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导读
在沄栖风华那一期中（柳市的盘长了颗乐清的心？沄栖风华你会认可吗？欢迎讨论）楼哥稍微提了一下柳市楼盘不同的发展方向，在论坛里引起关于柳市发展的讨论，楼哥对此也是挺有兴趣的，那么我们不妨拿两个柳市的楼盘来聊聊。正好柳市目前有两个在建楼盘还未开盘，上坤·云栖麓和旭信·翡翠滨江。我们就拿他们进行一个对比。
下期对比预告：翡丽名筑和金钰华庭
1开发商
云栖麓的开发商，就是上坤，上坤我们之前介绍过，上坤地产集团有限公司相对来说是一家比较年轻的公司，成立于2010年，以高品质综合性地产开发及运营为主营业务，2020年于香港交易所主板挂牌上市，致力成为“城市优质生活服务商”。（来源：百度百科）
而云栖麓这个名字，楼哥本身以为就是上坤对这个楼盘的备案名，因为其在多个城市都有以云栖麓命名的楼盘，但是看了一些上坤的宣传物料，目前云栖麓只是推广名，政府预备案名为“云水麓园”。因为是预备案名楼哥不过多的分析了，可能未来备案名还有变化。
而“翡翠滨江”则是由旭信开发建设，温州旭信地产集团有限公司，同样是一个较为年轻的公司。其立足于乐清本土，其第一个项目就是位于柳市的雍华园。除此之外旭信在柳市的项目还有雍尚园，以及滨海新区的雍锦园。
而翡翠滨江同样是推广名，而其备案名为“翡翠滨江苑”，这次旭信并没有采用一贯的“雍x园”这样的命名模式。相对来说，翡翠滨江苑这个名字还是非常不错的，听这名字就有一种晶莹剔透的感觉。并且根据其在乐清人民政府网站上公示：
翡翠，翠玉，有贵重的饰品之意，彰显了项目大气、上流、奢华的品质。“滨江”，意指项目毗邻柳白滨江新城，同时体现项目三面环水的滨水特性；“苑”为环境优美的家园；同时也是本项目推广名“翡翠滨江”的延续。因此“翡翠滨江苑”不仅契合了本项目现代都市高层住宅的高端气质，还希望本项目成为一个温馨舒适的人居社区，更寄语了希望祖国繁荣和悦、稳定昌盛的美好愿景。（来源：乐清人民政府网）
寓意也是拉满了。
2地块属性
然后我们来看看地块信息
在进入具体的分析前，我们必须明确几个点：
我们先来说说翡翠滨江，其实上图说翡翠滨江是不准确的，翡翠滨江确切的地块应该是16-19-04占地40540.83㎡的地块，而16-18-06-01占地20180.77㎡的地块，是商业项目，旭信的命名是天信大厦。但是两个地块一同出让，共同建设，我们暂且还是看成一个地块。
而云栖麓的地块同样不简单。云栖麓地块上需要配建一所幼儿园，幼儿园用地面积4000㎡，而云栖麓总用地面积则是35882㎡。也就是说幼儿园直接占据了这个地块八分之一的空间。（来源：乐清人民政府网）
云栖麓占地35882㎡也就是约54亩，而排除掉占地4000㎡的幼儿园之后，云栖麓实际的面积不到48亩。以及2.5的容积率，22%的建筑密度，35%的绿地率，以及限高54米
楼哥看到这样的地块属性，第一个想到的就是云栖麓的姐妹盘，也就是沄栖风华，2.5的容积率，22%的建筑密度，35%的绿地率，以及限高54米，和沄栖风华几乎是一样的，会让整个地块有不错的居住体验，坦白来说似乎更适合做一个偏改善型的楼盘。这里楼哥就有疑问，你确定要在这里做个改善型的楼盘吗？
现在虽然没有提到周边环境的因素，但是楼哥还是说一下，楼哥经常拿“万丽名筑“举例子，万丽名筑属于周边环境其实很有优势，但是自身的地块基础属性较为一般，特别是3.5容积率。较为诟病。而云栖麓，楼哥觉得正好相反的，属于自身基础属性是偏高端的，但是周边条件有问题。万丽名筑和云栖麓楼哥觉得是较为典型的“楼盘基础属性和发展方向出现割裂的楼盘”。
云栖麓的周边环境我们具体到下个章节进行，大家看的时候也可以做个评判，周边的环境是否能支撑的起高端的路线。
而云栖麓如果不往高端发展，多少有点浪费这样的基础属性了，较低的容积率，较低的建筑密度，以及限高，去做一个刚需盘，售价方面会难以进一步压低。这样的话市场认可度难免会出现问题。
如果说万丽名筑是属于想做高富帅，3.5的容积率好比身高只有165的话，那云栖麓是属于想做高富帅但是周边的环境一般，相当于高富帅，富的方面存在争议。两个楼盘楼哥都不知道谁更可惜了。
而旭信这块地占地总面积60721.6㎡，也就是约91亩的大小。而翡翠滨江所在地块面积40540.83㎡，也就是约61亩这样的大小。3.1的容积率，27%的建筑密度，35%的绿地率，以及限高80米。
而旭信翡翠滨江这块地，从基础属性上看，有一说一是不如云栖麓舒适的，但是其胜在“妥帖”的感觉，你一看到这块地就大致可以知道未来是个什么样的楼盘，3.1的容积率，27%的建筑密度几乎可以确定会往较为刚需的一个角度去发展了，而在一个刚需的楼盘里存在35%的绿地率，那就值得夸赞一下了。35%的绿地率给小区内的绿化效果奠定了一个较好的基础。
并且楼哥希望大家不要觉得“刚需盘”是个贬义词。“刚需盘”就是一个客观评价，甚至楼哥觉得柳市作为一个城市化不高的乡镇来说，其实是更加青睐较为刚需的楼盘的，作为夹在乐清和温州之间的乡镇来说，高端改善型住房市场没那么大，温州和乐清两个市的高端改善才有真正的吸引力。这也是温州以及乐清对柳市的虹吸效应。
并且面子上，在乐清温州甚至瓯江口都要比柳市买房更有面子一些。选择柳市，价格方面将会是占比极大的考量点。
而翡翠滨江3.1的容积率可以将楼面价压缩的空间进一步放大。并且这个容积率还没到3.5那种程度。
关于容积率的问题，楼哥强烈建议看一下楼哥之前做的：购房小课堂，楼哥带你了解容积率究竟是个啥？
翡翠滨江给楼哥的感觉就是，“妥帖”，感觉上就像有人说的：结婚的人不一定是最喜欢的，但一定是最适合的。翡翠滨江就是有这样的感觉，不一定是最高端的楼盘，但一定是较为适合这个市场的楼盘。
3周边环境
而周边环境方面我们从最重要的交通方面说起。
交通方面，从柳市目前的交通情况，云栖麓包括沄栖风华去乐清比进柳市虽然距离更远但是要更加方便。先看图
无论云栖麓还是沄栖风华都位于104国道南侧，前往柳市的104国道都需要找路口掉头。
其前往柳市市区最方便的就是柳乐路，但是柳乐路作为老国道，越靠近柳市内部城区，整个道路越发狭小，整个路况也越发糟糕，特别是进入老车站柳市转盘那一段的时候，车流量是极大的，碰到高峰期更是头痛。
而无论是从柳青路还是柳江路进入柳市，都不可避免的要从104国道走，而柳市这一段104国道可以说是整个乐清到大桥北最难走的这一段
柳乐路，凌云路，柳青路，柳江路以及更前方的柳白路与104的交汇口的混乱程度，相信有柳市乐清两地通勤的人来说都有所体验。而前往乐清，最近的正大广场，也超过了7公里的直线距离。
而翡翠滨江这方面就要好不少。
柳市北侧没有大面积的工业园区，柳江路这一侧在以前最堵的地方在“金龙科技园”门口，考虑金龙目前的情况，这一段目前也不会堵了，而电器城大道就更好了，柳市目前道路情况最好应当就数电器城大道了，得益于新建道路的原因，整条路，路宽，车少，任驰骋。
当然这个位置比起云栖麓去往乐清还是要远一些的，不过也不是毫无选择，一方面中心大道同样直通乐清，另一方面如果经济方面能够接受，直接由七里港高速口上乐清北高速口下。同样方便。
交通方面，两个楼盘给楼哥的感觉，其实就跟乐清的老城区和滨海新区进行比较一样，云栖麓的道路交通较为依赖的都是柳市一直存在的道路，这些路的规划情况，目前看似乎有点跟不上现代的发展速度了。而翡翠滨江处于柳白新区的范围内，总体周边的道路规划已经是当下较为优秀的水准了。
俗话说的好“要想富，先修路”，而由道路方面引申出来的其他方面，楼哥觉得才是限制一个盘往高端发展的掣肘。我们接下去一项一项去说。
商业资源：这方面云栖麓还是较为一般的，其周边没有什么商业综合体，满足日常生活的配套也不多，未来可能会较为依赖自身低层的商铺，另外距离正大广场近7公里，现代广场也有3公里，距离远是一方面，路况一般也是一方面。
而翡翠滨江这方面还是占优，本身其自身有建设商业项目，也就是天信大厦，除此之外其周边还有卓越广场，卓越城目前已经进入最后一期，在翡翠滨江建设完成之后卓越广场应该已经投入使用了。还有一点其距离现代广场虽然有距离但是沿途路况都是不错的，相对来说翡翠滨江商业娱乐方面未来还是有一点保障的。
医疗资源:乐清第三人民医院同样偏柳市南侧，距离翡翠滨江直线距离在2.5公里（来源：高德测距），从柳青路转中心大道，总体路况还是相当好的。这个距离也不会有太近造成的心理上的不舒服。
而乐清第三人民医院距离云栖麓达到4.3公里（高德测距），距离较远不说，还需要横跨一整个柳市，整体路况比较糟糕。而人民医院则在7.2公里外（高德测距），一个近但是路况差，一个路况好，但是远。
公园资源：柳市林宅湿地公园，本身就位于柳白新区，电器城大道旁，翡翠滨江直接沿着电器城大道走下去就好，而云栖麓距离较远是一方面。整体的路况一般也是一方面。
教育资源：云栖麓周边的学校倒是不错，距离最近的是柳市镇第七小学，其次是柳市镇第六小学，直线距离约为1.5公里（数据来源：高德测距）；距离柳市镇实验中学直线距离约为2.1公里（数据来源：高德测距）。距离该宗地块稍远些还建设有柳市镇第一中学、柳市镇第十六小学等学校。并且其自身还配建一个幼儿园。（当然具体学区以未来划分为准）
而翡翠滨江则是受益于柳白新区是柳白组团发展的，周边的学校算是整合了柳市白象的资源，比如最近刚确定搬迁的北白象第六小学，新校区就在其不远处。周边还有乐清三山中学，陈薛尚小学，而柳市职业技术学校和白象中学以及柳市第十二小学都在2.5公里左右（高德测距），周边柳市白象的学校都有。不过具体的学区，还是以未来划分为准。
总的来说，这些常规的周边配套上，云栖麓周边情况还是会较为尴尬，一方面本身其地段在之前的城市发展上，是较为一般的。周边的配套并不齐全。另外云栖麓已经规划好的方面，特别是道路问题上，又有点显露出“老态”，真正生活使用起来没有那么方便。
而翡翠滨江，这一方面受益于两点，一点是其毕竟属于柳白新区，整体的规划，都会好不少。第二点则是，柳白新区是柳白组团发展的，其周边吸收了柳市和白象两个镇的资源，这样就会有1+1的效果。
其他值得一说：
云栖麓周边属于一个工业园区包围的情况，其北面为新光工业区，另外人民电气集团新的产业园在其斜对面。而其南侧则是苏吕工业园区。不远处还有方斗岩工业园。所以总体这边的氛围，是一个工业的氛围较为浓厚的地段。柳市作为一个“制造业强镇”这一点在云栖麓周边反应的非常明显。
另外其南侧就是乐琯运河，河流的宽度还是不错的，不过河流周边景观还是农田为主，并且河流还属于一个自然河流的状态，景色方面目前并没有什么特别亮眼的地方。还有就是朝向的关系，未来沿河一侧的楼会正对河流，楼哥在琨玉那期也说过了，这样的朝向，会让河流景观大打折扣。
而翡翠滨江，地处的位置，属于柳白新区其周边未来除了宝龙广场，还有五洲电器城，和云栖麓总体“工业氛围不同”整体更加偏商业一些。未来的人流量预计会有一个不错的水平。
如果说云栖麓是两面临水的话，翡翠滨江可以说就是在“岛上”，整个地块四面环水由四条桥梁与外界相连接。并且河流整体的情况周边已经有人工的痕迹了，未来还有进一步美化的可能，
以及这个地块虽然写的是北白象镇后西岑村，但是柳市镇长道村办公楼就在其对面。这片区域柳市白象两镇的融合可见一斑。
4楼哥总结
这篇文章写到现在已经接近5000字了，其实楼哥对于这两个楼盘还有很多东西没说，包括两个盘周边的一些其他影响因素，以及两个盘都有“配建”这么一个因素存在，他们实际的一个拿地成本也需要说道说道。
除此之外这两个盘都处于建设阶段，具体的户型以及价格尚未公布。楼哥未来也会将两个盘单独地写一写。本期我们接下去就做个总结。不过分地增加内容了。继续增加就会令文章太过臃肿。
根据上面的整理，总的来说，楼哥觉得云栖麓目前还存在不少的问题，因为还没有开盘，究竟上坤会把云栖麓做成一个什么方向的楼盘，目前还不好说。不过楼哥对云栖麓的地块还是欣赏的，整体的一个硬性指标还是不错的，但真的感觉放错了地方。
可以试想，如果这么一块地放在柳白新区内，那真的能够凸显出价值来了，做成一个偏高端的盘，不错的基础属性加上周边优秀的规划设置，或许真的可以大获成功，但是可惜，世界上没有如果。云栖麓要接受其周边整体情况较为一般的事实。
如果做不了高端的盘，同样作为一个偏刚需的楼盘，云栖麓就不得不面对另一个事实，就是其较低的容积率和建筑密度就会成为其“压榨价格” 的掣肘。从这里也能看出来，其实对开发商来说，并不是说容积率，以及建筑密度，限高等越低越好。
在合理的范围内，能够最大化楼盘的利益才是最重要的。对我们普通购房者也是一样，适合是很重要的，容积率不仅仅会影响舒适度，也会影响价格。只能说你更看重什么了。
而翡翠滨江在这方面就是一个很“正面” 的例子，其容积率和建筑密度可以下压价格，另外其35%绿地率又能保证楼盘内有一个舒适的居住环境，价格和舒适度可以做到平衡。
另外翡翠滨江毗邻滨江新区，所以周边也是其一大优势，滨江新区已经设立指挥部，整体的发展算是被提上了台面，不少人都说滨江新区是“卖规划”，但是指挥部的设立，无疑是给准备在滨江新区买房的，打了一针“强心剂”。
翡翠滨江周边又是整合了柳市白象的两个区域的资源。
另外翡翠滨江也有可参考的对象，柳白新区之前开售的以卓越城为代表的其他楼盘，销售成绩非常不错，而柳白新区内已交付的楼盘也出现了价格上扬的情况。总体来说翡翠滨江现在是一手好牌。未来究竟怎么打则是看他自己。
而云栖麓则需要摸着石头过河了，目前看，在他之前开盘的沄栖风华，销量并不是特别理想，希望云栖麓能够走出一条和沄栖风华不一样的道路。
另外楼哥预计本篇内出现的容积率方面的说法可能会引起争议。楼哥特别说明一下，容积率是需要不同楼盘不同分析的，和楼盘整个的定位有很大的关系，另外楼哥强烈建议看看：购房小课堂，楼哥带你了解容积率究竟是个啥？楼哥对容积率的看法，都在里面了。
篇幅所限，楼哥就先写到这，未来楼哥还会推出这两个楼盘单独的踩盘，敬请期待！
最后，本期内容不做任何购买建议，内容仅供参考。具体情况请以开发商公布口径为准。
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