|
本人是城建规划爱好者，看最近论坛上关于房产的帖子不少，也试着从几个方面谈谈乐清城区当前房价上涨的逻辑。 一、国家政策: 大的政策就是四个字“房住不炒”，那么我们要思考当前乐清的房子是买来住的多，还是炒得多？我认为投资的有，但却是极少数，绝大部分是用来自住或给子女当婚房。因此目前的国家政策对乐清房地产市场影响不大。从货币层面来说人民币持续外升内贬，购买力快速下降，这是毋庸置疑的事实。进入2021年以来，股市基金都不景气，北上资金撤退，指数震荡加剧，也会导致部分资金流入楼市。 二、乐清人口：2020年乐清户籍人口约132万，约39万户，当前城镇化率57%，计划2025年达到75%,需要对7万户进行城镇化，按照每户1套，至少需要7万套房子，全乐清2020年开盘104万方7717套，其中城区77万方5298套，虹桥周边20万方1495套，柳白周边7万方924套，无论是面积或是套数城区都占70%左右，那么7万套房子里面城区需提供近5万套，平均每套按120平计算，共需600万平，楼盘容积率平均按照2.2计算的话，至少需要4000亩地，也就是说将来两年就要有4000亩土地供应市场才能满足需求（房开拿地到竣工入住至少需要3年），这还只是按照每户一套来计算，如果算上年轻人分户后独立购房，小部分投资购房，那么需求量会更大，中心区加上胜利塘北片今后的宅地出让大概率不能满足市场需求。而目前的消息是城区2021年经营性用地出让仅500多亩。既然上头确定了75%城镇化率的目标，自然会有各种办法实现的。也有人会说到外来人员的流失，我也有不少外地朋友和同事在乐清发展得很不错，其中不少也已经或将要购房，甚至不乏豪宅别墅的。但目前外来人员在乐清房地产市场占据的份额还是极小，反而在外的乐清人这几年越来越多地在城区返乡置业，这也是推高乐清房价的重要力量。 三[size=18.6667px]、成本层面：当前各种材料成本高企，螺纹钢去年此刻3000出头，现在要4000多，水泥沙子石子人工各项成本步步高升，建房成本大涨。今年银根较去年将适度收紧，以为着作为资金密集行业的房地产开发的财务成本也将上升。作为成本最大头的地价最近几年也在稳步上升，随着交通文化娱乐等各项大工程的落地，相信接下来几年的地价还会延续这一上涨趋势。 四[size=18.6667px]、城区开发：关于这一点，我就照抄中心区管委会的2021工作报告好了： 2021年，根据市委、市政府的总体部署，围绕“打造更具活力与特色城市”的目标和“开发、建设、管理”三大职能，以“新型城镇化”建设为重点，强化规划引领、强化项目落地、强化队伍建设，进一步拔高中心城区首位度，全力打造“建筑可以阅读、街区适合漫步、城市富有温度”的魅力之城，努力实现“城市让生活更美好”。 （一）加快推进规划设计工作，打造品质之城。围绕以高起点规划引领高质量建设的原则，以构建形成中心城区首位度更高、城市特色更加突显、城市能级更全的城市发展新格局要求，加快推进规划设计工作。一是完成城市经济带规划、城市夜游规划批复，配合完成城市天际线、胜利塘北片城市设计，启动胜利塘北片控规修编。二是完成海洋生态公园、城市夜游不夜街等项目工程设计。三是加快滨海快速道和乐清湾生态海岸带前期工作。 （二）加快推进新型城镇化建设，打造靓丽城区。抢抓乐清成功入选国家新型城镇化建设示范县城的发展机遇，紧盯“全域美”建设目标任务，全力破解要素制约和政策处理问题，高品质推进胜利塘北片（未来新城）、盐盆山清和公园一体化、老城有机更新、海洋生态公园、城市夜游、城市经济带等引领性项目建设，全力打造靓丽城区。一是胜利塘北片（未来新城）完成道路网全线水泥搅拌桩、道路路基填筑，加快软基处理和桥梁建设，深入谋划东海之窗·未来新城建设，加快基础设施、学校等建设;盐盆山清和公园一体化基本建成山体公园、交通道路及景观平台等项目，加快儿童公园、渔人码头等项目建设;加快老城有机更新，建成西塔公园和南门文化公园，加快南门服装市场建设。二是加快海洋生态公园建设，加快建设滨海绿道、城市阳台及盐盆山山体绿道，完成胜利塘河公园绿道、老城区绿道及中运河绿道提升等建设;加快城市夜游及水岸同治项目建设，并启动不夜街项目建设;启动城市经济带美化和建设。三是建成东运河公园、中央绿轴等绿地公园，建成五环路三期及泰康路（学子路-体育场路）、望河路（旭阳路-晨曦路）等一批区间道路，加快北界路延伸、东山横河整治等项目建设。 （三）加快推进招商引资工作，提升城市能级。聚焦总部经济、现代商贸、房地产等产业发展，加快土地出让，加大招商引资，培育城市商圈，全力提升城市能级。一是加快土地出让，计划完成土地出让约137亩。二是加大招商引资，加快推进胜利塘北片（未来新城）、城市经济带、矿坑酒店、老城历史文化街区、体育中心宾馆、现代商贸综合体等重大项目招商。三是培育城市新经济，积极借势借力，加快正大城、南虹、江南里、蝴蝶广场、北大街等城市商圈培育，发展城市经济。 以上不仅仅是2021年的工作计划，更是将来至少5年内的工作重点。相信关心城建规划的你今天也看到了总投资50多亿的海洋生态公园和滨海大道要开展前期工作的消息。试问这么多的配套投入下去，房价怎么可能不上涨呢？ 五[size=18.6667px]、民富层面：乐清拿得出几十万首付加上几十万装修款的家庭实在太多太多了，另外我听说现在的年轻人相亲很多都会问在城区有没有房子，听起来似乎有点功利，但却反映了现实，试问谁不想过好日子呢？你是想出门就是拥挤马路，无处停车，坑洼道路，嘈杂人群，还是公园绿道，宽阔马路，N多停车场，滨海大道？有人说乐清产业不景气没钱赚了买不起房，但你看经济开发区和乐清湾港区的厂房越来越多，很多就是柳白片虹桥片迁移过来的，这其中很多的企业主，高管和营销精英会有在城区置业的需求。 六[size=18.6667px]、楼市现状:最近的几个楼盘的热销程度无需赘言了，相信有关注楼市的人都会清楚。 以上所有信息都来源于公开资料，所有分析也是个人观点，不涉及到任何具体楼盘。水平有限，错漏难免，欢迎探讨。
相关链接：
链接①：柳市房价处于一个低估状态？值得买房投资？
链接②：新湖金溪花园带动了乐清整体房价，最近楼盘都是秒杀清盘，是泡沫还是刚需？
链接③：之前一直有消息说住房不抄，房产泡沫大，但是乐清房价却还能上涨的内在原因是什么...
| 
收藏
赞
踩
楼主
