来源：乐清人民政府网
从经济技术指标以及地块形状上
毋庸置疑这块地必然是要打造成：高低配含有联排或叠排的高端产品的。
考虑到这块地位于滨海新区，所以这块地明显的“高能级区域+高端产品”，产品适配性也相当的不错。
所以我们看到，此次出让，起始价达到了156200万元，那么折合成每平米的楼面价也就是12002元/㎡。
那么这个价格你觉得怎么样，楼哥给你几个对比的对象可能会更直观。
新湖在今年拿下的滨海新区同类产品，151地块的初始楼面价是：7800元/㎡。
乐清最近的地王，应当是琨玉园，琨玉园这块地初始楼面价：11545元/㎡。
可以看到在初始楼面价方面，这次出让的水泥厂地块比之前琨玉园还要更高！
看到这里可能有朋友就想“搞个大新闻”，就要宣扬：水泥厂地块就是乐清的新地王！
我知道你很急，但你先别急！
水泥厂地块真的有机会成为乐清的新地王吗？
严谨的说法是：一点机会都没有！
不严谨的说法是：单论价格不论配建有机会。
琨玉园的那块地溢价达到了30%之后，折合成楼面价也就是15007元/㎡，还没结束，接下去将竞价配建。
最终琨玉园那块地竞价114轮，溢价30%还需配建9400㎡的政策用房。如果我们把政策用房每平米按照6000元来算，琨玉园这块地的实际价值，达到了惊人的17685元/㎡。
为什么说水泥厂地块没有机会呢，水泥厂地块则是写明了：
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简单说就是：水泥厂这块地竞价设置了最高价格上限。
水泥厂地块最高溢价30%，最高价格203000万元，最高的楼面价15598元/㎡。
不算配建的话，水泥厂地块如果溢价30%成交，会比琨玉园15007元/㎡略高一点。但是远达不到琨玉园，算上配建琨玉园恐怖的17685元/㎡。
不过整体而言，水泥厂地块在初始价格上大家基本能了解了，水泥厂地块是个什么级别的地块了，能被提名进入“地王”的讨论，这本身就证明了水泥厂地块的价值！
水泥厂地块的价值在乐清属于T0P级别的地块，这一点毋庸置疑！
在楼哥心理，（强调一下：仅讨论地块，不涉及后续产品打造）水泥厂地块和中心区地王琨玉园、200亩7个子地块众多配建的未来社区以及姊妹地块蓝波湾属于一个级别，排名不分先后。
楼哥知道，把这些楼盘放在一起，说是同一级别，肯定很多人要说，其中某某楼盘哪里配得上啊。
这很大原因是因为，其他的楼盘，我们对其周边整体的产品已经很了解了，而水泥厂地块目前还是一张白纸，现在市面上真正去说这块地优缺点的文章不多。
那么经过上面的介绍，我们就来好好的深入了解一下水泥厂地块优点是什么，未来打造又有什么值得注意的地方。
水泥厂第一大优点其实我们已经说过了，噱头是无敌的，简单说就是：滨海新区最后一块品质感的大地块，相信不管未来谁拿了这块地，这方面都会大做文章。
楼哥都替他们想好宣传语了：“滨海城芯藏品级大宅，每一席都是最后一席”！
那么水泥厂地块基本在舆论风评上就占据了先手。
大家可以看看这块地刚一挂牌的的朋友圈，几乎就是承包了当天乐清市的热点。
来源：朋友圈
整个朋友圈全部在转发这个消息，所以这块地不缺热度，未来的产品也不缺热度。
滨海新区“最后”地块，这就是宣传方面是第一大优势。
那么这方面承接着的就是版块的优势。
滨海新区整体宜居的氛围，学校资源丰富，各个学校我就不一一列举了
还有体育中心、同乐医院、总部经济园、江南里等设施。
来源：百度地图
另外周边公园邻里，水泥厂地块北侧东运河公园、东侧胜利塘公园、海洋生态公园，三公园环绕这一点很好。
不过这里略微可惜的是，公园一个北一个东，周边景观优势方面怎么发挥，需要做一些设计。
这依旧是水泥厂地块的第二点优势，版块优势天然存在。
另外就是产品打造方面的优势。
水泥厂地块，高低配的联排叠排几乎是必然的，这一点已经被写进了设计规划里。
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这类产品，目前乐清市场是空窗期，因此这会成为这个盘的另一大亮点。
不过呢，目前看叠排联排是空窗期，但是未来有撞车的风险，那就是稍早已经出让的新湖151地块，同样包含联排叠排。
151地块可能的设计方案，仅供参考。
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要不然就市面上这种产品一个没有，要不然就是扎堆来。
不过这类产品一直有“买到等升值”的说法。因此这类产品依旧会具备不错的市场认可度。
产品打造这是水泥厂地块第三大优势。
整体来说三方面，宣传角度，板块优势，产品打造是水泥厂地块最好打的三张牌。
那么说完了优势，这块地需要注意的方面，楼哥也必须要说一说。
第一点就是大区位是滨海新区这点没问题，但是小的区位上并非很理想。
很多人可能不知道，其实未来社区，水泥厂地块，蓝铂湾在一条线上，是从南到北的三个项目。
来源：百度地图 楼哥制作仅供参考
水泥厂地块正好位于蓝波湾和未来社区的中间位置。
水泥厂地块和未来社区相比，未来社区的朝向更好，未来社区南面就是东运河公园，同时因为公园的存在，未来社区其南向的采光景观优势展露无疑。
而蓝铂湾南向是海月清风，虽然没有视野优势，但是其南侧，还有一条河流存在，因此楼间距也还不错。
实拍图
蓝铂湾采光等方面问题不大。
但是水泥厂地块的南向就比较尴尬。
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可以看到，水泥厂地块和蓝铂湾之间虽然有路，但是道路整体可能并不是一条大路，同时也没有河流等阻隔，这方面可以参考周边德信乐清府的情况。
同时南向全部是蓝铂湾的高层，18层，楼栋高度在54米。
效果图
因此客观的说，南向这一侧，未来社区 优于 蓝波湾 优于 水泥厂。
而北侧，水泥厂地块虽然是公园，但是景观优势方面，北侧难以做出惊艳的效果。除非真的拿出石破天惊的户型设计方案，将北侧景观优势利用起来。
南侧景观优势缺失，北侧景观优势难以利用。
楼哥认为这是水泥厂地块第一个值得注意的地方。
除了这一点之外，水泥厂地块虽然方正，但是在设计上的压力也是不小的。
在出让条件第三条中写明了。
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沿北侧望港路和东侧云门路须布置高层建筑。
那么就会出现：
来源：百度地图 楼哥制作仅供参考
中间可供叠排联排安置的区域，处于一个三面高层的情况，不仅仅是采光需要注意。
楼哥之前就说过，对于这种叠墅排屋类产品，对高层还是比较头痛的，因为这类产品，院子是其主打亮点，但是高层会极大的影响院子的隐私性。
何况这里整体属于一个三面高层包围的情况，这一点影响还是有的，需要一些优秀的设计方案出现。
如果这个地块成功出让和新湖151同类产品撞车，那么目前看两个地块都各有优势，其中新湖151地块整体看会在隐私性，清净感方面更有优势！
周边高层太多需要优秀的内部设计，这是楼哥觉得这块地第二个需要注意的地方。
那么第三个层面就是这块地的隐性成本不低。
这块地除了我们常见的在体育设施，养老设施，共享幸福里，公厕这些配建之外。
还有一个比较容易令人忽略的地方。
那就是地下室配建。
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这块地还需要设计地下二层的停车场，用于停靠社会车辆，目前看应当是东运河公园的一个配套。
考虑到这块地本身不低的楼面价，这些隐形方面，还会进一步推高建设费用，因此这块地的价格方面真的是不便宜的。
隐性成本这是第三个需要注意的地方。
所以，南北方向的设计，周边高层的设计，建设费用的问题，楼哥觉得是未来这块地的三个需要注意的地方。
简单总结：
优势：宣传角度，项目定位，板块优势，这是三张好牌。
需要注意：南北方向的设计，周边高层的设计，建设费用，这是需要后期注意。
经过上面的介绍，对这个水泥厂地块，大家应当有了清晰的认识了吧。
那么楼哥也来说说自己的想法。
整体来说楼哥觉得水泥厂地块的优势还是相当的不错的。初始楼面价12000元/㎡完全是配得上的。
其叠排联排类产品，在滨海新区的认可度完全不会有任何问题，这一点滨海新区的市场已经证明过许多次了。
水泥厂地块“高能级版块+高端产品线”完全不会遇到新湖151地块“低能级版块+高端产品线”的问题，一切都和谐。
当然楼哥看热闹是不嫌事大的，楼哥乐于见到这两个地块在未来产品的竞争上能碰一碰。
除了顶尖的叠排类产品，水泥厂地块的高层产品，也有不错的价值，滨海新区本身就自带改善类产品的土壤，楼哥个人甚至觉得水泥厂地块可以彻底放弃小户型。
140平以下的户型不用再做了，整体“高举高打”比较符合整体定位的调性。目前来看，改善型产品市场还有所欠缺，项目直接大户型起跳整体是比较好的。
虽然楼哥前面半开玩笑的说已经把未来楼盘宣传标语写好了。
“滨海城芯藏品级大宅，每一席都是最后一席”！
一半玩笑但另一半也是实话实说，滨海新区确实已经没有什么地了，每一席确实就都是最后一席了。
特别是对教育方面有需求的，这确实是为数不多的机会了。
而楼哥说的需要注意的问题，其实更多的都是集中在未来设计方面，所以这方面如果地真的拍出去了需要开发商注意。
因为设计上难点多，地块规划设计整体给的比较详细了，所以这一次楼哥也不预测未来水泥厂地块会打造的样子了。
不过有一点，因为楼哥最近刚刚去看了瓯江口的六和院，发现合院使用中式设计效果可以，包括海月清风也是新中式合院设计。
那么这块地政府并没有说能不能采用中式设计。
楼哥觉得这块地拍出去是没有任何疑问的。
那么这一次留下一个问题就是，大家觉得这块地采用新中式设计是加分吗？
以上都是楼哥个人的想法，当然会存在不同的想法，如果你也想说说你的想法，欢迎你和楼哥一起讨论一下。
同时如果你有什么买房方面的疑惑，也可以私信楼哥，帮助你的同时或许也能引发楼哥更多的思考。
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