近期的楼市好像突然热闹了一些。
老城区又一块地溢价成交，并且老城区未来还会出现多个房开公司的竞争情况。
中心区滨江上品开盘火热，大有成为现象级楼盘之势头。隔壁的中金汇依托S2轻轨，趁着乐清首个TOD概念的东风也已开盘。
胜利塘北则是规划放出，乐清本土大学现端倪。同时乐清首个未来社区胜利社区规划设计图也出来了。
乐清周边的板块，柳白滨江新区房票似乎也要开启一个新时代。
甚至包括南塘也有旅馆用地高溢价率成交。
似乎唯独，乐清滨海新区毫无波澜。
这一点也反映在乐清市政府的土地出让计划上，在计划中滨海新区今年没有一块地出让。
所以真的滨海新区已经毫无引爆点了吗？
楼哥答案是否定的。滨海新区其实一直有块地“牵动人心”，时不时的就会被人拿出来所讨论。
那就是，我们俗称的：
地块编号为G-b16的“水泥厂地块”
而这块地也是目前滨海新区所剩不多的地块了，那么今天楼哥就来简单的聊聊，这块地怎么样，以及为什么这块地迟迟不出让！
我们先来明确这块地的具体地理位置，毕竟不是每个人都那么了解“水泥厂”地块。
来源：百度地图 楼哥制作/仅供参考
楼哥在地图上大致标出了G-b16地块（以下简称水泥厂地块）的大致位置。
可以看到水泥厂地块紧邻恒大都汇华庭，跟未来社区则是隔河相望。
明确了位置那么我们就先来吹一波这块地，地理位置上的优越性。
我们还是按照正常的踩盘逻辑一点一点来看。
周边道路
周边道路情况是相当不错的，整个地块在未来呈现的的是四面都是路的情况，分别是：凌云路、云门路、望港路还有一条规划道路。
目前最重要的凌云路，向北连接疏港公路，向南连接的是纬一路。纬一路则是目前连接：经开区--中心区--胜利塘北重要的道路，整条路上还有江南里、总部经济园以及清河公园，可以说是城市主干道级别的道路。
另外，另一侧的云门路同样出色。未来同样可以连接经开区--中心区--胜利塘北，这条路上有罗马皇宫、万怡酒店、胜利塘公园等，更重要的是未来将是滨海大道的一段。
而望港路则可以通向中心区。
除此之外，水泥厂地块和都汇华庭之间，还有一条规划道路。
整体的地块周边道路情况是四面临路且有三条是重要道路，可以说道路方面非常优秀。
商业资源
水泥厂地块周边的商业资源目前较为依赖江南里，如果算上其他的休闲娱乐，那还有罗马皇宫、万怡酒店等。直线距离均在1.3公里左右，但是整体路况较好。这个距离还是不错的。
另外未来云门路将直通胜利塘北规划里重要的“商业区”，因此在未来可以期待胜利塘北商业区的发展。
来源：乐清市人民政府网 楼哥制作/仅供参考
楼哥看了一下直线距离不到一公里。整体来说周边整体的商业资源算是，“目前够用，未来可期”
医疗资源
之前楼哥吐槽过，滨海新区的一个短板就是医疗资源并不丰富，但是随着时间的发展，滨海新区的医疗资源正在迎头赶上。
来源：百度地图 楼哥制作/仅供参考
随着童乐医院的建设，滨海新区有了自己的大型综合性医院。
而水泥厂地块距离童乐医院只有一公里左右的距离，这个距离相当的好，一方面没有太近造成的忧虑，另一方面1公里本来就不远，滨海新区的道路情况又好，可以说是相当的方便。
教育资源
周边的教育资源同样是丰富加优质，分别有：
乐清市机关幼儿园、乐清市实验小学、乐清国际外国语学校、育英寄宿学校、城东第二中学。
来源：百度地图 楼哥制作/仅供参考
而这些学校的距离，最远的不过外国语学校的1.2公里，其他学校的直线距离都在一公里以内。
包含了各个阶段的学校，周边的教育资源当得起丰富且优质的评价。当然学区请以政府未来划分为准。 特别值得一提的：公园资源
我们一般对周边公园资源的评价是，距离五百米能日常休闲，就算是优秀了。
而水泥厂地块周边则是近距离的两个公园，东运河公园和胜利塘公园。
直线距离就是相隔一条马路而已。
我们单说公园的方面就无可指摘了。
楼哥觉得更重要的是，这样近距离就给水泥厂地块提供了一个更大的优势，就是景观上的。
其北侧的胜利塘公园能给其带来一些稀缺的“海，河”自然资源上的景观优势。
当然朝向是一个缺憾，北侧是背阳面，客厅一般都在南侧，所以这一点上削弱了景观上的优势。
但是单单是存在，哪怕说站在卧室、厨房、卫生间或者书房，闲暇时朝窗外一看是一片“海，河”的自然景观，这难道不也是一种稀缺的体验吗。
因此楼哥觉得即使朝向上有问题，但是有就是比没有赢了太多了。
总结一下，水泥厂地块周边整体的环境还是相当具有竞争力的，并且随着时间的发展，几乎到了没有短板的程度。
特别是其周边教育资源和自然资源，令这块地还具备了一些稀缺性。
这也是为什么，这块地一直牵动人心的原因，在周边配套上，这块地是能够向着最高端的方向去打造的地块。
那么这块地就没有“缺点了”
楼哥告诉你，有而且很大！ 我们会结合这块地目前存在的一些问题，来聊聊这块地迟迟不出让可能的原因是什么。
那么首先我们来讲第一点，楼哥觉得也是最关键的一点。楼哥也不卖关子了，直接告诉你。
那就是地块基础硬性指标方面的问题
目前这块地的基础属性以最高端的标准去看，只能说是相当一般，甚至说的严重一点：其地块属性根本不足以顺畅的让其打造出合适的项目。
在去年年底的时候这块地进行了一次地块基础指标上的修改，楼哥也找到了当时的公示材料。我们一起先来看一下
来源;乐清市人民政府网
规划项目名称：乐清市滨海新区控制性详细规划（修编）G-b16地块规划修改
规划审批时间：2021年12月9日（乐政函[2021]190号文件批复）
规划编制单位：乐清市城乡规划设计院
一、规划修改范围
本次修改涉及到《乐清市滨海新区控制性详细规划（修编）》中的G-b16地块。
二、修改内容
（1）根据周边已实施道路，特别是港湾式车道和渠化路段，修改地块范围线；
（2）将G-b16地块容积率由1.8修改为2.5，建筑密度由28%修改为22%，限高由55米修改为80米。
三、主要图纸
以上来源：乐清市人民政府网站
楼哥也根据修改的内容做了一个表格，可以更直观一点
以上来源：乐清市人民政府网站 楼哥制作/仅供参考
其实上面楼哥是刻意的将其优势点先说了，因为现在我们才进入重头戏，为什么这块地迟迟不拿出来拍。
从图中可以明显的看到，几项基础硬性指标上都有一定的变化。
而楼哥觉得其中最为核心的修改就是
将G-b16地块容积率由1.8修改为2.5，建筑密度由28%修改为22%
可以说这一个简单的修改，楼哥认为是直接影响到这个地块上后续打造楼盘的定位了。
从本来一块更适合打造高层+低层（别墅类，洋房类）类产品的地块改变成了一块更适合大量高层建筑的地块。
为了让大家更直观的了解这一点楼哥举几个例子吧：
如果是曾经1.8容积率28%建筑密度的地块，很直观的例子就是其边上的姊妹地块，也就是现在恒大都汇华庭所在的G-b17地块。
G-b17地块在基础指标上跟没修改前的G-b16水泥厂地块除了地块大小，其他基础指标是一模一样的。
而都汇华庭的打造相信大家都见识过了
效果图
很明显的就是看到就是高层建筑加上低层洋房的打造方式。
一个例子还不够说服力的话，楼哥再举个例子
海月清风所在的B-d1地块，同样是1.8容积率，以及比22%要高的25%建筑密度
海月清风打造的方式是这样的：
效果图
同样也是很明显的高层+低层别墅类的打造方式。
都汇华庭和海月清风不仅在基础属性上和水泥厂地块很相近，并且地理位置上也有有极高的相似度。参考意义楼哥觉得是较大的。
说完修改前地块基础属性的相似的地块，我们再看看修改后基础属性上较为相似的打造楼盘的情况。
现在市面上有的2.5容积率和22%建筑密度的楼盘，这样的楼盘在乐清较少，滨海新区就更少了，比较相近的楼哥只能想到有2.2容积率，22%建筑密度的琨玉园以及2.2容积率，22%建筑密度的君兰和著。
大家可以想象这两个盘的建筑样式，是不是纯高层？
效果图
而2.5容积率,22%建筑的楼盘在柳市倒是见得多一些，比如说云栖麓，比如说沄栖风华。
我们就看看云栖麓的效果图
效果图
全部都是高层。
这样的对比还是比较直观吧。
当然楼哥这里并不是说纯粹的高层不好，这里一定要注意，再强调一遍这里并不是说纯粹的高层打造不好。这里我们仅仅只是说地块属性所带来整体建筑形式的变化。
而我们将目光更多的集中到滨海新区的建设规格上，楼哥觉得一个滨海新区很明显的特点就是，乐清大部分包含别墅类的楼盘都集中在滨海新区。
比如说我们说过的海月清风，比如说海德公园，比如说更加纯粹的上海花园。
并且这些楼盘都实现了成功。
甚至于说没出事的时候的都汇华庭
其开盘销售时候的场景也是相当火爆。
那么对开发商来说这块地，这样高层加低层的建造规格已经在滨海新区屡试不爽了，那么如果有房开拿下水泥厂地块，楼哥觉得自然也是想要打造同类产品，但是随着地块属性的修改，这块地从客观的角度去说，还想打造这样的产品，已经有点不现实了。
所以这里楼哥觉得就有第一个点，这块地在目前修改过后的地块基础属性下，如果真的放出来拍，开发商对其的感兴趣程度是有所下降的。因为无法复刻已经成功过的道路。
真的有开发商拍下当前这块地，其也要面临产品打造上的“难点”
因此从这方面来说，这块地目前的基础地块属性是较为一般的。并不符合滨海新区的一贯风格。
甚至说的严重一点：其地块属性根本不足以让其顺畅的打造出合适的项目。
所以现在没有出让计划楼哥反而觉得是很明智的。
滨海新区最后一块大地块，自然是要：“好饭不怕晚“，相比不出让，楼哥觉得，稀里糊涂出让了，才是更令人难受的。物尽所值甚至物超所值，才是这块地应该背负的期望。
而地块属性上的问题还是第一点。
我们接下去聊聊周边情况对这块地出让的影响。
当然我们之前已经说过周边环境了，楼哥这里并不是要推翻之前对周边环境的介绍。
我们说的周边环境的影响，主要集中在周边两个楼盘上。
一个是未来社区（胜利社区），一个是都汇华庭。
我们首先来说都汇华庭的影响。
目前都汇华庭整体的工程进度处于半停滞的状态，这点相信大家都了解。
周边有这样一栋不知道何时完工的楼在那里，如果当下这个地块出让，无疑会让开发商多一层担忧。周边的环境，你说你打造的高端，但是有一个迟迟无法完工的楼盘在那里，跟你的距离还很近，真的说高端的底气都不足。
而我们站在购房者的角度去看也是一样的道理，特别是高端市场的用户。这一群高净值的用户于他们来看，是既要面子也要里子的。边上都汇华庭的情况，影响到了水泥厂地块的面子。
同时从市面上必然会有不少风言风语，也会影响到水泥厂地块的里子。
而随着时间的发展都汇华庭的事情也开始迎来转机了
在之前都汇华庭后续工程看起来已经有公司接手，问政平台上这样回复：
来源：乐清市人民政府网
住建局已经明确了，等双方正式签约，项目会恢复全面施工建设。
但是目前我们还没看到确切的政府文件。在没有明确的文件之前，这件事就不能说是板上钉钉。
所以等待都汇华庭这段事情正式的告一段落，再进行水泥厂地块的出让，楼哥觉得将会是一个更好的选择。
说完了都汇华庭我们再来说说另一个影响因素：
那就是未来社区（胜利社区）
未来社区与水泥厂地块隔河相望
虽然未来社区属于胜利塘北，但是如果我们放下对行政划分的执念，单纯的从地块实际位置方面去考虑。
水泥厂地块和未来社区其实是相当近的，直线距离仅500米（来源：百度测距）
来源：百度地图 楼哥制作/仅供参考
这样近的距离，就会造成未来社区和水泥厂地块在周边配套存在很大的重叠性。
而重叠性不仅仅在于周边配套上，楼哥之前已经写过文章介绍过未来社区的打造
（详见楼哥对未来社区的建设拆解：乐清首个新建类未来社区（胜利社区）如何打造？前景如何？楼哥详细拆解来了！）
未来社区南侧的两个容积率2.0的地块，定位明显也是较为高端。
那么未来社区里部分楼栋和水泥厂地块在定位、周边配套以及建设规格上就会产生大量的重叠。
并且未来社区在朝向上是能比水泥厂地块更好的利用东运河的自然资源的以及还有未来社区本身概念与配套的加持。
那么水泥厂地块在未来社区面前，楼哥不是说毫无优势，但是优势被削弱楼哥觉得是必然会有的。
并且水泥厂地块如果当下出让了，其建设周期以及销售周期必然会和未来社区产生重叠。
这就会给准备拿下水泥厂地块的房开产生巨大的忧虑。
而定位、周边配套、建设规格、建设周期、销售周期这样和水泥厂地块大量的重叠。楼哥相信这同样不是未来社区希望看到的局面。
《滨江新区最后的大地块，入住滨海新区最后的机会》这样的噱头，碰上《乐清首个未来社区，趁着胜利塘北发展》这样的营销。楼哥觉得只能是两边都无法真正展示出其本身就具有的巨大亮点。
因此从未来社区的角度去说，当下也不是水泥厂地块适合的出让时间点。
这也就是当下周边情况对水泥厂地块产生的影响。
好了，上面楼哥也给大家介绍了一下水泥厂地块在当下环境下的优点以及当前环境下出让所会遇到的问题。
那么楼哥也来说说自己的想法。
关于水泥厂地块，其实楼哥上面的内容归纳起来无非就是三点：
1地块基础属性，和滨海新区之前成功的案例有所出入
2都汇华庭目前对其周边环境有所影响
3当前出让可能会与未来社区“撞车”
楼哥觉得就当下的整体情况来说，水泥厂地块，滨海新区最后一块大地，目前没有出让计划是一个很明智的决定。
而这三个内容中，目前看起来都汇华庭是较为明确的一点
政府也已经明确已经找人接受都汇华庭后续的工作了，而接下来需要的只是政府正式的文件说明。那么都汇华庭对水泥厂地块的影响也就不复存在了。
当然未来社区虽然同样明确，其号称是要12月份将要动工，楼哥在乐清人民政府公共资源交易平台上也看到：
未来社区已经开始地块建设工程施工总承包的招标了。
只不过未来社区虽然即将开始动工建设，其建设规格也明确，但是未来社区整体体量较大，其建设销售情况未来究竟如何还不得而知，甚至于说首开什么楼栋，我们都不知道。
在未来社区没有进入销售之前，楼哥觉得一切都还是存在很大的未知数。
而关于地块基础指标方面的，楼哥觉得是最需要被讨论的地方。
虽然楼哥觉得，高层加低层这样的建造形式已经在滨海新区屡屡获得成功，这样的形式更适合水泥厂地块的打造。
有成功的路了，为什么不走？
但是纯高层的建筑或许更能出人意料也说不定。
你们觉得呢，水泥厂地块更适合打造成什么样的形式，是纯高层还是高低搭配，高低层的设计是更适合洋房还是类别墅？不妨在评论区留言告诉楼哥。
楼哥觉得最近瓯江口，七都板块的滨海别墅类地块出让都拍出了高溢价。
如果水泥厂地块能回到别墅类地块，同样也拥有滨海的特质。如果再允许中式的打造，加之滨海新区最后大地块的噱头，那么这块地将“绝杀”。溢价不会小。
也是由此，楼哥个人想法是：水泥厂地块正式放出土拍的前奏就是地块基础方面的修改公示。（仅供参考）
总的来说。这篇文章楼哥还是想和大家对水泥厂地块进行一些探讨，毕竟是滨海新区最后一块地了。不少房开和潜在购房者的眼睛都盯着呢。也希望滨海新区能给人带来更多的惊喜。
当然这篇文章中很多内容都是楼哥自己的想法，大家看的就图个乐，切勿当真！权当做是聊聊天。
那么楼哥想说的已经差不多了，这篇文章的篇幅已经够长了，如果你还有什么想法不妨在评论区里说出来。
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