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导读
欢迎大家来到楼哥说实话第13期。上期我们说了金地公园上城，那么这期云栖麓一期价格已经备案，开盘在即！楼哥觉得现在可以全方位分析一下云栖麓了。
先说说结论
地块基础硬性指标：刚需盘里非常不错的基础指标
周边设施：认可度非常尴尬，大短板
内部环境：符合楼盘的整体定位
价格：似乎还有下降空间，但目前这个价格已经让沄栖风华很难堪了。
下期预告：金钰华庭
云栖麓的开发商，就是上坤，上坤我们之前介绍过，上坤地产集团有限公司相对来说是一家比较年轻的公司，成立于2010年，以高品质综合性地产开发及运营为主营业务，2020年于香港交易所主板挂牌上市，致力成为“城市优质生活服务商”。（来源：百度百科）
而六月七号上坤地产发布了截至2022年5月31日止的五个月未经审核营运数据。
据公告，截至 2022 年 5 月 31 日止的五个月，上坤地产连同其附属公司及联合营公司实现累计合约销售金额约人民币 44 亿元，合约销售面积约37万平方米，平均销售价格约每平方米 11,860 元。（来源：上坤地产官网）
这个数据并不好看，今年前5个月，上坤地产实现销售额44亿元，同比下降65.08%；实现销售面积37.06万平方米，同比下降61.53%。（来源：财经网）
而名字方面，上坤·云栖麓的备案名为，云水麓园。而关于“云水麓园”楼哥想到了一首诗：
《赠药山高僧惟俨（其一）》 李翱 练得身形似鹤形， 千株松下两函经。 我来问道无余说， 云在青天水在瓶。
可以说无论是推广名云栖麓还是云水麓园这个名字，楼哥觉得都有一种仙风道骨“隐居”之意。
名字上还是非常不错的，是有一定的功底的。
结合被说“偏”的地段，楼哥觉得，这样“隐居”味道的楼盘名，也挺恰如其分的。
然后我们看看上坤拿下的这块地怎么样
对地块好不好的评价楼哥重申一遍：地块好不好的判断标准是对于后期在此做的项目是否“妥帖”而言，并不是独立去评价地块如何！楼哥认为没有差的地块，只有后续建设是否符合。以下内容均在此框架下讨论。
楼哥在之前云栖麓和翡翠滨江的对比中写过这块地了。但是当时情况尚未明确，不知道云栖麓最终交出一个什么样的“答卷”，楼哥也一直在猜测，云栖麓究竟是往“高了”发展还是直接主打刚需。
云栖麓现在给出的答案是“刚需”！纯的那种
那么我们就以“刚需”的角度看看这个地
云栖麓占地35882㎡也就是约54亩，以及2.5的容积率，22%的建筑密度，35%的绿地率，以及限高54米，并且需要配建占地4000㎡的幼儿园。
在刚需角度，这个硬性指标真的十分优秀
2.5的容积率，光是容积率就能一定程度说明，这块地居住体验是非常不错的。
22%的建筑密度，以及35%的绿地率和限高54米，在乐清的楼盘里都是属于一个非常优秀的水平。
作为对比，楼哥给大家看看琨玉的基础属性
可以看到从地块的基础指标上，琨玉园也就比云栖麓大了三亩，容积率低了0.3。其他方面其实相差不大。
琨玉园的地块指标楼哥一直说是中心区较好的地块，单单说地块基础指标！看清楚，仅仅讨论的是基础指标方面。云栖麓的基础指标是较好的！
当然这也有地处柳市的原因，中心区滨海区的地块相对的指标方面会更“严苛”一点。
楼哥觉得云栖麓心真的是挺狠的，能够直接把这样的地做成一个“纯刚需”的盘。
当然另一方面楼哥认为，云栖麓的团队应该很明白，云栖麓周边环境究竟是怎么样的。这样才会下定决心，把这样一块地，做成这样一个刚需项目。
楼哥觉得光是地块属性来说，云栖麓是不错的，对于一个刚需盘来说，那就更显得基础属性的优秀了。
坦白说，楼哥看到这个地块被做成一个刚需盘，楼哥并不想说“存在割裂感”这样的话，而是能明显感受到这是“无奈之举”。
这种感觉有点像什么呢，有点像高中你考了一个好成绩，这个成绩虽然不是顶尖的，但是确实还是属于不错的，以这个成绩你可以进全市数一数二的学校，但是拿不到奖学金，考虑到自身情况，你选择了一个普通的学校可以拿奖学金。就是这样的无奈之感，不是你自身不够“格”，只是因为迫于现实压力。你需要退而求其次。
云栖麓这个地块楼哥感觉就是迫于现实压力，去做了个刚需盘。还是能看的到一些无奈吧。
那么这个“压力”来自于哪里呢？那就是周边的环境和配套。
为了让大家更好的了解云栖麓周边，楼哥专门做了个图
楼哥在地图上特地标出了人口稠密的区域（红框内），以及相对来说人口较为稀疏的“田野”地带（黄框区），而云栖麓就是处于一个居住人口较少的区域内，从地图上看，整体四周都是相对要“荒芜一些”的。
这是站在一个较大层面的直观感受，而我们接下去就一点一点分析一下，云栖麓周边的各个不同层面上，条件如何。
周边道路
交通方面，从柳市目前的交通情况，云栖麓包括沄栖风华去乐清比进柳市虽然距离更远但是要更加方便。先看图
无论云栖麓还是沄栖风华都位于104国道南侧，前往柳市的104国道都需要找路口掉头。
其前往柳市市区最方便的就是柳乐路，但是柳乐路作为老国道，越靠近柳市内部城区，整个道路越发狭小，整个路况也越发糟糕，特别是进入老车站柳市转盘那一段的时候，车流量是极大的，碰到高峰期更是头痛。
而无论是从柳青路还是柳江路进入柳市，都不可避免的要从104国道走，而柳市这一段104国道可以说是整个乐清到大桥北最难走的这一段
柳乐路，凌云路，柳青路，柳江路以及更前方的柳白路与104的交汇口的混乱程度，相信有柳市乐清两地通勤的人来说都有所体验。而前往乐清，最近的正大广场，也超过了7公里的直线距离。
商业配套
这方面云栖麓还是较为一般的，其周边没有什么商业综合体，满足日常生活的配套也不多，未来可能会较为依赖自身低层的商铺，另外距离正大广场近7公里（来源：百度测距），现代广场也有3公里（来源：百度测距），距离远是一方面，路况一般也是一方面。
自然环境
其周边的自然环境是较为一般的，周边的景色主要以农田和工业园区为主，周边两公里内也没有什么公园资源。未来休闲娱乐方面可能会遇到较大的麻烦。
医疗资源
医疗方面同样是短板，乐清第三人民医院距离云栖麓达到4.3公里（来源：高德测距），距离较远不说，还需要横跨一整个柳市，整体路况比较糟糕。而人民医院则在7.2公里外，（来源：高德测距）一个近但是路况差，一个路况好，但是远。
教育资源
云栖麓周边的学校丰富程度倒是不错，距离最近的是柳市镇第七小学，其次是柳市镇第六小学，直线距离约为1.5公里（来源：高德测距）；距离柳市镇实验中学直线距离约为2.1公里（来源：高德测距）。距离该宗地块稍远些还建设有柳市镇第一中学、柳市镇第十六小学等学校。并且其自身还配建一个幼儿园。（当然具体学区以未来划分为准）
其他值得一提的
另外就是云栖麓紧邻乐琯运河
楼哥下个结论：目前意义不大，未来可能是一个突出的点。
为什么这么说呢，因为乐琯运河河流的宽度还是不错的，不过目前河流周边景观还是农田为主，并且河流还属于一个自然河流的状态，景色方面目前并没有什么特别亮眼的地方。
还有就是朝向的关系，未来沿河一侧的楼会正对河流，楼哥在琨玉园那期也说过了，这样的朝向，会让河流景观大打折扣。
而未来如果周边能够有所发展，或许河流景观会成为这个楼盘不错的卖点。但至少目前整体的河流状态楼哥还不是很认可云栖麓拿河流做文章。
周边的环境楼哥实话实说是“比较糟糕”的。
有个小插曲：因为职业的特性，如果楼哥车上有人，路过各个楼盘，楼哥都会问问“你觉得这个盘位置怎么样？”
而楼哥频繁来往柳市乐清，几次路过云栖麓向不同的朋友询问，不少柳市朋友第一反应是：这也太偏了！他们当然不是很“理性客观”的去分析，基本上都是第一反应“从经验上感性的觉得”就是太偏了。楼哥觉得从这一点上也能感受到，这个地块的直观感受就是相对较偏的。
而如果理性的去分析云栖麓的地段，其实也确实乏善可陈了点，周边本身各种基础设施就比较缺失，而且不同于滨清和苑，云栖麓周边的未来规划同样较少，这就造成了其周边多少有点“现在未来皆尴尬”。
感性理性都对云栖麓产生了负面的认知，云栖麓整体的认可度就会大受影响。
然后我们看看整个楼盘内部营造如何
云栖麓小区内总共11栋楼，近期第一期的价格已经进行了备案，一期也是云栖麓首开。首开了1号楼，7号楼和10号楼，户型大小在89㎡-120㎡，三栋楼的层数在16-18楼，三栋楼的层高绝大部分都是2.9米。
而小区内的布局则是类似于点群式布局
点群式住宅布局较为自由，布局形式多样，通常情况下，各栋住宅楼围绕中心绿地、水景或配套建筑，有规律或自由地布置。从而形成一个组团。其住宅楼的形态美观多变，楼栋布置更灵活，很容易与周边建筑物区别开来。缺点则是此类布局如果规划得较为散乱，不利于小区的管理。
整体来说云栖麓的内部建设还是得益于整个地块的基础指标方面较为优秀，整体的居住体验会不错。
但是有两点还是要说一下，仅代表楼哥个人的想法
一个是可能是因为地块的原因，整个楼盘内部设计的稍显“杂乱了点，特别是最中间的楼，虽然与前后的楼拉开了不错的距离，但是其左右两侧的楼，就稍显的过密了。如果这中间的楼更窄一点，甚至没有，你再去看这个整体，是不是就和谐多了。
另外就是其南侧楼紧邻河边，但是这些楼没有做特别的朝向方面的调整，没有取得更好的河流景观是比较可惜的。
总的来说，楼哥觉得云栖麓整体的建造规格，得益于地块较大，而设计方面缺少了一些“锦上添花”。
总体来说对于这个定位的楼盘，这样的内部没有做更多的设计安排也能理解吧，总体只能说中规中矩，符合刚需盘的定位。
然后我们进入“重头戏”价格方面
我们可以看到首开整体的备案均价大致在12600元/㎡左右，其中10号楼的价格最高均价达到了13300元/㎡，图表上是以红色以及橙色为主。而7号楼次之，在12500元/㎡左右。最低的为1号楼整体在12200元/㎡左右。
这个价格定位相比目前柳市的其他楼盘的均价，是要低一点的，比如说卓越城和桃李东方备案均价都在14000元/㎡左右。
而最值得一提的是，上坤和新隆合作的盘沄栖风华的备案价格在14500元/㎡左右。
因为沄栖风华的存在，楼哥并没有想到云栖麓会首开12600元/㎡这样一个价格，因为在楼哥看来云栖麓的地块甚至周边环境都是比沄栖风华更好的，如果有人想看楼哥可以做一期上坤这两个楼盘的对比。楼哥原本预计云栖麓应该做个比沄栖风华更“高端”一点的楼盘，从而两个楼盘进行错位竞争。
但是云栖麓首开不仅定位和沄栖风华相似，并且备案价格相比于沄栖风华还要低了近2000元/㎡。
楼哥看到这个价格的第一反应就是“沄栖风华可以不用卖了。”
虽然楼哥个人觉得沄栖风华确实营销销售方面做的很糟糕！但是云栖麓这么赤裸裸的“背刺”了沄栖风华一把，也确实令楼哥大受震撼。
楼哥甚至觉得，在云栖麓没卖完之前，沄栖风华都不用卖了。可以彻底躺平了，云栖麓和沄栖风华，上坤看起来没有“手心手背都是肉”，似乎更亲近“亲儿子”云栖麓一点。这样一次自己“卷”自己。下手真狠。
“煮豆燃豆萁，豆在釜中泣。本是同根生，相煎何太急？”
那么问题来了，这个踩着沄栖风华的价格能不能令云栖麓获得市场的青睐呢？
我们还是需要结合整体来看
相信经过上面的介绍大家也都了解了云栖麓一个整体的情况。
那么楼哥结合整体说说云栖麓能不能以这个价格获得销量上的优势
先说结论：“虽然价格在柳市不错了，但在当前市场行情下，还有下降空间”
如何得出这个结论的，这就要从云栖麓整个盘的优缺点说起了
云栖麓优点是地块基础指标较好，整体的居住体验较好，而缺点则是周边较为一般。
楼哥有一个观念就是，刚需盘的购买者在某种程度上是愿意拿“居住体验”换“价格”，换句话说楼哥觉得对刚需盘的潜在购房者来说，基础硬性指标并不是刚需购房者最主要的“敏感点”。
举个例子：楼哥之前写金钰华庭的时候，金钰华庭3.84的容积率，楼哥都会说一下这相比3.5容积率的翡丽名筑，不过是只多了30来套房子，没有那么夸张，但是楼哥说上品总体3.42容积率，楼哥就会说的很难看，为什么，因为两个盘的定位不同。上品的定位目前看楼哥觉得是更高的。
相对来说，越是偏刚需的盘，其潜在购房者对楼盘基础硬性指标容忍度是更高一些的。
话回正题，对云栖麓这个楼盘来说，其优势“地块基础属性”较好，更多作为“锦上添花”的优势，而不能作为这个盘“雪中送炭”的口碑基本盘，地块基础属性并不能从根本上改变潜在购房者对你的直观评价。
而其缺点，所有人都会审视你是否能达到一个适合居住的程度，这是对你周边最低的要求。即使是刚需也需要，提供一个方便的居住的条件。那么云栖麓这方面上的便利程度是被质疑的。
优势不能很好的体现，而缺点则是被审视的很严重，这就会造成云栖麓整体的认可度是有问题的。
楼哥想到一个盘，和云栖麓差不多时间公布了备案价格，那就是“悦鹭锦园”，悦鹭锦园和云栖麓周边有同样的问题，甚至想出来的宣传点都一样，云栖麓：我离乐清近。悦鹭锦园：我离温州近。（甚至悦鹭锦园更好点周边还有个奥特莱斯）
但是悦鹭锦园的价格楼哥看了一下，一些户型的单价都在万元以下了。
那么楼哥觉得：云栖麓如果想赶紧跑完，然后再拉沄栖风华一把，那它的备案价格即使不用万元以下，也应该在万元左右，那样才能真正的令人“眼前一亮”
要知道现在云栖麓的销售压力不仅仅是其自身！因为价格上和沄栖风华冲突了，现在还要背着沄栖风华被影响的那部分。
可以说云栖麓不赶紧跑完，沄栖风华根本动不了（沄栖风华要是同样降价，就真的是上坤自己要卷死自己了）。在这样的压力下，楼哥觉得云栖麓的价格还是偏保守了点，不够激进。
除非云栖麓在价格之外能够获得更多其他方面的营销支持。要知道柳市的整体市场即将进入一个白热化的程度，前面你需要抢卓越城五期的流量，后面你要和翡翠滨江竞争，这两个盘都带有滨江新区的优势，并且你还要带着影响了沄栖风华销售的压力。
总的来说在楼哥看来，云栖麓，面对的压力将巨大。在这样巨大的压力下，这个12600元/㎡的备案价格还是显得不够破釜沉舟。
对于想要购买云栖麓的潜在购房者来说，楼哥觉得这个价格虽然已经比柳市目前一些楼盘的价格要低了，仅仅以12600元/㎡这个价格来说，楼哥觉得这个价格还是有进一步下降的空间。
同时购房者也要考虑清楚其周边是否能满足自身的生活。这点很重要。
因为买房无论是刚需也好，还是改善也好，楼哥觉得一个核心诉求是不会变的，那就是：“让自己生活的更好”。对自住来说不应该背离这个初衷。选择你需要的才不会选错。这是楼哥的看法。
好了，楼哥想说的也就这么多了，如果你还有什么想法，不如在评论里告诉楼哥。
最后，本期内容不做任何购买建议，内容仅供参考。具体情况请以开发商公布口径为准。
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