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开盘在即,楼哥带你踩盘“星海名筑”,是否会是“中心区板块”打新股概念?

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乐清楼哥 发表于 2020-6-11 14:26 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |正序浏览 |阅读模式 来自: 浙江省温州市 电信
      楼哥上周末开车经过中心公园,看星海名筑那个不大的临时展厅人却蛮多,本想去看个热闹,但因为忙着给乐清月光经济做贡献,只好作罢。
这不,周一就抽空赶了个晚集,看看星海名筑究竟什么模样了。星海名筑的盘在五环路和胜利路交叉口蝴蝶广场东侧,项目占地约68亩,总建筑面积约12.32万方,容积率2.0,绿地率约35%。项目由21栋住宅组成,高层108-139㎡,叠墅168㎡、173㎡,联排249㎡,总车位数778个,总户数660户。目前还都是在打桩的阶段。入户大门和沿街店铺还在建,稍有成型。
入户大门采用少有的现代铝板配玻璃幕墙,与以往楼盘采用大理石里面有很大不同。这样的风格设计感觉更时尚和年轻,也可能是对乐清剧院设计的一种呼应。当然,玻璃立面打理难度是要比大理石要大的。内部建筑外立面据说是采用真石漆结合铝板,石材装饰。
因为预售证还没有批,所以星海名筑采取的营销策略是认筹,从这几天楼哥的朋友圈看,至少大部分中介也是相当卖力的在一起吆喝的。当然,周一下午的现场,人也是非常多的。
那这个楼盘些点是值得期待,哪些坑要提早做好规避呢?
此次预售的星海的一期,总共分三期。一期为17# 19# 24#,及几栋别墅。
高层的17# 19#为 17层设计,24#为26层设计,户型以108/118/129/139为主。
因为价格没有出,所以抛开价格谈楼盘,似乎不太有意义,但也并非完全。因为楼哥之前踩了几个盘,听售楼处宣传的总是离不开配套,商圈。的确,在商品房时代,房子首先有它的商品属性,商品,也总是围绕着价值和价格。那么,房子的核心价值是什么??房产销售里有个金句名言叫“房子的核心三要素”那就是:“1.地段 2.地段 3.还是地段”。楼哥今天反其道谈房子的核心卖点:“假如抛开地段和周边配套,该房开的品质和内部环境,是否值得我们消费者以目前售价80%的价格去购买,是决定该盘真正价值的重要因素。”举个简单的例子,楼哥在上班族的办公室挨着旗下相亲网,常常相亲对象会问到会员的收入情况,是的,现在这个年代爱情也是标价的。但婚姻和爱情的本质肯定不是收入多少!!
那为什么楼哥去掉地段因素要给房价打8折,而不是7折/6折呢?这个可能见仁见智吧,买房的时候,首先参考的就是周边配套和地段,是否临近商圈,是否周边公园绿化较好,是否交通方便等等,这些的确关系到我们今后生活的便利性。但是,要知道,事物都是有两面性的--临近商圈的,就可能要接受高峰期的交通拥堵;周边公园绿化好的,就可能要接受生活配套的不健全;交通位置好的,就可能要接受现代交通带来的嘈杂。
所以,楼哥也用二八定律来分析房价,就如同当今社会,80%的收获,源自20%的投入;80%的资源,掌握在20%的人手里一样。楼哥并不否认地段对于房价的重要性,因为房开土拍开始,楼面价就已经给房价定了基调。但是,我们从消费者角度,抛开地段,就论品质,会更简单有意义些。
因为近期网友讨论最热烈的是,新交付的很多品质盘,前期宣传和交付有较多的出入,没有本着诚信的原则,宣传时承诺的标准,交付却兑现不了。其实讨论的重点都是房子本身的品质上。
中梁在乐清,之前可能因为对工程进度的严格管控,品质是网友讨论最多也是重点担心的,
那么,中梁的销售是如何解答品质的问题的呢?
楼哥这是第二次踏进中梁的展厅,上一次也对璟园工地进行了暗访,当然,工地的细节没有太多的瑕疵。星海的销售关于品质的回答是:“星海产品也是中梁的宝石2.0系产品,对工程质量的考核直接和施工人员绩效挂钩。定会比往期产品质量更有保障!” 至于管理出品质,希望星海真能像销售传递的,对品质会有较多的提升。毕竟是经营了27年的老房企,重视口碑才能有长远发展。
从图纸上看,一期的19#和24#主打129及以下户型,1楼不设架空层。中心区块的高层小高层如果不设架空,楼哥觉得问题不大,1楼还是非常适合居住的(毕竟价格便宜量也足,听有网友说价格有在万元以内的)。再加上总体2.0的容积率,绿化率35%,绿化尽收眼底。只是规划里所谓的东山横河,目前还未开挖,还是包含在围栏以内。
还有之前网友讨论海月清风时提到的,合院和高层园区不共用的问题,星海名筑销售方给的答复是高层及排屋整体园区是共用的,且景观中庭面积约8000方,高层间距宣传为55m,加上2.0容积率,总660户数,那么整体业主的活动空间还是较大的。
户型方面此次楼哥就不做过多讲解,附送上一期户型图供大家讨论,等下次样板房呈现时再摸底。
星海名筑的地段,楼哥也点一下:
首先周边配套还是较丰富的,东山小学在建(每年学区划分及调整最终以教育部门文件为准);乐清市政府;蝴蝶广场;南虹广场;东山公园等。但所谓三水系(东侧东山南河、北侧东山横河、西侧东山横河支流)环绕,要注意的是,东山横河未开发,西侧东山横河支流为非常窄的河道,不要报太高的期望!
因为是期房,楼哥对期房的踩盘目的性也很明确,对有可能和宣传不符的内容,能发现的提早告知,让网友能提早做心理建设,只要对将来交付的房子有正确的预期,那也能少些失望,多一点快乐。毕竟对我们“有钱人”来说,心情才是最重要的。
另外,中心区块在经过近期新湖地产的“洗礼”,楼面价也直逼万元每平,有很多业内人士认为,以新湖品质用料上的一贯风格,销售单价很有可能要2万以上。S2轻轨站周边地块都将受新湖的拉动,存在增值空间。中梁在乐清楼盘较多,一贯的作风是,一期以价格吸引流量,也的确符合老百姓对价格的诉求。最后,楼哥还是希望星海名筑能在价格给乐清老百姓惊喜的同时,品质也有惊喜!


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嗨秋 发表于 2020-6-16 00:16 来自手机 | 只看该作者 来自: 浙江省 移动数据上网公共出口
可爱的老百姓 发表于 2020-06-12 11:59
政府最喜欢的口号就是稳定压倒一切,跑赢通货膨胀是必须的,基本和银行利息持平。再怎么炒作,炒作到死,乐清还就是个小县城,五线城市规模。

你应该去当市长
 
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麦芽糖A 发表于 2020-6-15 08:29 来自手机 | 只看该作者 来自: 浙江省温州市 电信
吗几栋是叠墅,有户型图吗
 
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zl529519535 发表于 2020-6-14 08:54 来自手机 | 只看该作者 来自: 浙江省杭州市 电信
这房子觉得值得买,绝对升值,也不看看什么地段
 
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老铁有毛病 发表于 2020-6-14 07:56 来自手机 | 只看该作者 来自: 浙江省 移动数据上网公共出口
我爱乐清2019 发表于 2020-06-12 00:49
只说优点,户型好,绿化多,容积率低,楼间距大,才17层高达55米楼间距。蝴蝶广场近在咫尺。听说价格不高,一个不错的刚需盘。对中梁品质做好心理准备后可以考虑。

户型除了139和118过的去,108太小,129浪费格局,餐厅在过道中间,完全不合理。还南偏西朝向,肯定西晒
 
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 楼主| 乐清楼哥 发表于 2020-6-13 09:01 | 只看该作者 来自: 浙江省温州市 电信
baojingze123 发表于 2020-6-11 16:21
这个叠墅怎么样?感觉会被前面的安置房挡完

前面地块和星海交界处是入户门,中间有道路,间距应该还可以
 
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fangyu0430 发表于 2020-6-13 08:18 来自手机 | 只看该作者 来自: 浙江省杭州市 移动
M.Yffgg 发表于 2020-06-11 20:14
房价的增值,大多靠外需,乐清现在人才太少了,从人才购房申请看的出 E类以上人才申请32个 比不过瑞安,缺少再来有购买力的外需,房价增长幅度有限,跑赢通货膨胀就不错了 刚需买房没事 投资买房谨慎了

不是申请E类的人少,比如我,交的个税不够,没资格申请
 
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朋-刺猬 发表于 2020-6-13 04:58 来自手机 | 只看该作者 来自: 浙江省温州市 移动
台风以来 高层不怕吗
 
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煉习 发表于 2020-6-12 20:18 来自手机 | 只看该作者 来自: 浙江省温州市 联通
乐清楼哥 发表于 2020-06-12 13:39
星海名筑南面是D-a22地块,容积率3.0,总占地49705平米,入户大门与星海叠层这边相临,加中间有一条路,采光应该还行

安置房有29层的高楼,算下多少高度,90米有吧
 
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baojingze123 发表于 2020-6-12 14:19 来自手机 | 只看该作者 来自: 浙江省温州市 电信
小石子 发表于 2020-06-12 14:01
上叠和下叠的价格估计多少啊

均价400个
 
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小石子 发表于 2020-6-12 14:01 来自手机 | 只看该作者 来自: 浙江省温州市 华数
上叠和下叠的价格估计多少啊
 
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