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北口大桥在五月底通车，而北口大桥通车对乐清楼市的影响在楼哥看来是较大的，它直接将瓯江口楼市和乐清楼市摆在“竞品”的位置上。
瓯江口的楼盘竞争力直接获得了巨大的提升，不少人也都在询问楼哥瓯江口的楼盘是否值得购买。
这其实会产生一个矛盾点，北口大桥的通车在地理位置上拉近了两个区域，但对于乐清地区来说，瓯江口的具体情况以及对楼盘了解程度，并未随着大桥的通车而达到一个较为“成熟”的程度。
楼哥因此也想专门写写瓯江口的楼盘，让大家能够更好的去了解瓯江口的楼盘，期待能给大家对瓯江口的楼盘有个全面的认识。
好的第一期我们就拿美的君兰锦绣先打个样。
首先说说美的君兰锦绣整体的一个情况
地块基础属性：大地块，较高容积率，较为刚需的定位周边情况：规划优势大于实际使用
小区内环境：未来社区是其亮点，但是存在一些问题
价格：瓯江口区域整体里面偏高的那一档。竞争力受影响。
接下去我们到文章里详细聊聊
下期预告：旭辉龙光光辉之城
美的君兰锦绣，是美的置业独立开发的楼盘。
美的置业是一家以房地产开发为主，涉足高端住宅、精品写字楼、五星级酒店、专业高尔夫球会经营、物业管理、高档餐饮、园林绿化、建筑施工等领域的综合性现代化企业，从名字就能看出来，美的置业就是我们熟知的那个美的。美的置业，美的控股属下企业（来源：百度百科）
而乐清的朋友对美的置业这个开发商比较熟悉的楼盘就是美的和建发以及弘阳一期打造的“君兰和著”
从名字上也能看出来，君兰锦绣和君兰和著同样都是美的置业君兰系的产品。在楼盘命名上楼哥是更喜欢“君兰锦绣”的，有一种花团锦绣这样的感觉。而产品力上，楼哥个人觉得“君兰和著”是远超“君兰锦绣”的，这点我们后面一点一点讲。
我们先看看这块地的基础属性
对地块好不好的评价楼哥重申一遍：地块好不好的判断标准是对于后期在此做的项目是否“妥帖”而言，并不是独立去评价地块如何！楼哥认为没有差的地块，只有后续建设是否符合。以下内容均在此框架下讨论。
（来源：温州市自然资源和规划局）楼哥整理，仅供参考
首先这一整块地面积还是较大的，出让面积达到108937.23㎡，也就是约164亩，看多了乐清几十亩的地块，这种一百多亩的地块，跟乐清一比咋一看会觉得大，但是在瓯江口整体的环境下来说，这个面积其实不算大，甚至可以说是有点小了，比如美的君兰锦绣的隔壁邻居旭辉龙光光辉之城，占地近300亩。
这也能反映出瓯江口这个地方地块的一个特点，整体面积是较大的，大家也切勿拿乐清的经验去套用瓯江口的楼盘。
另外这个164亩的地块，是由两个两个地块组成的，既E-08-03和E-12-01两个地块，一个占地约91.6亩，一个占地约72亩，而两个子地块除了面积大小有所区别，其它的基础属性基本一样，这也就给楼哥减轻了工作量。我们接下去对其他基础属性的分析可以将两个子地块一起说了。
（来源：温州市自然资源和规划局）楼哥整理，仅供参考
这一整个大地块的基础硬性指标都是，容积率2.9，建筑密度30%，绿地率35%，以及限高80米。
楼哥看到这样的基础属性，第一感觉就是，这就是金地公园上城的，面积加大版。除了地块大小，其基础属性和金地公园上城的地块极为相近。
（来源：乐清市自然资源和规划局）楼哥整理，仅供参考
可以看到美的君兰锦绣和金地公园上城这块地除了面积之外，相近的容积率，相似的建筑密度，同样的绿地率以及同样的限高。
楼哥觉得其中较为重要的一点就是其容积率。
其2.9的容积率相对来说并不是非常优秀的容积率，其容积率还是稍显高了一点，整体的楼盘的定位也会更加偏向刚需一点。
而另外的还有其他的因素能够佐证其定位不会很高。
比如说配建，这点很重要！接下来我们就详细说说。
虽然两个子地块在基础属性上基本一样，但是在具体的建设方面还是存在一些不同的
其中E-08-03地块：
E-08-03地块内设置一处公厕，建筑面积≥60平方米。（来源：温州市自然资源和规划局）
而E-12-01地块内则需要配建安置房：
E-12-01地块建成并经验收合格后，计入容积率的地上可销售部分建筑面积120000平方米（不含公配设施）及地下非兼容人防部分建筑面积47520平方米由温州瓯江口产业集聚区管委会或承接筹集安置房工作的企业向地块受让人筹集，用于瓯江口产业集聚区范围内棚户区（城中村）拆迁安置户的安置。地上部分以8000元/平方米价格筹集，地下部分以3000元/平方米价格筹集。
最终建筑面积以实测为准。地块内公配设施移交、管理按现行相关规定执行。地块出让成交后，瓯江口管委会需尽快落实安置性房屋的筹集方案，完成安置性房屋的认购工作，并提供认购清单给项目开发单位（地块受让人）及市住建局。安置性商品房须以幢为单位由南向北布置（不足一幢的，按一幢楼内纵向布置），户型建筑面积不足一套的按一套计算取整，户型配比、品质（包括但不限于建筑品质、户型标准、落位）必须与本地块内公开销售的商品房相同。（来源：温州市自然资源和规划局）
关于安置房这点则需要说明一下，美的君兰锦绣这块地在在拍卖的时候：
本次挂牌地块设定上限价格为180660万元。当地块挂牌价格未到上限价格时，实行自由竞价，竞买人每次报价应高于当前最高报价，竞买人可在满足增价幅度的条件下进行多次报价，按“价高者得”的原则确定竞得入选人。当竞买人报价达到上限价格时，不再接受更高报价，转为在此价格基础上竞报安置性商品房面积的程序，每次竞报面积增幅为200平方米或200平方米的整数倍，并以竞报面积最高者确定竞得入选人，最高竞报面积为190600平方米。首个竞报最高安置性商品房面积的竞买人直接确定为竞得入选人。（来源：温州市自然资源和规划局）
而美的置业对这块地安置房竞价虽然没有达到最高的190600平方米，但也需要配建5200平方米的“安置房”。
也因此楼哥个人觉得“安置房”的属性存在会使得整个楼盘的业主构成更加复杂。同时也减低了整个楼盘的质感，定位上可能因此也会受到影响。
效果图
也因此楼哥个人认为美的君兰锦绣的这个盘整体的定位以乐清市区来对比的话，和中心区以及滨海区的纯商品房定位还是有一定差距的，其还是比较类似于金地公园上城的定位。
从地块基础属性上来说，如果有想要在瓯江口买房的朋友，可能需要对美的君兰锦绣要适当的调低心理预期。其地块属性上除了“大”之外，其他的基础属性较为偏“刚需”。
整个地块的基础属性给楼哥的感觉就像，一个人说自己是富二代，说起来就是衣服是什么牌子，裤子是什么牌子，包包什么牌子.....一身全是名牌！而行家仔细一看，名牌倒也是名牌，但全是基础入门款。远不如其自身希望给人的那种尊贵感。而安置房就像他脖子上带的大金项链，竟然在水中浮起来了，都不用内行人指导，普通人也能看出其身份是有“水分”的。
总的来说，楼哥并不是很信服其宣传的那般的高端社区的感觉。甚至于单纯的“大”这一点，跟瓯江口其它地块一比，似乎也毫无优势！（比如隔壁的光辉之城占地近300亩）
既然基础属性上主观感受是较为一般的，那么我们也来看一下美的君兰锦绣的周边情况是否比乐清有优势。
周边道路
美的君兰锦绣周边的道路情况还是比较不错的，地块周边未来建设完成后有霓鹏路，霓景路，灵乐街等，值得一提的是，因为整个地块是由两个子地块组成的。
所以建设完成后，美的君兰锦绣也分为两个区域，两个区域被瓯石路分割，另外两个区域是可以由地下通道相连的。
（来源：温州市自然资源和规划局）楼哥整理，仅供参考
整体来说并不是单单是美的君兰锦绣，整个瓯江口几乎都是新规划的，所以道路方面整个瓯江口的情况都相当不错。
而楼哥对道路比较在意的有几点，一个是距离灵昆高速入口的距离，也就是经由北口大桥通往乐清，瓯江口向北的主通道。另一个是距离南口大桥的距离，这则是去往温州市区，瓯江口向南的主通道。
相对来说，美的君兰锦绣通往这些节点的路况是不错的，但是目前君兰锦绣的位置相对于瓯江口的其他楼盘来说是比较偏东的，而这些节点一般位于瓯江口灵昆岛西侧，距离相对瓯江口的其他楼盘是略远一些的。
这点对于需要频繁来往温州市区或者乐清市区的购房者来说可能是会影响日常使用的因素。
商业资源
而商业资源，未来美的君兰锦绣隔壁的楼盘，也就是光辉之城需要配建一个商业综合体。而美的君兰锦绣也是较为依赖这个商业综合体的。
但是这里楼哥给大家泼一盆冷水，商业综合体是较为依赖人流量的，但是目前瓯江口的常驻人口并不是很多，商业综合体何时能真正形成规模，步入正轨可能需要一些时间。
而目前甚至未来的一段时间之内瓯江口较为依赖的商业综合体，是位于瓯江口西侧的新月公园边上的邻里中心的，而之前那楼哥也已经说到了，因为君兰锦绣的位置是目前瓯江口楼盘里面较为偏东的，也就是说，其去往邻里中心的路况目前是没问题的，便捷的问题可能还是出在距离上。
周边医疗
而瓯江口医疗资源倒是已经准备好了，也就是温州医科大学附属第二医院瓯江口院区。
其距离美的君兰锦绣大致上是一个一公里左右的直线距离（来源：百度测距）
这个距离相对来说还是非常不错的。还是那句话离的太近了，就容易看太多人间悲欢离合了。而一公里左右，足够方便了。
教育资源
教育方面则又是一个可以一说的点
周边学校配套而相继成熟，目前有温州外国语小学、温州外国语初高中、道尔顿学校、规划幼儿园等
其中最值得一说的是之前瓯江口关于入学的政策，也就是目前网上流传的文件：凭借购房合同入学温州外国语学校。
但这里有几个误区，一个是并不是瓯江口所有楼盘都能享受到这个政策，只有跟外国语学校较近的几个楼盘，比如星屿海佳苑，光辉之城，以及君兰锦绣是可以享受到的政策。这无疑对君兰锦绣是个好消息。
另一个误区就是，并不是凭购房合同就能直接入学，只是获得了入学资格，究竟能不能入学则还是需要摇号。这对君兰锦绣就不是那么好的消息了。
楼哥觉得如果有这方面需求的朋友，这方面大家一定要了解清楚再考虑下一步。还有一定是具体学区，请一定要以政府划分为准。
自然环境
而自然环境方面楼哥认为则是美的君兰锦绣目前周边的一个短板，在其较近距离之内目前并没有什么公园。
但是好在君兰锦绣楼盘整体规模还是比较大的，如果楼盘内部打造得当，其实不是非常依赖周边的自然资源。
其他值得一说的
坦诚的说楼哥个人觉得，不仅仅是地块的属性有相似之处，其实楼哥觉得其周边的情况也是和金地公园上城有一定的相似之处。
首先就是目前而言，君兰锦绣周边未开发的地块较多。并且和金地公园上城一样，都是属于未来周边的情况要好于目前的，其目前周边是否能够提供一个较为舒适方便的居住环境是所有以居住为目的的购房者最应该考虑的问题。
而大的层面上，瓯江口有个名字叫做“瓯江口产业聚集区”，其宏观层面的地理位置，其实是分南北的，北面以工业为主，而南面以居住为主。
这点和金地公园上城则同样有一定的类似之处，不同点在于，君兰锦绣的位置，距离工业园区还是有一定距离的。但是宏观层面，却需要考虑其地理位置是否会存在工业厂区的影响。
这点对于想要在瓯江口定居的人来说各有利弊，需要购房者较为全面去考虑。
上面我们也说了，美的君兰的地块相对于乐清还是较大的，这也给君兰锦绣的内部打造提供了较为宽裕的空间，在楼哥看来，这也是美的君兰锦绣最大的优势。
效果图
我们先来看看一些常规的的建设规格，君兰锦绣于21年12月份首开，目前开售两期，都是北区的，也就是君兰锦绣较大的E-08-03地块上的建设。
君兰锦绣北区整体采用的是行列式的楼盘设计，采用这样设计的楼盘，其优势在于通风采光，但是这样的设计相比合围式布局，内部的景观打造会容易显得呆板。对整体景观的打造会有更高的要求。
目前君兰锦绣在售6栋楼，分别是1，5，9，10，13，14栋，目前在售的面积段为89-125㎡。
整个面积段相对于乐清市场来说是偏小一点的，乐清及柳市地区，一般来说是较为喜欢110-140㎡大小的户型，相对于说君兰锦绣这个户型面积段，可能对于乐清地区想要买来自住的购房者来说是偏小了一点的。相对来说，这样的户型可能会在在投资方面会更有优势。
另外楼哥觉得这样的户型大小整体也比较刚需，之前已经多次提到滨清和苑，其实其面积段也和滨清和苑非常的相似，滨清和苑的面积段在85-115㎡之间。也同样大量采用一层四户。
而除此之外，君兰锦绣目前在售的层数在22-25层，而每层的层高楼哥在房管网上没有看到确切的数据，但是考虑到君兰锦绣和金地公园上城限高同样在80米左右，金地公园上城基本在26层而君兰锦绣最高在25层，金地公园上城层高2.95米，楼哥估计君兰锦绣的层高应该在3米。
而君兰锦绣内部景观打造按照君兰锦绣自己的说法：因地制宜地构建“1+3+N”布景格局
楼哥看了一下，简单说还是以普遍的：运动区域+自然景观+儿童休闲区，这样的较为常规的打造。其实真正能大书特书的不多。
而楼哥觉得君兰锦绣最吸引人的打造，应该是其“空中花园”的概念，这个概念看一下户型图就很好的理解了。
建筑面积约108㎡户型
图上标红的区域就是其所说的空中花园，而这块划线区域究竟是如何界定的，未来能不能像包阳台一样全包？能不能改做他用？以及是不是羊毛出在羊身上，这些方面楼哥没有找到确切的文件资料，就不过多置评了，一切请以官方口径为准。
然后我们看看价格方面，楼哥将目前在售楼栋的备案价格根据房管网做了统计和区分。
来源：房管网，楼哥整理，仅供参考
先说个整体情况，君兰锦绣整体的一个价格在14700元/㎡左右，这个备案价格和乐清开发区的滨清和苑以及柳市地区的卓越广场是较为接近的。
而单就楼盘来说，可以看到二期的价格相对一期的价格有个小幅度的上涨，二期均价最高的5号楼其中124户型的价格甚至达到了16100元/㎡。
楼哥看了一下瓯江口整体的价格，美的君兰锦绣这个价格相比整体均价是略高了一点的，但是也是在一个整体的行情内。在价格方面的竞争力或许没有那么大。
好了，说了那么多，相信大家对美的君兰锦绣有个大致的了解了。
那楼哥也来说说自己的想法，楼哥在开头也说了，瓯江口的楼盘和乐清还是存在一些差别的，楼哥也不断的拿乐清地区定位相同的楼盘进行对比。
而这其中楼哥个人觉得最相似的就是金地公园上城，可以看到从地块上基础属性就有很大的相似
而周边环境以及内部建设，价格方面等方面都有同样的相似性。楼哥这样进行对比并不是说，金地公园上城等于君兰锦绣，而是拿一个大家熟悉的楼盘去对比，大家可能会更容易理解瓯江口这个楼盘其真正的应该给予的期待是什么样的。
而这个“期待”应该是怎么样的，楼哥在金地公园上城的说实话系列里已经说过了，相较于瓯江口的美的君兰锦绣，楼哥觉得一样可以套用。并且可能会更严苛一点。
从楼哥个人觉得美的君兰锦绣，最需要讨论的同金地公园上城一样是“现实和未来的割裂感”这一点上，也就是说，对于自住的购房者来说，君兰锦绣周边是否以及达到了适宜居住的标准。这一点尤其关键。
几乎所有人都不会否认瓯江口未来的发展前景！而美的君兰锦绣这样主打未来社区的楼盘，“未来社区”本身主打的就是自身就带有完善的配套。给予其足够的时间去成长，居住配套方面就不会出现什么问题。
那么问题就来了，“足够的时间”这个足够的时间是多长？你能不能等的起？
楼哥觉得这点上和金地公园上城还不一样，金地周边的配套就算是当下不完善，虽然楼哥也不喜欢金地刻意营造的“滨海北”的概念，但是金地公园上城距离滨海新区确实够近，即使目前周边的配套不完善，滨海新区确实是可以依仗的，不过是没那么便捷罢了。
但是君兰锦绣在一个不是理想的发展情况下，所能依仗的又是什么呢，其周边有什么其他区块是可以让其勉强达到“舒适生活”这样的水准吗？
楼哥环顾瓯江口周边板块，似乎没有。
那么君兰锦绣一切都要依靠其自身板块的发展，而偏偏君兰锦绣的位置又是在瓯江口偏东的地段，瓯江口的发展基本上是以其西侧的灵昆慢慢向东发展的。
在这个层面上楼哥对君兰锦绣真正发展到“便捷生活”这个程度的时间是心存疑虑的。
在这个层面去看的话，单单对自住来说，君兰锦绣甚至比不上被乐清地区诟病为“偏”的金地公园上城。于乐清地区其他的城区内楼盘相比，这方面更是相差甚远。
君兰锦绣目前来看，结合其发展的周期，简单说，暂时还不适合居住，而对投资购房者来说，其价格在瓯江口整体的楼盘里面优势不明显，投资周期相对于瓯江口其他偏西部的楼盘也会更长。
楼哥的个人想法就是，君兰锦绣还是很长的路要走，过一段时间之后或许会更好，而这个时间究竟是多久。可能谁也说不准。
好了，楼哥想说的也就这么多了，如果你还有什么想法，不如在评论里告诉楼哥。
最后，本期内容不做任何购买建议，内容仅供参考。具体情况请以开发商公布口径为准。
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