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还记得楼哥踩坑的那个盘吗？观澜苑一直是楼哥心里的痛。如今，观澜苑迎来二改前的确认，楼哥冒被喷的必死之心，再次踏上对该盘的踩盘之路。
一、区块概况： 观澜苑位于经开区，临近滨海新区，因盐盆山和清和一体化利好而于2020年末得到进一步去化。此地块容积率在2.0 。当初楼面为5393元每平方。相对14182的销售均价（未含折扣），加价率也是相对较高。 二、具体要求： 1、规划用地面积：65086㎡ 2、建筑占地面积：12370㎡ 3、总建筑面积：172007.05㎡（其中地上计入容积率建筑面积130172㎡，地下不计容建筑面积41835.05㎡） 4、建筑密度：19% 5、容 积 率：2.0 6、绿 地 率：30% 7、机动车泊位数：1242个（其中地上8个，地下1234个）
三、细节分析 （1）外立面：入户门前，工地上摆放的为三棵树建筑涂料，相对还是品质可以。
（2）绿化：30%的绿化率，初略看上去园区青翠碧绿，但是多数为平面草坪，园林规划较简单和低价。
（3）采光：按理说2.0的容积率，在光照的把控是绰绰有余的，但是楼哥在冬月下午14时左右的观察，大部分7楼以下的户型，采光多少有遮挡。
（4）户内管道：虽然用了较知名的外墙涂料，但是细节方面并未把控品质，外墙面有细微开裂或接口处的粗糙处理。但是水管也做了喷涂，和墙面较为协调。
（5）入户门：采用金属包裹的门，材质一般，敲击内部较为空洞，电子锁为密码加指纹，不是非常讲究的可以勉强使用。但是个别户型入户门直对电梯，这种设计还是比较少见的。
（6）强弱电箱：品牌为德力西和飞雕
（7）防水与门窗：门窗品质目前主流的基本品质都为5 15a 5 断桥铝门窗，只不过收口都是拼接工艺而非压弯工艺，相对在海边的特点，楼哥建议门窗选择隔热效果和防水效果更优质的系统门窗。
隔热条为PA66材质，导水口在起到防水作用同时，有雨水渗入风险。
五金件较普通，需要保留阳台设计或移门的，建议更换五金件。
卫生间排水管为中财PVC-U管
卫生间地平在排水管处有提高，并对管道周边也做了防水涂层，这是加分项。
包括门槛处也有提升和防水。
楼哥团队还对水管封口进行了抽样检查，未发现密封圈漏装情况。
（8）墙面工艺检查：墙体发现多处空鼓，并有多处二次修改，墙面颜色不统一。
四、 周边配套
嘉利商务广场
清和公园
旭阳路幼儿园
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