|
本期解析楼盘：嘉华·桂语丹霞
下期解析楼盘：瑞鑫·星河湾
下下期解析楼盘：滨海未来社区
去年乐清市区整体的土拍数量并不多，因此造成今年的新盘也是较少的，其中桂语丹霞是今年乐清市区最早一个上市销售的新盘，那么现在也已经到了24年的下半年了，现在桂语丹霞的情况到底怎么样了呢？
那么今天我们就来聊聊桂语丹霞。
为了方便大家观看，楼哥这边先把小结放这里了：
楼盘基础属性，在全市范围中规中矩，但是在小区域---中心区内比较是相当不错的。
楼盘内打造，拿出了这个定位应有的水准，同时围合式的布局提升了品质，但是桂语丹霞还需要更加深入的打造。
周边的情况，受益于中心区整体的发展，周边生活气息以及商业氛围都相当不错，但是周边却有个极大的“抗性”因素。
整体的价格，整体较低的备案单价，加上楼盘面积段不大，总价相当不错，但是其得房率，性价比方面令人纠结。
上面我们也说过了桂语丹霞是今年最早上市的新盘，24年1月份桂语丹霞迎来了首开，首开1#2#3#三栋楼，户型面积段为99--117--122--130--139。
效果图
那么经过了半年的去化，桂语丹霞首期目前的情况是这样的：
来源：房管图
经过半年的去化，可以看到桂语丹霞首期目前整体的情况并不是非常理想。
在5月初桂语丹霞房管网显示桂语丹霞二期6#号楼和7#号楼成功取证。注意这里楼哥说的是取证，为什么说取证不说加推呢？因为其房管网上是这样的：
来源：房管图
可以看到二期从五月份房管网出现以来，目前没有任何的去化记录。因此楼哥觉得二期应该是取证了，但是没有正式的加推。
就目前来说桂语丹霞总计去化约84套，经过半年的去化，定位又是一个刚需，初改类楼盘，拿下这么一个成绩，比较客气的说这个成绩也是： “相当一般”。
更加惊悚的是，你要知道，这个成绩是在一个， 中心区今年截至目前没有其他新盘上市，老盘去化殆尽的情况下取得的。
坦诚的说这个成绩还是比较出乎楼哥预料的，因为桂语丹霞并非是那种一眼“烂”的楼盘，其不少方面还是可圈可点的，至于为什么只拿到了这样的成绩，我们接下去详细分析一下。
要说可圈可点，首先楼哥认为地块属性方面桂语丹霞还是不错的，我们来看桂语丹霞这块地。
桂语丹霞这块地算是一个小地块，整体面积只有16785平方米，也就是约25亩左右，不过这块地虽然面积不大，但是在形状上却相当的好：
整体地块相当的周正，接近一个正四边形，形状如此周正就具备了更强的“可塑性”，让地块可以具备了进行“围合式布局”的打造的可能性，而现在我们可以看到，桂语丹霞也确实是这样做的。
效果图
围合式有几个比较重要的优势：一方面景观打造的空间更加集中，更能打造出具有品质感楼盘，另一方面楼栋排布在楼盘外围，如屏风一般，会让 楼盘内部更有私密感。
但是围合式布局的楼盘对地块形状要求较高，因此我们可以看到乐清市采用“围合式布局”的楼盘并不多，楼哥印象里也就滨江上品和金溪花园采用了这样的布局，现在再加一个桂语丹霞。
除了地块形状之外，桂语丹霞地块的基础属性方面也是颇具亮点：
桂语丹霞这块地 容积率2.9、绿地率35%、建筑密度22%、建筑高度80米。
其中35%的绿地率很难得，这个绿地率在乐清市区的楼盘中算是比较拔尖的水准，从20年至今仅有琨玉园，君兰和著以及万和樾，再加上现在的桂语丹霞有着这样35%的绿地率。
桂语丹霞35%的绿地率，配合上围合式布局，可以进一步加强了园林方面的优势。
示意图
另外桂语丹霞2.9的容积率如果放在全乐清来看，整体算中规中矩，但是如果放在乐清市中心，那么这个容积率同样算是非常不错的。
楼哥之前说过：“乐清中心区的优秀配套就是要让更多人体验到”，因此乐清中心区楼盘的容积率普遍偏高，超过3.5容积率的楼盘比比皆是。而桂语丹霞位于中心区，整体的容积率能够在3以下，算是相当不错的。
整体而言桂语丹霞在容积率、绿地率、地块形状方面具备不错的优势，让楼盘具备了非常不俗的品质打造的资本。
所以楼哥认为桂语丹霞在基础地块属性方面就让桂语丹霞整体的下限还是不错的。
那么桂语丹霞内部打造的如何呢？是否将地块基础属性方面的优势，顺利的转化为了打造的优势？
园林楼栋打造：
上面也说了，桂语丹霞户型面积段为99--117--122--130--139。
这样的面积段，楼哥认为桂语丹霞定位偏向“ 刚需初改”的楼盘，如果我们 以这个定位去看桂语丹霞的内部打造，其实桂语丹霞园林方面还算过得去。
桂语丹霞采用围合式的打造形式，本身就能让绿地更为集中，加上较高的绿地率，让桂语丹霞的园林景观空间进一步扩展，桂语丹霞整体园林景观的规模超万方。
同时集中园林景观，还带来了超大的楼间距，桂语丹霞最大楼间距可达80多米。较为 集中的园林景观和较大的楼间距，这些都算是桂语丹霞不错的方面。
不过按照目前了解的情况，桂语丹霞虽然做出了较大的集中园林，但是整体的远离打造方面还是老一套手法，安排了一些：阳光书吧、湖光水岸、林下会客、阳光草地、儿童天地等景观节点，并没有什么新颖的打造亮点。
打个比方，就像你买了一个**，这个**看起来是挺大的，也挺白的，但是你咬了一口，发现里面的馅料还是普通大小的馅料，这就显得这个“大**”有点“皮厚馅不足了”。
景观打造目前来看，桂语丹霞整体来说只能算是“中规中矩”，在景观打造方面并没有看到什么超越本身定位的“超配配套”。
这稍微有点让楼哥产生了，“可惜了这样大片围合式集中园林了”的感觉。
不过园林打造还要看未来的实景呈现，希望未来桂语丹霞这方面能给人更多的惊喜。
外立面打造：
桂语丹霞外立面采用高品质铝板与大面积玻璃，铺设高雅灰色的现代主义流线型飞翼立面，铝板+玻璃的外立面是符合这个楼盘整体的定位的，整体的造型也说的过去。
同时如何能在桂语丹霞这一次还有侧向大量使用玻璃，增加了侧向外立面玻璃的使用。
一来就是在外立面上，进一步推高了品质感，同时可以配合上面提到的桂语丹霞超大的园林景观。外立打造方面整体的思路都是没有问题的，就“刚需首改”这个定位来说，桂语丹霞外立面打造符合期待！
户型打造：
桂语丹霞这一次的户型打造整体来说也还算不错。
小户型采用的依旧是一些经过市场验证的成熟的户型，比如说这个99平的户型。
这样的户型格局实在是见过太多了，超高的利用率，充分的利用起了户型的空间，没什么好说的。
而桂语丹霞还有一些比较大的户型，也算是可圈可点，比如说桂语丹霞最大的这个139户型。
公区独立入户、极佳的空间利用、南向三开间，侧向采光面都做的不错。
总结一下桂语丹霞楼盘内的打造：
整体来说基本没有大问题，各方面都做到了这个定位该有的水准。
当然不是说没有硬伤就没有缺憾了，桂语丹霞内部打造有这几点小缺憾，需要后续开发注意。
第一点就是园林打造方面没有亮点，目前从公开的资料来说，园林打造方面还是用的老一套手法，没有真正的将“集中园林的震撼展现出来”。
其次楼盘整体的体量稍微小了一点，目前来看内部的配套将更加依赖更加依赖周边的基础配套。
那么桂语丹霞周边的配套的如何呢，我们一起来看。
桂语丹霞位于乐清市中心区丹阳路和丹霞路的交叉路口，整体位于乐清的中心区。
周边道路：
桂语丹霞周边整体近距离算是一个 两面临路的情况。
一条就是“桂语丹霞”这个名字里都带着的丹霞路，一条就是横向的丹阳路，两面有路算是不错的，不过丹霞路和丹阳路都不算大路。
而且这两条路周边有菜市场以及医院，整体车流人流量较大，日常通勤可能会有所不便吗，小路加上道路流量较大，这点需要注意。
不过以上提到的几条路， 周边临街商铺众多，基础配套齐全，除了日常的通行之外，这些道路让桂语丹霞周边具备了极其优秀的生活氛围。
整体来说桂语丹霞周边的道路是一把“双刃剑”，需要根据自身的出行习惯进行评判！
商业资源：
桂语丹霞周边的商业资源，除了我们上面提到的富有生活气息的沿街店铺之外，其他的商业配套也是不错的。
首先桂语丹霞紧邻着丹霞路农贸市场，楼哥一直觉得相对于大型的商场，农贸市场虽然说起来没有那么高大上，但却是更能提升日常幸福感的商业设施。
另外其四个方位上分别罗列着南虹广场1.3公里、正大广场1.7公里、时代广场800米，一棵树800米。（均为直线距离，来源百度地图）
四个方位上都有着不错的商业综合体，但是距离是有的，考虑到周边的道路情况，电瓶车是比较好的选择！
教育资源：
桂语丹霞周边的教育资源也比较不错，一路之隔就是 知树国学幼儿园、旁边是南华寄宿小学，与丹霞路小学直线距离仅400米，中间还隔着一个兴乐中学、周边还有乐成公立寄宿学校，具备不错的陪读伴读资源。（仅讨论学校距离，具体学区划分请以政府未来划分为准）
自然、休闲资源：
桂语丹霞的自然休闲资源也算中规中矩。
日常茶余饭后你还可以到小区的后花园——河滨公园逛逛，项目南向500米左右就是警察公园，直线一公里范围内还有中心公园等等。（来源：百度测距）
日常休闲功能是能够满足的，但是可惜的是这些公园并不能给楼盘带来景观面的加持，整体算是较为实用的，中规中矩。
医疗资源
这方面可能是桂语丹霞最大的抗性！在楼哥看来也是造成桂语丹霞目前“困境”的原因之一。
桂语丹霞紧邻着乐清市人民医院。
别的城市配套一般是离得越近越好，但是医疗资源是个特例，医院这个资源一般距离在500米到两公里内是比较好的。
太近了不说什么卫生之类的，就单单是每天看到人来人往悲欢离合，就令人情绪有所起伏了。
因此紧邻医院的桂语丹霞在这方面抗性还是挺大的，虽然桂语丹霞的楼栋多做了相应的调整：
但是这种抗性依旧是存在的。这方面楼哥认为，是桂语丹霞一大令人产生犹豫的原因所在。
其他值得一说的：
最后关于桂语丹霞地理位置上，楼哥认为还有两个关键点。
第一点，那就是桂语丹霞的位置确实算是中心区的。
但是在行政位置上桂语丹霞并非城南街道，桂语丹霞实际的行政规划是在乐成街道。
行政规划可能会带来学区等方面的影响，这点需要注意。
其次，桂语丹霞东侧为智慧停车楼，智慧停车楼高度是不高的，但是其是一栋宽度长度较大的单体建筑，对桂语丹霞低层住宅的影响依旧存在，这方面在选房上需要注意！
整体来说，桂语丹霞的地理位置整体算是不错的，毕竟是中心区。
但是桂语丹霞的问题在于其医疗抗性实在太过明显。
就像是“木桶原理”：
一只水桶能盛多少水，并不取决于最长的那块木板，而是取决于最短的那块木板。
桂语丹霞的最大抗性就来自于其紧邻着乐清市人民医院。这则是一个几乎无解的问题。
然后我们来看一下桂语丹霞的价格，那么目前来看桂语丹霞还是一期在售，我们主要还是关注一期的价格。
可以看到桂语丹霞一期整体的备案均价大致在17300元/平方米左右。
这个价格在中心区可以算是比较低的，你可以和金钰华庭以及上品的备案价格对比一下。
其中我们可以看到其价格最高的是其面积最大的139户型其备案均价也就18000元/平方米。
说实话，看惯了乐清中心区动辄两万+的价格，桂语丹霞的价格真的算是给到了诚意。
不过价格上面的表现虽然很不错，但是桂语丹霞的的得房率却不是那么美丽。
一般而言75%的得房率算是比较中规中矩的，桂语丹霞其他楼栋尚能保持在一个及格线水平。
但是其3#号楼，均价是最高的，但是其得房率却只有约72.5%！这样的得房率让楼哥不免想到了金钰华庭，这边楼哥也将金钰华庭二期的备案价格以及得房率贴上来，大家自行参考。
楼哥认为桂语丹霞的价格和得房率综合起来考虑：
好处是单价较低，搭配上不大的户型，整体总价的准入门槛不高。坏处是得房率在全市范围内算中下。整体来说性价比中规中矩！
简单的总结一下，桂语丹霞的优缺点吧。
桂语丹霞的优势在于：
a.中心区，周边有这良好的生活配套，特别是商业氛围，生活便捷程度都是不错的。
b楼盘整体的打造，围合式的布局，符合定位的铝板使用，合理的户型规划，都带来一定的品质感。
c整体放眼中心区较低单价，加上整体可选的小户型较多，整体的总价不会太高。
d.老城区的行政区域，周边学校较为密集，有一定的陪读伴读资源。
而桂语丹霞的缺点也很明显。
e.紧邻乐清人民医院，对大多数人来说具备抗性，适合有特需需求的人群。
f.得房率较低，对性价比有一定的影响，特别是对价格敏感的刚需首改累客群来说。
g.整体内部品质没有充分发挥，园林内部的打造有待更好的挖掘。
所以在楼哥看来，桂语丹霞多少有那么一点“尴尬”。
对于纯粹的刚需的客群来说，桂语丹霞的价格相较老城区的一批房源来说相对高一点，对于这批价格敏感型客群来说，桂语丹霞地段的优势并非他们考虑的第一要素。
而对于首改客群来说，虽然桂语丹霞在地段以及总价上还算不错，但桂语丹霞在性价比层面，以及楼盘内更加品质化的打造上没有更多闪光点。
同时人民医院的存在，让这两类人群对其均有一定的抗性。因此桂语丹霞的选择空间有一定的受限。
考虑到桂语丹霞在之前是抓住了中心区楼盘减少的一个“空窗期”的，而接下去中心区马上就要有瑞鑫的星河湾项目要上了。竞争相比之前是要激烈一些了，楼哥不禁要为桂语丹霞接下去的情况捏把汗了！
以上都是楼哥个人的想法，当然会存在不同的想法，如果你也想说说你的想法，欢迎你和楼哥一起讨论一下。
同时如果你有什么买房方面的疑惑，也可以私信楼哥，帮助你的同时或许也能引发楼哥更多的思考。
声明：本文所采用信息和数据均来自政府相关部门，以及可信任媒体等公开渠道，但无法确保其完整性和准确性。本期数据楼哥人工进行了安置房以及人才房数据的剔除，本文章内容以及数据仅供参考。本文所形成的分析、或观点均由[乐清楼市]后台及其相关专家编写，仅供交流探讨之用。未经本微信公众号平台组织正式许可与授权，任何个人或组织只可原文转发，不得以任何手段或形式窃取发布。如引用刊发，须注明出自[乐清楼市]，且不得进行有悖原意的删节或修改。本微信公众号刊载信息内容或观点表达，并不构成对房地产投资、买卖的咨询建议。任何人因使用本微信所涉及信息、观点而导致直接或间接的投资或买卖损失，责任自负，本微信公众号所有权人不承担任何责任。
| 
收藏
赞
踩
