来源：链家
而观澜苑二手房的价格，在链家上同样处于14000元这个区间。
那么对于这里的高层住宅来说，不少人的心理价位其实已经被这两个同板块的楼盘有所“锚定”。
简单点说就是：对于这个板块，大家对这里的心理价位可能就在这个区间了。
要知道新湖这个产品虽然是高低配产品，但是根据网传的图，高层和排屋叠墅的配比大致是2:1。
走量的高层依旧占据大部分房源。
高层定价可能难以突破板块本身的限制。
不过好在这块地有别墅类，低容积率的加成，楼哥觉得这里高层的均价，合理的备案定价区间大致上会比周边其他项目的基础上贵1000-2000元左右，也就是15000-16000元/㎡左右。
突破这个数，楼哥认为这个板块主打的性价比优势将不复存在，更多人都会想：都超过16000了，我为什么不买市区（中心区，滨海区）呢？
要知道现在市区不少高层房源算上其活动，整体价格也就这样了。一旦和市区房源在价格上形成竞争，那么这个板块的缺点将被无限放大。
所以楼哥觉得简单来说：新湖这个新盘，高层房源并不能很简单的卖出高价，除非营销方面做的非常好，用格调战胜板块价格的锚定！
所以楼哥觉得如果真的卖出17000元/㎡以上的价格，那确实要恭喜滨清和苑，观澜苑的业主们喜提资产暴涨了。
这还是高层的房源。
这个地块更重要的是还有叠墅和排屋。特别是网传的只有32套的排屋。
不过相较于高层想卖个高价楼哥觉得有难度，叠墅和排屋楼哥相对还比较看好一些。
一方面是：这类产品确实是目前乐清市场的稀缺产品，缺少竞品就是其最大的优势！
另一方面是：新湖毕竟在乐清出了“海德”，靠着“再造海德”这样的噱头，也有一定的号召力。
不过隐患依旧还是在的，那就是经开区目前主打的性价比亮点，似乎是和叠墅排屋这种高端产品天然相悖的。
营销上要不然就走“飞在天上的路线”，让人觉得逼格满满。要不然就走“性价比”路线，主打亲民，或许都有不错的效果。
而现在这种“低能级板块+高端产品的组合”，还是有点隐患的。
新湖不可以将海德的经验完全套用，毕竟海德是“高能级板块（滨海新区）+高端产品的组合”整体更为协调！
最后总结一下，这个地块被新湖拿下之后，将要打造的产品，楼哥说说自己的想法吧！
整体来说楼哥认为网传的效果图确实还是不错的，是合理的。同时还有一些设计上的亮点但是不能就认为这就是未来这个地块的打造形式。一切还是以未来开发商的公示的版本为主。
不过这块地，整体底子还是不错的，只要不乱整活，相信设计出来的成品都不会差。
所以楼哥认为这个项目的问题跟“怎么设计”的关系还不是很大。其根本的问题还是在“经开区这个板块已经被之前的项目定位锚定了”。
这个项目是一个破局者，能不能打破经开区原本的产品定位，才是我们最值得关注的，也是这个项目能否成功的关键所在。
楼哥这里简单的举个例子：
最坏的情况可能会怎么样呢？
乐清周边的某个大镇同样有这样高低配别墅类的产品，同样是由有口碑的大开发商开发。
目前销售周期已经超过三年，别墅类低层产品销售不错，但是目前依旧可以看到不少的高层未售。
某大镇楼哥觉得在一定程度上和经开区一样属于能级较低的地区，如果说新湖的新地块处理不好，也可能出现和这个楼盘类似的情况。
因此楼哥说，叠墅排屋的问题稍微小一点，高层保守估计600来套一旦营销端没做好，定价方面出现问题，或许会重蹈覆辙。
那么你觉的新湖的新楼盘怎么样？高层定价多少合适呢？
当然以上都是楼哥个人的想法，当然会存在不同的想法，如果你也想说说你的想法，欢迎你和楼哥一起讨论一下。
同时如果你有什么买房方面的疑惑，也可以私信楼哥，帮助你的同时或许也能引发楼哥更多的思考。声明：本文所采用信息和数据均来自政府相关部门，以及可信任媒体等公开渠道，但无法确保其完整性和准确性。本文所形成的分析、或观点均由[乐清楼市]后台及其相关专家编写，仅供交流探讨之用。未经本微信公众号平台组织正式许可与授权，任何个人或组织只可原文转发，不得以任何手段或形式窃取发布。如引用刊发，须注明出自[乐清楼市]，且不得进行有悖原意的删节或修改。本微信公众号刊载信息内容或观点表达，并不构成对房地产投资、买卖的咨询建议。任何人因使用本微信所涉及信息、观点而导致直接或间接的投资或买卖损失，责任自负，本微信公众号所有权人不承担任何责任。
收藏
赞
踩