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最近楼哥看到乐清市“渔人码头”项目开始招商了，“渔人码头”这个乐清滨海的海瓜子项目终于揭开了其神秘的面纱。
效果图
原来“渔人码头”是一个商业体。
而且这个商业体来头不小，根据其官方公众号的说法是：乐清首家集文、商、旅，居一体的“微度假”城市会客厅。
名头虽然不错，但是作为一个商业体，依旧跑不开“商业体”的那一套。
那么既然是一个商业项目，我们就基于商业好好来聊聊这个项目未来究竟如何。
首先楼哥也来先介绍一下渔人码头这个项目。
渔人码头位于经开区滨海新区交界处，地理位置你觉得怎么样？楼哥觉得讨论空间很大。
来源：百度地图 楼哥制作仅供参考
地理位置上可能尚有争议，但是“渔人码头”这个项目的定位相当不俗，其隶属于乐清市一个十分重要的项目，那就是：
“乐清市盐盆山清和公园一体化建设工程”。
来源：乐清市人民政府网
乐清市盐盆山清和公园一体化建设工程项目占地面积为 377.7 公顷。
其中：
滨海渔人码头区约 23.90 公顷；
儿童乐园+活力体验区约 15.04 公顷；
乐音山体公园区约 317.26 公顷；
矿坑酒店区约 21.55 公顷；
规划总建筑面积 87500 平方米（不含矿坑酒店）。
项目建设内容包括滨海渔人码头（海洋文化中心）、山顶建筑（电视塔改造）、儿童乐享区（含游乐设施）、活力体验区、新建交通组织、园林景观以及景观桥梁等。
示意图
根据现在渔人码头更为详细的资料显示：
渔人码头占地约130亩，投资5个亿，总建筑面积约7万平方米。
占地面积相当的大。
可以看到渔人码头打造了5颗“海瓜子”，每一栋建筑都有着不错的面积，五个建筑加起来，建筑面积就更大了，整体规模不小。
效果图
而且特别要夸一下的就是渔人码头外观上，具备非常高的辨识度，整体的“海瓜子”造型极具现代建筑的美感！
项目在21年动工，预计于24年投入使用。
所以总结一下：
楼哥认为整体来说“渔人码头”无论是作为公共项目还是商业项目优势点都非常的明显：
首先建设规格相当的不错，无论是投资还是规模或是占地，都会有相当不错的表现。
其次，渔人码头建设设计的相当具备现代感，未来可能能成为热门的网红打卡地。
因此这个项目一直以来都具备了相当不错的关注度的，不过这个项目一直以来都有点犹抱琵琶半遮面。
在这个项目刚刚出现在乐清人民面前的时候，初始以“海洋文化中心”的名头出现的时候。
我们上班族论坛上的族友都纷纷猜测这到底是一个什么作用的项目：
来源：乐清上班族论坛
来源：乐清上班族论坛
也有说的是码头。
而现在根据其官方微信号所展现的业态分布，我们终于可以知道渔人码头是干什么的了。
来源：金盆湾渔人码头公众号
其建筑内的业态主要包含了：餐饮、配套设施、主力店、新零售，以及娱乐体验。
整体的业态与常规的商业综合体较为相近。
甚至以业态来说这就是一个商业体。
那么作为商业体这个角度，说实话楼哥就要为渔人码头捏一把汗了！
渔人码头如果作为公共项目，那么其核心是服务于整体的市民，增加城市的幸福感，所以其盈利能力我们可以不做过多的讨论。
但是现在渔人码头是一个商业项目，那么无论是作为运营还是作为未来的商户或者是投资人，其盈利能力都是较为重要的考虑标准。
而渔人码头的商业方面楼哥认为还是值得讨论的，毕竟现在乐清市场的商业综合体不少，未来可能更多。
来源：百度地图 楼哥标注仅供参考
目前乐清市区范围内已经有了正大广场、南虹广场、蝴蝶广场、江南里，四个已经建成较为出名的商业综合体。
同时未来可能还有中金广场、北大街文化街、渔人码头。
那么这样横向去比较。
渔人码头相比这些项目首先就有一个非常明显的短板。
那就是渔人码头周边一公里以内的住宅区，常规居住人口实在是太少了。
来源：百度地图 楼哥标注仅供参考
渔人码头一公里以内只有上海花园、海德公园、悦荣府、观澜苑以及未来会建设的新湖151地块，只有五个楼盘。
而且这些小区都是低容积率的小区，居住人口很低。上海花园唯一的别墅区，海德，悦荣府，新湖151都是低容积率的高低配楼盘。
要知道高密度高容积率的小区是商业综合体的好伙伴，能给商业综合体带来最为基础的人流量基数。
渔人码头，周边一公里，可以步行到达的距离内，周边是山是海是公园，是开发区的厂子，少的就是高密度楼盘。
反观乐清其他的商业项目，周边一公里内画个圈，绝大多数都是居民区。
这一点以南虹和中金广场所形成的商圈最为明显，大家可以自行数一下有多少楼盘。
来源：百度地图 楼哥标注仅供参考
这一点渔人码头天生的环境在这，几乎无法改变，周边高密度住宅的缺失，可以说这个项目有点先天性的营养不良。
第二点就是除了常驻人口之外的其他引流的方式，定向人流和非定向人流，渔人码头也需要注意。
目前交通方面渔人码头仅仅只能依靠纬一路，甚至可以说纬一路就是渔人码头现在的生命线。
来源：百度地图 楼哥标注仅供参考
简单来说，渔人码头目前只有纬一路这一条道路可以获取路过的非定向人流量。
举个正面的例子：对比这方面比较优秀的中金广场，中金广场有直接通市域铁路S2线旭阳路站台的廊桥。也就是说，有些潜在客户即使不去中金广场，也可能路过，比如正好中午，可能就吃个饭，就会产生消费。
再举个反面的例子：楼哥一直觉得蝴蝶广场生不逢时就是因为，蝴蝶广场恰逢千帆东路修路，一修几年，直接就断了一大人流量，只能依靠晨曦路这一条路的人流量，确实这方面差太多了。
而渔人码头，可以说全部的交通命脉只有一条，纬一路。一但未来纬一路什么地方通行不畅，渔人码头人流量情况会非常糟糕。
同时，无论是轻轨还是大力开发的胜利塘北大学城这种自带人流的项目，与渔人码头的交集都比较少。
非定向的人流获取反面，渔人码头需要注意。
除了这种非定向的人流量，渔人码头定向的引流倒是好不少。
效果图
比如说依靠未来玛雅水乐园陆乐园的人流，以及自身项目的打造，这方面理想状态下，可以为其带来不错的定向人流量。
但是目前乐园还在修建，建成之后究竟如何也未可知，这方面多多少少要注意。
因此在人流量获取方面，渔人码头楼哥认为任重而道远。
除此之外，还有运营方面是商业综合体的大课题。
首先好的运营，往往可以带来好的品牌，要知道现在不单单是乐清，各个城市的商业综合体，头部品牌争夺战可以说是趋于白热化了，特别是各种首店的竞争非常激烈。
甚至于说乐清某些人气不高的商业综合体完全就是靠某几家头部品牌撑下来的。
那么这些品牌愿意入驻这和运营方面的能力有不小的关系。
而乐清现在的运营也越来越走向专业化。
比如说某商场就有宝龙的运营加持。还有北大街项目，其运营方是“西安曲江文化旅游股份有限公司”，这个公司运营着大唐芙蓉园、曲江海洋公园、大雁塔景区等。
可以看到运营上乐清的新项目已经越来越专业化，越来越多专业的运营公司的出现，让乐清整体市场的专业度拔高了不少。
同时这些运营商其自身可能就能带来一些成熟合作的品牌。
而渔人码头目前来看是属于：乐清金盆湾商业管理有限公司。
来源：公众号截图
是否有其他较为专业的合作运营商，暂且不清楚。
但是未来乐清整体的商业体之间的竞争会非常的激烈，如果有专业的具备较大规模的运营商加持，则可能更容易的在激烈的市场中杀出重围。
同时，一个好的运营商也在未来日常的管理中让项目的影响力进一步扩大。
对一个商业项目长期稳定的产出有着重要的作用。
是否具备一个优秀的运营团队这是渔人码头第三个值得注意的地方。
所以简单总结一下：
楼哥认为，渔人码头如果作为一个商业项目，在：
一.周边常住人口的人流量基本盘方面；
二.在非定向人流量，定向人流量反面；
三.以及运营方专业运营方方面。
这三个方面是非常值得注意的。其中第一点受限于其本身的自然条件和位置已经难以改变，所以后续两个方面的建设更应该加大力度。
那么楼哥最后也说一说自己的想法吧。
渔人码头这个项目楼哥还是比较欣赏的，他为乐清提出了一种符合自身特色的新模式。
将海洋与休闲商业资源联系到了一起，开创了其他商业综合体所不具备的条件。
但是开创者往往所担负的风险也是更大的。
因为没有一条好的已经被证实过的路可以让其参考，完全都是在“摸着石头过河”。
但是这样的项目一但成功，其回报也是巨大的。其吸引的可能不仅仅是我们乐清范围内，因为特殊性，甚至可以吸收周边其他城市的人来游玩，这对提升乐清的影响力意义重大。
因此在这个方面楼哥非常希望看到渔人码头能够走出自己的道路来。
效果图
也正是因为这样，期待越大，越是担心！在更为理智的方面楼哥才为渔人码头更加捏一把汗！
乐清现在商业综合体也不少了，但是整体的发展真的是一言难尽，这么多年了也就中心区的南虹真正的站起来了。
而居住环境更为宜居的滨海新区，到现在只有江南里一个商业综合体。但是在周边如此多的住宅的加持下，江南里占据滨海新区中央位置，就这样江南里也没有说火爆起来。
那么同属于滨海新区，但是位置更加外围的渔人码头，能改变这个情况吗？楼哥心里是有一个问号的。
最后总结一下吧：
渔人码头在建设规模，整体设计方面是可圈可点的，其不仅仅在未来建成势必会成为一段时间内的热门打卡点，而且也为我们乐清的城市建设增加了不少的光彩。
但是渔人码头作为一个商业项目，其需要解决的问题不少。
特别是周边人口、人流量、长期运营这些方面，可以说是要做的工作还很多！
以上都是楼哥个人的想法，当然会存在不同的想法，如果你也想说说你的想法，欢迎你和楼哥一起讨论一下。
同时如果你有什么买房方面的疑惑，也可以私信楼哥，帮助你的同时或许也能引发楼哥更多的思考。
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