那么对地块好不好的评价楼哥重申一遍：地块好不好的判断标准是对于后期在此做的项目是否“妥帖”而言，并不是独立去评价地块如何！楼哥认为没有差的地块，只有后续建设是否符合。以下内容均在此框架下讨论。
来源：乐清市人民政府网
金钰华庭，占地约19亩大小，地块是较小的，3.84的容积率，28%的建筑密度，30%的绿地率，以及100米的限高。
这其中，金钰华庭的建筑密度和绿地率，是较为常见的，我们在乐清其他的楼盘一般也都是这样的水准。
而金钰华庭的容积率和建筑高度就比较有说法了
金钰华庭的高层皆缘起较高的容积率
一块地的容积率确定了，那么由两种方法满足高容积率，一种是在一般的建筑高度之下，有更高的建筑密度，另一种就是在一般的建筑密度之下，有较高的建筑高度。
简单的说就是，你要横向发展还是竖向发展
就像是一个人，单单说自己有200斤，你是不好判断他胖不胖的，他可能是100斤，只有160的身高，那么他基本上就能确认是胖的，这就是“横向发展”，而你可能1米9的身高，那你看起来就可能不是胖的，因为你的身高在那了，就是“竖向发展”。
体重就像是容积率，身高就是建筑高度，而腰围则可以类比为建筑密度，这样一想就很好理解了吧。
而金钰华庭的限高有100米是较高的，建筑密度28%则较为正常的水准。这也是金钰华庭为什么会有30多层的原因。
如果我们进一步探究为什么金钰华庭会有这样的容积率和建筑高度。
就会发现这其实是这一片的普遍情况，基本上南虹周边的金钰华庭，望潮上品华庭，万丽名筑等基本都是这个情况。
关于这一点更具体介绍的我们在一篇小课堂曾经分析过，详情请见：小课堂：为什么楼哥说金钰华庭闷声吃大亏！建筑高度远没看起来那么简单！
整体来说，金钰华庭的地块属性，我们单单从数据上来看确实是不占优势的，甚至会成为被人诟病的短板。
但是楼哥却认为，这并未看到事情的本质。
楼哥个人的认识是：金钰华庭地块基础属性上的弱势只是周边优秀环境所带来的副作用，这样的想法供大家思考讨论，欢迎不同意见。
那么金钰华庭周边究竟有什么亮点，能让地块基础属性在楼哥的认识里仅仅是副作用呢，我们一起来分析一下。
而金钰华庭的周边，其实不用楼哥说，其实大家都知道，最重要的一个点就是其距离南虹广场的位置。
来源：百度地图 楼哥标注 仅供参考
商业资源：
我们一般的踩盘逻辑是这样：周边道路最为重要，因为在楼哥的想法里，道路是“线”，而其他的诸如“商业，医疗，教育等设施是一颗一颗的珍珠”，一直以来遵循的逻辑是“线”把“珍珠”串起来。
而金钰华庭则不同，其商业距离商业综合体的重要性楼哥认为要超过周边道路的，因此我们本期对金钰华庭的介绍，将从“商业方面”讲起。
其实这方面很简单，就一句话：金钰华庭距离南虹直线距离不足500米。
楼哥询问过不少朋友：“你买房最看重什么”这个问题上，不少人都直接说市中心，综合体，可见这方面的重要性。
这也是乐清越来越多的出现商业综合体的原因。
当然楼哥也听过不少这方面的忧虑。
离商业综合体太近的话，商业综合体的体量难免造成周边道路的车水马龙以及噪音污染等问题，这又会影响到居住的体验。
而金钰华庭比较好的就是，虽然距离较近，但其在各个方面都不与南虹广场“接壤”，甚至所依托的道路也和南虹广场的有所不同。
周边道路：
金钰华庭是两面是路的情况，
两条路其中较为重要的是晨曦路，晨曦路作为城市主干道级别的道路，是未来金钰华庭未来较为依赖的道路。
来源：百度地图 楼哥标注 仅供参考
而这条金钰华庭出入的“大动脉”恰好和南虹较为依赖对东西向的“旭阳路”错开了。
这就一定程度上减少了通勤方面的忧虑，正是因为较为依托晨曦路，而不是旭阳路，令金钰华庭在道路方面提升了优势。
而另外一条就是金钰华庭和国家税务总局之间的内部道路。
而这条路则是给金钰华庭的“步行动线”提供了更好的选择。
来源：百度地图，楼哥制作仅供参考
步行实际距离南虹也就500米左右。
正是因为这两条路的存在，令金钰华庭虽然距离南虹近但是却没有存在什么大的隐患，这点上可以给个好评。
周边医疗：
金钰华庭周边的医疗资源还是不错的，距离乐清市妇幼保健院只相隔了一个街区，距离乐清市人民医院在1.7公里左右。（来源：百度测距），整体医疗资源周边是较为不错的。
教育资源：
金钰华庭周边的教育资源较为临近的有：
市晨曦路小学以及市机关幼儿园（具体学区以未来划分为准），而这两个学校，都在金钰华庭西侧，距离也较近，约500米左右。（来源：百度测距）另外周边还有伯爵幼儿园。
自然，休闲资源：
金钰华庭一公里范围内就有五个公园+一个花园
中心公园，东山公园，双雁公园，宪法公园，市民公园，以及楼下还有滨河花园。
来源：百度地图，楼哥制作仅供参考
这样大量的公园环绕的好处，满足了休闲体验又杜绝了审美疲劳。
同时周边还有乐清市博物馆，乐清市图书馆，乐清市文化馆。
这方面金钰华庭还是得益于地处整个乐清较为中心的区域，整体配套设施较为完善。
其他值得一说的：
而金钰华庭周边还有几点是值得一说的
一个是之前有朋友在公众号后台私信楼哥问：金钰华庭南面地块目前是不是有什么计划。
目前楼哥并未看到金钰华庭南面有什么计划，也没有土地出让的计划，目前还是空地，金钰华庭整体目前南向采光还是非常不错的。
另外其北侧相隔一条马路，就是另一个整体较高的楼盘，也就是“美好家园”，不过好在是在北侧，对采光影响没那么大，另外也只是小部分遮挡。
整体来说，金钰华庭周边有其较为明显的优势，再加上地处乐清中心地段，周边的配套设施较为完善。
楼哥觉得对金钰华庭来说，其地段是其主打的亮点，也是最能吸引人的地方，对地理位置又较高要求的人，其实是可以好好考虑金钰华庭的。
而小区内环境其实也是金钰华庭可以好好聊聊的地方，楼哥觉得这部分金钰华庭的优缺点是极其明显的一个盘。
先说点常规的
金钰华庭整个楼盘内共有6栋楼，整个楼盘整体呈现的方式则是行列式布局。楼栋标号跳过了4号楼，楼层数大多数在31层，只有2号楼在30层，每层的层高在三米，金钰华庭总共有两期，目前两期的价格均在售。
效果图
而重点来了
金钰华庭的内部楼栋打造上有一个很明显的优缺点，也就是：一梯一户和得房率。
其实这两点是相辅相成的事情。想打造一梯一户的房子可是不容易的，其中很大的一个原因就在于，超过27米的房子，在现行的建筑规范中就要求必须安装两部电梯。
而大多数楼盘都是两部电梯并排排列，这也是为什么现在市面上存在大量的两梯两户，两梯四户的楼盘。
那金钰华庭是怎么做到一梯一户的，我们看一下金钰华庭的户型图
户型图，楼哥制作仅供参考
我们就拿139㎡户型为例
可以看到整个户型所呈现的是出了电梯门就是家门口这样的“一梯一户”设计。
金钰华庭整体均是一层两户的设计，而另一部电梯金钰华庭并未跟其他楼盘一样简单的就将两部电梯并列了。
而是将两部电梯背靠背排列，这样的设计就让金钰华庭营造出了一梯一户的效果，再由连廊将两部电梯的空间连起来。
这样的好处非常明显就是，住户拥有了独立的入户空间，整体的私密性极佳。
同时也是因为这样一梯一户的设计，就会造成一个明显的副作用，那就是如果是两部电梯并列，相比于两台电梯并列，那么这里多出了一个连廊的公摊面积。
楼哥觉得这也是造成金钰华庭得房率被大家所诟病的部分原因。
那么金钰华庭的公摊有多大，整体又如何呢，我们下面就连带着价格一起来看看。
楼哥将金钰华庭目前两期的价格统一整理成表格，我们先看表格，可以有个直观的了解。我们先来说说价格层面的再来说说得房率。
来源：房管网，楼哥整理。仅供参考
首先先来说说价格的一个整体情况
金钰华庭备案价格大致在21700元/㎡左右，目前金钰华庭两期的整体价格楼哥看起来是相对较为均衡的，每栋楼相差的都不大，整体都在2万出头这个价格区间内。
但是细究之下，楼哥觉得也有一定的疑问。
我们可以看到二期6号楼的价格和一期7号楼的价格是基本持平的，两栋楼整体备案均价相差就几十块，可以说就是持平的。
效果图
6号和7号两栋楼面积段，得房率基本都一样并且都是西侧楼，因此价格没有变化也能理解。
问题就在于，二期的5号楼，相比同排的3号楼，面积更大，得房率也更高，甚至作为朝南第一排的楼，为什么价格远没有3号楼高，甚至3号楼是整个楼盘备案均价最贵的，而5号楼则是整个楼盘备案均价最低的。
也正是因此，我们可以看到，二期的五号楼是二期销售情况最好的一栋楼。
那么年底了，如果是从价格考虑，楼哥建议对金钰华庭感兴趣的也可以优先选择5号楼。
另外，金钰华庭目前还是有一些活动的，备案价格作为一个参考，具体的价格优惠可以去了解一下。
那么话说回来，我们继续聊聊得房率的问题。
可以看到金钰华庭得房率确实并不能说高
那么金钰华庭的得房率在市面上究竟是一个什么级别的呢。
首先金钰华庭的限高为100米，已经超过了54米（54米以下的为二类高层建筑），那么就是属于一类高层建筑。
因为一类高层建筑相比二类高层建筑一个很明显的区别就在于，一类高层建筑需要符合《建筑设计防火规范》要求，《建筑设计防火规范》要求要一类高层建筑设置剪刀梯，即需要两个疏散出口，因此公摊面积也会大大增加。
并且金钰华庭做的还是一层两户类型的，那么我们就拿同类产品进行一下比较。
一般来说一类高层建筑在一层两户这样的设计下公摊面积大致为37平左右。
有一说一，以公摊面积的控制来说，这还是相当不错的水准。但是金钰华庭吃亏在哪呢，在于其户型面积段还是属于较小的，所以计算得房率的时候，吃了大亏。
为了验证楼哥的观点，我们这里不妨举个对比的例子
比如说已经准备交付的“璟园”，同样是南虹周边，同样是一类高层建筑。
璟园其一号楼168面积段的户型，公摊面积同样是约36平，一号楼同样是一层两户。
数据来源：房管网
这样的公摊面积和金钰华庭很类似吧。
但是璟园这个户型整体的面积段大啊，接近168㎡，那么我们算一下其得房率。
131.92/167.93=78.56%
78.56%的得房率看起来比金钰华庭好很多吧，其实其根本上的公摊面积是一样的，均是36㎡左右。
楼哥个人的想法是，金钰华庭在得房率上确实较为一般，但是其公摊面积并不存在说是“拉胯”级别的。
可以黑他得房率，但是同时也要知道，一方面金钰华庭的得房率在一类高层建筑中无可避免，另一方面也要知道，金钰华庭算是拿一定的公摊面积换了“独立入户，隐私保护”，这可能会更适合某一类人群。
相信经过上面的介绍大家对金钰华庭都已经有了一些认识。
那么楼哥也来说说自己的想法
楼哥在上面的分析过程中，有一个很明显的感觉就是，金钰华庭的优缺点是非常明显的一个楼盘。
定位会非常的明确
简单说
就像楼哥询问朋友的，如果是很看重在商业综合体周边，对生活便捷程度有需求而对人，那么金钰华庭就可以选择。
如果对价格方面也有要求，那么金钰华庭可能是最为适合的楼盘因为金钰华庭即使只说备案价格，那么在中心区整体的备案价里，也属于较低的，优惠之后，就更有价格优势了。
另外金钰华庭一梯一户也是一个亮点，对于有隐私需求的人来说，这样的一层一户设计，选择空间也确实比较小。
那么反过来说，你对市中心无感，更喜欢清净的，对隐私保护也无感，更喜欢极致的得房率的，那么金钰华庭就不适合你。
楼哥个人在楼盘多样化层面对于金钰华庭是认可的
对个人来说，没有一个楼盘是完美的，你觉得十分的楼盘，可能对别人就是零分，这都是存在的。
而重点是什么，是让喜欢住在市中心的人住在市中心，让喜欢隐私的人买到注重隐私的楼盘。让追求极致投入产出比的人买到极致性价比的房子。
楼哥觉得这就是金钰华庭这种楼盘存在的意义。人是千人千面，如何让所有人都有的选，楼哥觉得这才是一个健康的市场应该有的。
毕竟有的选才是真自由，不是吗？
好了，楼哥想说的也就这么多了，希望能对你的年底购房提供帮助，如果你还有什么想法，不如在评论里告诉楼哥。最后，本期内容不做任何购买建议，内容仅供参考。具体情况请以开发商公布口径为准。声明：本文所采用信息和数据均来自政府相关部门，以及可信任媒体等公开渠道，但无法确保其完整性和准确性。本文所形成的分析、或观点均由[乐清楼市]后台及其相关专家编写，仅供交流探讨之用。未经本微信公众号平台组织正式许可与授权，任何个人或组织只可原文转发，不得以任何手段或形式窃取发布。如引用刊发，须注明出自[乐清楼市]，且不得进行有悖原意的删节或修改。本微信公众号刊载信息内容或观点表达，并不构成对房地产投资、买卖的咨询建议。任何人因使用本微信所涉及信息、观点而导致直接或间接的投资或买卖损失，责任自负，本微信公众号所有权人不承担任何责任。
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