今年“返乡潮”真的非常有意思。
楼哥这边每个月都有统计成交数据，一月份春节期间的月报也已经发出，整体情况小涨，其中乐清城区则涨幅明显。
而与网签数据相对的是线下案场反馈，呈现极高的积极态度。
朋友圈里，置业顾问的人气小视频、成交喜报接二连三。不管之前项目表现好坏，在春节期间，好像一下子都变成了香饽饽。
楼哥也一直跟踪研究着这件事情，毕竟这可能关系到未来楼市整个风向的变化，楼哥经过研究也挑了几个较为典型的楼盘，他们在这段“黄金时间”究竟是怎么做的。
楼哥也正想着从哪个盘开始入手呢？
这几天朋友圈就被琨玉园的这条消息刷屏了。
正所谓来的早不如来的巧，既然琨玉园那么“大张旗鼓”的，我们就先拿琨玉园来讲讲。
琨玉园自己的“贺图”其一月份成交金额达到了3.5个亿，这是一个相当不错的成绩。
看到这些楼哥这边第一反应就是，琨玉园又在作秀了吧。
楼哥也想借此机会分析一下当前市面上楼盘在春节期间的表现，看看这些楼盘到底是吹牛x，还是真的在春节这一波“赚麻了”。
那么既然琨玉园这么高调，我们就拿先来研究一下琨玉园真实的表现如何。
那么为了了解真实的情况，楼哥准备从这几个方面去入手：
一个是结合近期房管网的数据，数据存在一定的滞后性，但是近期数据可以反应当前楼盘是否有上涨趋势。
另外就是去案场亲自看一下，案场的热闹程度一定程度上代表了这个楼盘的热度和基本盘。
再者就是结合一些相关内部人员的消息进行进一步佐证，交叉验证确保真实性。
所以楼哥在这三方面都调查研究了之后发现，琨玉园这一次可能还真的没吹牛。
首先琨玉园房管网数据相比之前明显增加（可参考楼哥做的周数据，月数据），案场活力上升显著，以及相关人员告诉楼哥，这次琨玉园成交金额基本属实。
这就激发了楼哥的兴趣，琨玉园是怎么做到的呢？
而楼哥进一步研究之下，也找出了原因，可以归咎于两点：
1.今年返乡潮规模大，时间长，对像琨玉园这种高端楼盘促进作用相当明显
2.错位竞争成为其杀手锏
先来说说第一点，为什么今年的返乡潮对琨玉园这样的楼盘促进作用特别大。
其实在年前楼哥就明显的感觉到今年势必会出现一个大的返乡潮，大家有没有发现去年年底无论是我们本地的工厂，放假都比较早，还是外地回来的人，都比往年要早。以及据楼哥了解，今年春节假期开始的时间也比较晚。
返乡潮来的早，结束的晚。这就造成今年的春节假期时间跨度是较大的。
而更重要的是，因为这是开放之后的第一个返乡潮，时间长是表像，核心根本是返乡人数相比之前几年大大的增多了。
我们温州人乐清人在外经商的特别多，这方面属于全国知名的。而这部分人群，也展现了很强的“温州特色”，就是在外经商办厂的占比极高。
简单来说就是相比其他地区，乐清在外的很大一部分都是所谓的“高净值”人群。
而这部分人群的特点就是：很多基本上拥有一套以上没贷款的房子。所以刚需市场并不是他们的选择范围，他们说需求的都是改善类高端类产品。
所以在今年乐清的改善型市场，各个盘都有所斩获，这一点我们也能从一月份的各个街道成交量上可以看到明显的差异。
来源：房管网 楼哥统计 仅供参考
可以看到，城南街道城东街道成交套数，与其他街道拉开了本质的差距，因为乐清改善类高端楼盘，基本都集中在这两个区域，其他的街道更多以刚需为主。
这样改善高端楼盘的基本盘就有了。
但是大家也都能看到城南街道和城东街道加起来有20多个盘，其实竞争还是相当的激烈的。
琨玉园能在这样的情况下依旧脱颖而出拿下那么高的成交金额就需要一点真本事了。
要知道高净值返乡人群手头宽裕，而且在外多年本身的眼界也较为宽广，而真正能入得了他们苛刻选择的高端楼盘不多。
他们的选择标准简单说就是“不差钱，但是东西要好”。
而楼哥觉得琨玉园整体的情况就正好满足了这两点
一方面是：
这群高净值的返乡人群，其眼界是较高的，特别是诸如在北上广深这些大城市的，各种楼盘产品都有见过，能真正让他们去认可乐清市场上的产品是有一定难度的。
这就体现出了琨玉园在设计方面的优势了，绿城琨玉园整体的设计沿袭了杭州人文豪宅凤起潮鸣以及和温州市区的锦玉园都有相同的设计语言。
凤起潮鸣实景图
温州锦玉园实景图
大家可以自行评判这些楼盘设计语言是不是一脉相承的。
而这些楼盘都是所在地“标杆”级别的建筑。
你可以想象这样一个场景，这些在外地经商办厂的人，回到乐清看到琨玉园的建设规格与其认知趋同，再看看琨玉园的价格远低于杭州等项目。
对比之下对于他们而言，对琨玉园这个认可度自然而然的就出来了。
另一方面：
楼哥个人觉得，琨玉园不惜重金在楼盘打造上所营造出的高端口碑影响力。
楼哥举几个很简单的例子
如果你说乐清最好看的外立面你会想到哪？如果有人想买大平层你会想到哪？谈论到在建楼盘稀缺景观你会想到哪？
给这些土豪推荐在中心区的房子，基本上就是“言必言琨玉”，琨玉园是绕不过去的。
以及琨玉园一直营造的“圈层”在这种情况下，也展示出效果了，过年返乡的人和朋友一聚会，互相聊天之间会聊，“你买了哪哪哪，他又买了哪哪哪”。
之前买了琨玉园的业主随口一说，可能就会“说者无心听者有意”。
楼哥觉得这就是琨玉园一直所营造的影响力效果的体现。
据楼哥跟朋友了解的情况，琨玉园春节期间到案场看房的人明显增加，案场热闹了不少。而这就是两方面“返乡高净值客户对琨玉园外部建设上的认可”以及“琨玉园影响力展现”这两方面共同构成的结果。
认可和影响力这两方面只能作为吸引人来的渠道，而接下去一点楼哥觉得才是琨玉园的核心竞争力。
楼哥一直觉得琨玉园这个盘与乐清市场上的其他楼盘相比，是存在 “错位竞争”的，所瞄准的就是这些高端客户的 “敏感点”。
这里楼哥就打个比方让大家更好感受。
比方说你想买宝马，你可能会同时看看奔驰和奥迪，但是如果你想买保时捷你还会拿宝马奔驰奥迪作为比较对象吗？感觉能比也是强行比了。
琨玉园乐清市场上就很类似这样的感觉，你在乐清市场上选择楼盘， 琨玉园的竞品楼哥觉得是不太好找的，你们可以想到什么竞品吗？
为什么会这样
楼哥觉得很简单，琨玉园本质上存在错位竞争，主要三个方面
产品定位
简单的一点， 你想买230㎡的甚至300㎡以上的平层户型，目前乐清市场上的选择范围真的很有限。
而这样的特点还存在于整个楼盘。
琨玉园除了一栋楼是140平（已售罄）的户型外，其他户型都在180+㎡以上， 整个楼盘大户型占比极其高。
效果图
像纯粹的平层楼盘，客观的说，楼哥感觉目前 乐清市场上的选择其实不是很多。
这就在产品定位上，造就了琨玉园你说是独特性也好，稀缺性也好的一大特质。
而与这样的产品定位相辅相成的还有两点。
居住氛围
楼哥在之前的踩盘文中多次说过其 2.2的容积率和35%的绿地率，低容积率，高绿地率这样的地块整个乐清市少之又少，只有两块， 琨玉园是其中之一。
更突出的是在满足这样的地块属性下，琨玉园还存在 稀缺属性的加持。
河流景观，楼哥不用过多介绍，直接看图更为直观。
效果图
这方面楼哥 能想到的一些能对比的楼盘都不是在建楼盘，都是二手房了。大家也想想，是不是这样。
打造形式
还有就是 “全面屏”外立面这一点。
楼哥就不过多的分析，为了打造这样的外立面需要内部异化构造这些了，踩盘文章中也说过。
现在简单一点，只要看设计效果图，还是较为直观的感觉到与市面上其他项目 有所区别。
效果图
其实这样大面积的玻璃是现在楼房设计的一大趋势，大家可以想一下是不是这样。不过其他楼盘的宣传点大多集中在南向大玻璃上。
而琨玉园外立面相比市场上的其他产品的不同就是，其多角度玻璃，窗墙比又极其高，像一个浅蓝透明盒子，在外立面玻璃材质运用上整体更加纯粹。
和其他楼盘相比，楼哥觉得这不是“五十步笑百步”的区别，而是像“台阶”，一阶就是一阶。
这三方面的稀缺性和独特性，现在都可以去琨玉园实地感受到，相比于楼哥用文字图片介绍，楼哥更建议大家自行去感受一下。
这篇文章呢我们也简单的分析一下乐清在春节这一波返乡潮给琨玉园销量上带来的提升。
简单的总结一下琨玉园在市场风向方面的嗅觉相当的敏锐，这一点琨玉园的团队做的相当的不赖，可以看出年前就提前的进行了部署。
一方面让他们抓住了这段黄金时间，来访客户大幅增加，基本盘有了保障。
另一方面错位竞争以及依托实景样板间的展示，稀缺性和品质感拿捏了：
产品定位稀缺性，依托大平层这种稀缺户型
居住氛围稀缺性，依托河景等稀缺景观
打造形式稀缺性，依托外立面的独特打造
三个方面抓住了乐清返乡高净值人群的“敏感点”，从而在春节假期成为乐清市场上的赢家。
接下去，楼哥觉得经过春节的热潮后，楼市将慢慢复苏，而更加重要的一点则在于，现在这样的情况下整体的信心，情绪和氛围都在上扬，而这将会很大程度上影响到未来人们购房的决策。
具体到琨玉园，后续楼哥听说，其实琨玉园在春节前其实已经把实景园林景观做出来了，但是其自身有较高的要求，在一些打造上决定再细致打磨一番。
琨玉园在有实景样板间提升展示面之后，未来实景园林景观推出势必还会更加一把“火”。
另外这一波琨玉园销售之后，楼哥简单的计算了一下，所剩的房源可能只有七八十套了，那么接下去对琨玉园感兴趣的，可能需要抓紧了。
毕竟现在琨玉园整体还有选择的空间，政策的优惠也都还在。
若是再过段时间，市场行情和楼盘具体情况可能都会产生巨大的变化。
当然这篇文章写下来，大家看完可能和我检阅的感受一样，好像太过“软文”了，但又不得不说恰恰是因为琨玉园各方面做到都不错，才能卖出如此好的成绩吧。
虽然发现价值本身是一件很酷的事情，但是如果在发现价值的基础上，能够进一步创造价值，就会得到更高的回报。
所以最后，楼哥再次重申本期内容不做任何购买建议，内容仅供参考。具体情况请以开发商公布口径为准。
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