瑞鑫和东亚收获究竟如何？楼哥详细对比老城区刚出让的两块地。

乐清楼哥 · 发表于 2022-4-26 14:21

本帖最后由乐清楼哥于 2022-4-26 15:40 编辑

导读
最近接连成交的两块地，乐清市乐成旧城B02-19地块（公开出让地块）和乐清市人民政府公开出让地块[2021]087号，两个地块都位于乐成镇老城区，并且这两块地其他相似点不少，未来不少方面都会拿来作为比较，那么我们现在不妨大胆的预测一下两块地的前景如何

1开发商

首先我们来回顾一下两个地块和两个开发商
乐清市乐成旧城B02-19地块（公开出让地块）（以下简称：B02地块）于22年3月29日被北京东亚信元国际会展中心有限公司（东亚新华地产）以26000万元的起始价拍下，折合楼面价4686元/㎡。

东亚新华作为一家以房地产开发为主要投资方向的大型民营企业集团，成立于2005年，开发足迹遍布北京、包头、鞍山、沈阳等地，而在乐清，东亚新华集团上一个建设的楼盘应该是位于翁垟街道的怡和嘉苑。据楼哥了解，上一个项目东亚的整体销售情况是不错的。
而乐清市人民政府公开出让地块[2021]087号（以下简称087地块）则是在22年4月20日由乐清瑞顺企业管理有限公司（瑞鑫集团）经过14轮竞价以21700万元最终竞得，折合楼面价4867元/㎡。

瑞鑫大家就会比较熟悉了，瑞鑫集团的总部就在乐清经济开发区，而瑞鑫地产作为瑞鑫集团旗下专注于房地产开发经营的全国性无区域企业，虽然说是全国性无区域企业但是从“血缘”上说是“本地房开”是没问题的。
而作为本地房开，瑞鑫在乐清的地产布局不少，而这块087地块，是瑞鑫在乐清的第16个项目了。目前来看，瑞鑫之前每个项目销售情况都不错，特别是其在柳市的卓越城，在柳市地区有点“风头一时无两”的意思了，作为“深耕乐清”的本地房开，对乐清市场的了解程度是其一大优势。

接下来我们详细讲讲这两个地块的数据指标
2地块数据
为了让大家更好的比较，我们先看表格：

可以看到两个地块的相同点还是不少的，比如规划用途，绿地率，建筑限高都是一样的。

单看东亚拍下的b02地块，占地约37亩，容积率2.2，建筑密度25%，绿地率30%，限高54米，单单只看地块数据指标，大家觉得怎么样？

如果和市面上的所有楼盘横向比较的话，这个地块单单看数据指标，不考虑位置的情况下，楼哥觉得这个地块除了地块面积稍小一点，其他上面还都是可圈可点的。
2.2的容积率和25%的建筑密度以及30%的绿地率就能确保其居住体验将能够保证在一个较为舒适的程度。
而54米的限高也确定了不会出现超高层，就居住体验上来说单从地块指标上看起来完全ok。

不过结合地块整体角度讲，这个地块还是有点不好的地方，就是其形状不够规则，另外总体并没有达到一个正南正北的朝向。
B02地块南侧凸出一小块不说，最长的一边也不够平直，这可能需要东亚后续好好的规划一下如何能够规避掉这些问题，如果可以，能将这些目前看起来是“缺点的地方”结合周边其他条件，能够转化为优点那就更好了！
比如说琨玉的地块就是个很好的例子，楼哥就觉得琨玉做到了将地块的缺陷转化为了优势，后续楼哥会专门讲琨玉，敬请期待！
说完了东亚的B02地块然后我们再来看看瑞鑫的087地块。

瑞鑫拿下的087地块，占地约33.5亩，容积率2.0，建筑密度30%，以及同样的绿地率30%和限高54米。你们觉得怎么样？

这块地只有32亩，比B02地块要略小一点，不过同属于30-40亩区间的，然后瑞鑫的087地块比东亚的B02地块建筑密度是要高的，高了5个百分点。
但是087地块容积率真的很秀，2.2的容积率常见，诸如琨玉，山海万和，君兰合著等都是2.2容积率，还有就是东亚的B02地块同样也是2.2容积率。
虽然2.0容积率只比2.2容积率低了0.2，但就是这区区0.2，就让2.0的容积率显得非常稀少。根据楼哥统计的结果，去年（2021年）一整年乐清出让的地块也只有现在雍锦园所在的地块，容积率达到了2.0。

并且得益于这个容积率，这块地的居住体验会非常不错。而关于容积率，感兴趣的朋友可以看楼哥对容积率的专题讲解（购房小课堂，楼哥带你了解容积率究竟是个啥？）
地块数据指标上两个楼盘有点细微的差别，大4亩，高5%建筑密度，低0.2容积率。但是都是那种“这把葱你便宜五毛钱”级别的差别。对整体的影响不大。没有一锤定能说明哪个楼盘更好的。
但是一旦结合地块形状，瑞鑫087地块就要好上不少。

虽然整个地块也没有正南正北的朝向，但是整体看这是一块非常“规矩”的地块。后续瑞鑫设计方面需要考虑的东西会少很多，后续内部环境的营造也会更加容易的去安排，这就是地块方正的好处。
而且瑞鑫较低的容积率和高出的5%建筑密度，也能让设计的范围更加宽松。

总的来说这两块地都是很不错的苗子，只不过瑞鑫的087地块得益于这个地块形状更好。这方面还是有一些优势的。

就像是长得好的人，随便一打扮或者不打扮就能出门了，不像楼哥这样的丑人，每天出门都要考虑如何打扮自己“扬长避短”。不说了，说多了都是泪。
3周边环境

周边道路

东亚B02地块这方面略微有点尴尬，其朝南所要依靠的是建设西路，但B02地块与建设西路并不是紧邻的，B02地块与建设西路之间隔了一排民居。只能通过一条无名路和一条较小的西平路与建设西路相连。
而北侧倒是紧邻城西路，但是城西路属于一个被民居包围的情况，并且路并不是很大。路况可能较为一般。

而瑞鑫087地块这方面则要好不少，087地块算是实打实的两面临街，虽然其南侧只是一条小路，但是其西侧则是刚修好的城西大道，整体路况相当不错。交通方面没有多大问题。

总的来说，东亚B02地块的周边道路可能会成为其一大痛点，老城区的道路规划也确实没办法。

而087地块道路方面则没什么问题，这也是得益于新修的城西大道，这也让这个地块整体就“活络”了起来。

教育资源
教育方面两个楼盘位于老城区的优势就出来了，周边教育资源都相当丰富。
东亚B02地块，乐清实验幼儿园就在楼下，距离建设路小学也不远，周边还有乐清实验中学，知临中学，乐清三中的距离的距离也是可以的。可以说从幼儿园开始一直到上大学前的教育，都已经给你安排的明明白白了。（当然具体的学区还是以未来的学区划分为准）

而瑞鑫087地块也不差，乐清三中就在楼下，同样乐清实验中学，知临中学都不远，并且其距离乐成公立寄宿学校也很近。而幼儿园则是可以选择乐清实验幼儿园也可以选择周边的新希望幼儿园。选择是比较多的。（当然同样的具体的学区还是以未来的学区划分为准）
相比较之下，瑞鑫087地块周边学校选择更丰富一些，但是可惜缺少了较近的小学。总的来说这方面两个地块都是相当优秀的。教育资源这方面也是老城区的优势。
医疗资源
两个楼盘都需要依靠乐清市人民医院，瑞鑫的087地块直线距离更近一些约1.5公里，而东亚的B02距离更远在2.1公里。就医院的距离而言，楼哥觉得是可以接受的，不必靠的太近。

商业配套
东亚B02地块距离西铁新天地更近，而瑞鑫087地块则是离一棵树创意园更近一些，并且都是位于老城区，周边本身的商铺也能满足日常的生活。而距离城市综合体，南虹广场，正大广场两个地块则都需要开车前往，既然开车了，那谁比谁近个几百米，楼哥觉得已经无关紧要了。

其他值得一提的
东亚B02地块因为其北面距离山比较近，好处是自然风光看看还是不错的，不好的方面其北面正对山上的陵园，可能会有人对此排斥。

另外东亚B02地块处于一个被自建房半包围的状态，并且周边还有一些小厂对居住体验可能会造成一定的影响。
还有，除了常规的这些公共设施之外，东亚B02地块周边还有体育馆，这点是加分项。

而瑞鑫087地块北面则是一个驾校，北面并不临路，这是个缺憾，并且驾校所处地块未来是否有什么规划还未可知。不过相对来说，瑞鑫087地块未来建设了以后南北方向的视野是相当不错的
其东侧为乐商小区，总体周边的居住氛围还是比较浓厚的。

总的来说瑞鑫087地块相较于B02地块周边会显得更加“干净”一些。整体算是吃到了西城大道的规划红利。属于看的到一点“中心区”那种影子了。

而东亚B02地块则是更加的深入老城区，好处是相对来说周边配套都很完善了，生活会更加便利，而不好的地方则是可能也要接受老城区规划方面较为一般的现实。
4楼哥总结
关于两个地块的基础信息，大致上就是这样，相信大家心里也有个眉目了。总体来说两个楼盘有不少相似的地方，而楼哥觉得未来两个楼盘所遇到的最大问题在于

市场究竟对老城区的认可度如何？这是最关键的。

而从这方面考虑，东亚B02似乎会遇到比瑞鑫087地块更大的考验。因为东亚B02是比087地块更为纯粹的老城区，老城区好的方面占到了，不好的方面也要全盘接收。
B02地块是个典型的不能在典型的老城区地块。甚至包括地块的名称就被叫做“乐清市乐成旧城B02-19地块（公开出让地块）”
而瑞鑫的087地块更靠近中心区一些，包括道路的规划都能吃到一点这方面红利。这些都是087地块区别于老城区的优势。但是翡丽名筑比087地块更靠近中心区，却还是在大众认知中被划为老城区。
如何让人接受这样的位置可能是两个楼盘未来营销的重点了。
5未来预测
写在前面，这方面大部分内容都会来自于楼哥的主观猜测，你也可以直接认为只是在“胡说八道”。切勿当真！在说一遍以下内容均为楼哥的推测，具体情况还是以开发商未来公布的口径为准。
楼哥觉得这部分是最有意思的地方，如果你对这两个地块未来有什么预测，同样可以在评论区告诉楼哥。

东亚B02地块
东亚B02地块楼哥大致猜测会采用行列式布局，这会让整体的空间更加协调。能够弥补一些地块本身不够规则的缺憾。
考虑到金地公园上城同样是约37亩大小的，小区内建设了九栋楼。而东亚B02相比金地公园上城容积率更小，限高也更低，地块也不如金地周正。

楼哥预计整体的楼栋数在6-9栋，可能会存在一栋两单元这样的样式。因为建筑限高54米，容积率2.2，最高不会超过18层。
而户型楼哥预测基本是主打刚需市场，考虑到周边学校较多，结合到这方面需求，85㎡-120㎡这样的可以满足年轻夫妻带一个孩子的居住需求，应该是个合理推测。

而价格方面楼哥觉得目前老城区的在建楼盘中，翡丽名筑是很好的参考，楼哥觉得备案价格应该会差不多，甚至可能会略低一点。

瑞鑫087地块
而瑞鑫087地块大小33.5亩左右，瑞鑫自己在乐清的项目就挺多，楼哥想到一个和087地块极其相似的楼盘，瑞鑫在柳市这段时间刚交付的楼盘。瑞鑫·瑞锦园。
瑞锦园占地约29亩比087地块略小一点，2.5容积率。这些指标都有一定的参考价值，而087地块与瑞锦园最为相似的就是地块形状。

可以看到瑞鑫瑞锦园，采用了行列式布局，考虑到瑞鑫087地块的朝向，大概率会和瑞锦园一样采用行列式布局。楼栋在6-9栋左右。

如果采用行列式布局，考虑到瑞鑫087地块有30%的建筑密度和2.0的容积率，或许会有瑞锦园那样的高低层搭配，瑞锦园7栋和8栋比其他楼要高一些。
南侧低层，北侧更高一些，楼层数最高不会超过18层，最低10层左右。这能让整体楼盘采光更好的同时，低层也能作为噱头，增加整个楼盘的价值。以及因为30%的建筑密度可能会有一楼两单元的设计。就像瑞锦园2栋一样。
而户型方面，既然瑞鑫不远处的翡丽名筑卖的不错，楼哥觉得瑞鑫还是会延续这样的策略，95㎡-140㎡。并且瑞锦园同样也是这样的户型大小。毕竟这个市场方向上瑞鑫已经多次证明过自己能够成功了。只要延续就可以了。

楼哥觉得瑞锦园真的是一个很好的参考对象，而楼哥专门做过瑞锦园的交付，感兴趣的可以看看。（瑞锦园交付）

而价格方面同样可以和翡丽名筑作为对比，楼哥觉得087地块，单论地块而言是要优于翡丽名筑的，如果采用高低层搭配的形式，未来的均价楼哥觉得是要比翡丽名筑要略高一点的。但是不会脱离刚需用户合理的接受范围之内。定位应该还是比较明确的

再说一遍，以上内容均为楼哥的推测，具体情况还是以开发商未来公布的口径为准。

好了关于这两块刚拍出去的地块楼哥想说的就那么多了，如果你有什么想说的，对这两个地块由什么不同看法，同样欢迎你在评论区告诉楼哥！

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