的内容：
主要是将建筑18-03-19地块的建筑高度从40米改到了54米。
看起来平平无奇是吧
但是当我们结合另一份文件乐清市2022年度国有建设用地供应计划，一起来看，这块地就不简单了。
今年的出让计划和往年不同，今年的出让计划并未写明地块的具体名称，只是以“宗地编号”来代表。
因此我们看供应计划的时候，并不能知道具体是那块地将会出让。
而本次修改的地块，面积大小100701㎡
楼哥一下子反应过来这不是就是这一块嘛：
（来源：乐清市人民政府网）
从地块所处的位置以及大小来说都是符合的。
那么很大概率宗地编号：330382005001就是经开区的18-03-19地块。猜测内容，仅供参考。
而这块地从供地计划表中我们可以看到，计划供应时间是今年的第二季度，也就是说正常这块地四月到六月就已经开始挂牌出让了。
而今年可能因为整体环境较为复杂，现在到了八月底，这块地还没出让。
而现在这块地进行了一些修改。
那么有没有一种可能是，这块地出让在即？
而其修改的内容可能让这块地更有竞争力。 那么我们先不考虑是否会出让的情况，单就地块我们来好好的看看这块地究竟是一块什么样的地，以及为什么要将高度限制从40修改到了54的可能原因。
首先我们来说说18-03-19地块是一块什么样的地
楼哥做了一个简单的表格
（来源：乐清市人民政府网 楼哥整理 仅供参考）
首先这块地面积相当大，100701㎡也就是约151亩的大小，另外容积率仅为1.5，建筑密度30%，绿地率30%，修改之后建筑高度54米。
这个基础属性你觉得怎么样？
很多人看到这个地块的位置，可能会想到，滨清和苑以及观澜苑。
那就大错特错了，这个地块从地块基础属性上来说根本就跟滨清和苑以及观澜苑完全不同。
首先是容积率只有1.5，这个容积率就表明了这个地块做不了“偏刚需的楼盘”，偏刚需的楼盘容积率不说3.0，就算把老城区瑞鑫云锦园这个新盘算成刚需，那起码达到2.0也是必须的。
而这块地只有1.5的容积率，就注定了和滨清和苑以及观澜苑就截然不同。
而这块地在这么低的容积率的情况下还给了一个较高的建筑密度，建筑密度达到了30%。
高建筑密度并不都是坏事，具体的楼哥可以写篇小课堂跟大家讲讲。简单说高建筑密度，搭配的容积率较低，同时单体建筑的高度也较低的话，是更适合朝着高端盘方向的。
楼哥不卖关子了，这块地从基础属性上看，就是要做一个包含别墅类（别墅，排屋，叠墅）的高端楼盘。
而建筑高度的修改也是朝着这方面的，也就是高低搭配，除了别墅类之外，还会有几栋高层将1.5的容积率利用的更加彻底。
这也是为什么要将建筑限高调高的原因。整个地块很明显是要朝着高层+别墅类。这样的方向发展的。
作为对比，我们拿这种类型楼盘最近的都汇华庭的地块作为对比，就更加能一目了然。
（来源：乐清市人民政府网 楼哥整理 仅供参考）
都汇华庭容积率1.8，18-03-19地块容积率1.5，两个盘都没到2.0。建筑密度都汇华庭28%，18-03-19地块建筑密度30%，都算是高密，以及同样的54米限高和30%绿地率。
这块地就楼哥个人觉得还是较为明显的是要往这个方向走的。当然目前这都是楼哥个人的想法，仅供参考！
如果楼哥这样想是对的，那么这里就会有一个问题。乐清市现在大部分这样类型的楼盘都在滨海新区。
经开区虽然有一些楼盘，但是目前都是以偏刚需的为主。这么高端的盘还是头一遭。如果这块地未来要出让，楼哥相信，这一点也肯定会被讨论。那么不如趁着地块规划修改，我们直接来掰扯掰扯。这个板块未来能否做这样的项目。 楼哥在地图上大致标出了这个地块的位置。
（来源：百度地图 楼哥整理 仅供参考）
我们先说缺点吧，其实大部分人都明白这个地块的缺点是什么，其实也都已经说过了。
一点是名字上，毕竟地块属于“经济开发区”，而如果打造成高端的定位，土豪能不能接受被别人说“他在经济开发区买了个房子”。
这方面考虑，心理上多多少少楼哥觉得是有一点影响的。
另外就是如果以经九路为界限，左侧为厂房，右侧为居民区，那么这个距离是否能够被接受？这也是其未来可能存在的问题。
楼哥觉得对于观澜苑以及滨清和苑，较为偏刚需的楼盘，以价格导向或许这些问题还不是那么严重。
但是如果是高端盘，这方面会不会被放大，这也是一个问题。
好了说完了缺陷，也说说优点，楼哥觉得其地理位置上的优点也是非常大的。
楼哥觉得至少包含以下几点：
楼哥量了一下这个地块位置滨海新区，直线距离也就一公里左右，其实和到经九路的距离是差不多的。（来源：百度测距）
在滨海新区土地所剩不多的情况下，滨海新区向北发展是胜利塘，而向南发展套用滨清和苑的说法，就是滨海南了。
这个区域离滨海新区这么近，楼哥觉得是可能会模糊掉滨海新区以及所谓“滨海南”之间的概念的。
如果这个地块能够成功说服大家将其更多的认为这个地块是作为滨海新区的延伸，那这个地块的意义就不同了。
而如何去模糊，就是接下来说的几点。
2.周边配套：
景观优势巨大。这块地的位置有几点非常厉害。
首先就是周边的景观上
（来源：百度地图 楼哥整理 仅供参考） 周边景观，一公里以内的就有渔人码头，清和公园。
除此之外距离远一点，水上乐园，矿坑酒店等。
另外还能配合海堤步道，日常周边的休闲条件是不错的。
以及整体地块两面环水，还是海水。两面的海景，自然资源景观方面是其可以作为一个重点宣传的重要的一点。毕竟稀缺景观是一个重要优势，这一点可以参考琨玉园目前整体的宣传方向。
3.电力小镇规划以及滨海大道规划： （来源：乐清市人民政府网）
从电力小镇的特色规划算是将开发区这一侧的整体建设，从开发区的情况里剥离出来了。
细致的去看的话，18-03-19地块周边的，都被生活配套风貌区所围绕。
按照这个特色规划的话说就是，18-03-19地块周边以居住、生活性配套服务类建筑为主，以缓慢温馨。亲和为主要特征。
这样的规划设计也让18-03-19地块更加偏向于滨海新区的风格，而非开发区的。
还有就是滨海大道的建设同样会让18-03-19地块这个位置更加的贴近滨海新区。
这个位置如果最终能除了目前的纬一路之外，与滨海新区有更好的连接，那或许真的能模糊掉两个板块之间的界限。
有趣的是，在百度地图上，这里存在一条还不存在的道路。
（来源：百度地图 楼哥整理 仅供参考）
楼哥目前是没有找到相关的资料，如果这条线路存在。在交通上，18-03-19地块去往滨海新区将不用经过任何工厂，这将在未来直接影响18-03-19地块给人的既定印象。 今年受限于大环境的因素，乐清土地整体出让的并不是很多，上一块出让的土地还是六月初的“未来社区”
而18-03-19地块是不是宗地编号：330382005001地块也说不准，毕竟没有官方的认证。但是其地理位置以及地块大小，楼哥个人认为是有较强关联性的。
当然这篇文章的主要也不是在讨论这个问题
我们主要是在讲这个区域未来是不是能成为滨海新区的延伸，同时借由18-03-19地块的修改来看这一点。
楼哥个人的想法是，开发区沿海一侧未来极有可能成为滨海新区向南的延伸。
这样能将沿海一侧的景观优势得到充分地发挥。
而18-03-19地块很大程度就表明了这种情况的可能性。
18-03-19地块的修改将这块地的价值进一步提升了，更高的建筑高度，可以使得这个地块内的高层建筑更高，这能进一步平衡“别墅类”的容积率。
在水泥厂地块迟迟没有消息的情况下，那么这块地，或许将成为房开开发高端楼盘的选择之一。
楼哥一直说选择很重要，整体市场同样是这样，刚需用户需要有更多的选择，而改善用户也同样需要更多的选择。
楼哥文章里提到了都汇华庭，目前都汇华庭之前建的五栋楼目前的进度已经都差不多结顶了，但是都汇华庭别墅类的部分，现在还看不到什么动静。
那么整体的市场确实也需要一个新的楼盘去承接对这部分感兴趣的购房者。
而这也是楼哥对这个地块的期待。当然现在这个地块还未出让，后续是否有更多的变动也还未可知。
我们所说的也仅仅是从目前的情况下去考虑。真实的情况我们等这块地未来出让的时候再仔细的去说一说。
那么你觉得18-03-19地块怎么样？
好了，楼哥想说的也就这么多了，如果你还有什么想法，不如在评论里告诉楼哥。
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