楼哥闲聊：乐清还会有更高端的楼盘出现吗？比如纯别墅

最近楼哥在房管网上看到，有一个别墅盘要开盘了，这个盘之前我们也讲过。

来源：房管网

那就是位于七都岛上的“观云东方”。


有人可能会说“楼哥七都的楼盘跟我们什么关系？”


其实还真的有挺大关系的，为啥呢？


因为这类楼盘是目前乐清市场不具备的产品----也就是纯合院楼盘。也是因此这种高端楼盘同样将乐清视做其的潜在客群汇聚地，因此这些纯别墅楼盘都把广告做到了乐清乃至于在柳市楼哥也有看到。


所以你看，有时候当你缺少某一类产品的时候，哪怕是远一点，你依旧会成为别人的可待瓜分的“蛋糕”。


所以不少朋友也发出了这样的疑问？乐清未来会出现这样的纯别墅楼盘吗？


在楼哥看来，乐清未来能不能出现纯别墅楼盘有两个问题是比较重要的：


第一个是容积率问题，第二个是选址的问题。

首先来说第一个容积率问题。其实在容积率方面乐清出现纯别墅类楼盘的可能性在不断增加。


首先是整体的市场已经渐渐的放开“限墅令”了，低容积率地块已经渐渐的更多的出现在我们的视野当中了。


2023年9月底，自然资源部曾发文，建议各省市自然资源部主管部门，取消土地拍卖中的地价限制、取消远郊容积率1.0限制等。


你比如在今年杭州多区计划供应多宗容积率1以下地块。


1、富阳区2024年读地手册中，东洲板块上新两宗容积率0.7的低密宅地。


2、余杭区，闲林单元YH120504-02地块，容积率约0.7。


3、临安区，源自钱报杭州房产消息，“今年将推出多宗容积率1.0以下的宅地，涉及青山湖科技城、滨湖新城、锦北单元等多个板块，容积率下限会控制在0.7”。


而离我们更近，关系更为密切的温州市区从去年开始也逐步的出现了一些纯别墅的楼盘。


你比如说去年的位于瓯江口的六和苑，去年同样把广告打到了乐清。

六和院效果图

六和苑整体的容积率在1.05左右，相比于一般纯别墅0.7左右的容积率，六和苑1.05的容积率稍微高一点，但是六和苑通过建设商业面积的方式，将住宅区域的容积率控制在0.8上下，打造合院类产品。（根据开发商宣传，六和苑还主动进行了损容，未经证实，仅供参考）


现在看六和苑当时的策略没毛病，通过纯别墅，广撒网，还有位于瓯江口的低价策略，六和苑普惠折后均价2.79万/㎡，加上赠送面积（基本为建筑面积的0.85倍左右，个别房源更大，具体以实际为准），折合单价大致在1.1万-1.4万多元/㎡，与周边在售高层基本持平，现在卖的确实不错。


还有我们上面提到的位于七都的观云东方：

观云东方效果图

容积率同样在1.05左右，和六和苑一样同样通过建设商业面积的方式，将住宅区域的容积率控制在0.8上下，打造了纯合院的楼盘。


而观云东方去看的人也是不少的，不过相比于六和苑，观云东方板块优势更为明显，价格也更高，楼哥看了一下，开盘均价更高一点，目前刚刚开盘，还不能确认整体的去化如何。


除了观云东方和六和苑已经近期七都又出让了一块低密的地块：

来源：自然资源交易平台

这块地容积率同样是1.05，同样位于七都岛，预计未来也是将要打造一个纯低密的别墅类楼盘，同时楼哥预计未来这块地同样会来“乐清抢市场”。


可以说现在肉眼可见的就是低密地块更多的出现了，这样的趋势也渐渐的发展到了乐清。


这一点大家都能从去年的土拍市场中感受到。

缦云楼栋示意图

首先是即将开盘的缦云，建发缦云容积率1.8，整体楼盘采用的是高层住宅搭配双拼排屋，建设规格号称要做乐清的“新旗舰”。


其排屋全部做双拼排屋，确实也是目前环境下这类产品的最高规格，因此市场对缦云的期待值还是挺高的。

金色海湾效果图

另外还有这几天开放展厅的新湖金色海湾1.5容积率，整体楼盘采用的同样是高层住宅搭配排屋和叠墅。


容积率相比缦云更低，同时项目里包含叠墅和排屋两种墅类产品，别墅类房源也比较多，选择的空间更多。


虽然不是这两个楼盘都不是纯粹的别墅类楼盘，排屋叠墅类产品重出江湖，一定程度上激发了市场的热情，也能看出乐清也在逐步试水这类别墅楼盘的市场。


而有消息称乐清未来至少还有这类：可以建设别墅类项目的地块出现。


别墅类产品的更多的出现，容积率不断的降低就是现在市场的趋势，在这样的趋势下，楼哥预计乐清可能不会说像杭州的郊区出现0.7左右容积率的地块，但是未来还是极其有可能出现像温州1.05左右带一定商业配套的地块。

容积率的问题，楼哥整体是看好乐清具备出现低密地块可能性的，那么这样的地块可能出现在哪里？


楼哥认为，这才是乐清别墅类楼盘的真正的问题所在。乐清现在可供低密地块出现的区块真的不多了！


首先中心区基本没有可能了，毕竟有着“中心区”之名，和“取消远郊容积率1.0限制”当中的“远郊”就相冲突。


另外滨海新区目前也已经没什么地块了，缦云这个项目已经是“号称滨海新区最后一块可供开发的地块了”，滨海新区确实没有再给这类纯别墅楼盘的发展空间了。


可能性最大的当属现在大力发展的胜利塘北地区，胜利塘北目前确实还存在比较多的可供开发的空间，同时住宅项目只有未来社区。

未来社区效果图

整体看胜利塘北无论是发展空间还是板块能级都是没问题的，但是胜利塘北地区要做纯别墅的楼盘，问题出现在规划上：

胜利塘北 楼哥标注仅供参

可以看到胜利塘北的地块整体被分割的还是比较小的。就拿我们现在熟悉的未来社区来说，未来社区整体的体量是达到200亩，但是，未来社区是由7个子地块合并而成，因此楼哥之前就说，未来社区，一定程度上你可以把他看做5个楼盘共同组成。

未来社区楼栋示意图

未来社区除了最大的地块达到了75亩，其他地块更多的地块都在20--35亩左右。


而我们现在看胜利塘北的规划也能看出来，大量胜利塘北的住宅地块都是这样20-35亩这样的地块，这样的地块对于纯别墅楼盘确实还是小了一点，如果真要拿这样的地块建设纯别墅社区，那么楼盘体量将会非常小。


最好的办法就是对地块基础属性进行修改，同时和未来社区一样，多个地块一同出让，只有这样，胜利塘北地区才具备打造纯别墅类楼盘的可能性。


而相对于胜利塘北来说，楼哥觉得开发区，或者叫滨海南板块可能更有可能出现纯粹的别墅楼盘。

来源：百度地图

这里同样还有着大量的可供开发的空间，同时这里的地块相比胜利塘北也很大，容积率也更低一点。


你比如说，上面提到的新湖金色海湾，容积率就仅有1.5。

金色海湾效果图（过程稿）

还有周边的观澜苑不要看是一个偏刚需的房源，但是其整体的容积率仅有2.0。

观澜苑效果图

这一片可以说除了金地滨清和苑的容积率2.9高一点之外，整体的容积率水平是比较低的。


地理位置上也更符合“远郊”定位，而且随着不断的开发，这一片“开发区”的印象也在扭转当中，基础配套不断的补充完善，甚至楼哥觉得，如果新湖的金色海湾能够成功，将极大的减少大部分人对这个区块的抵抗情绪。


因此楼哥认为如果未来，乐清会出现低密的纯别墅项目，那么胜利塘北和“滨海南”是值得关注的。

最后楼哥说说自己的想法吧。


整体而言楼哥还是希望乐清能够尽快的推出纯别墅类楼盘，目前市面上整体的竞争是较大的，各个区域对这类高端客源的增夺已经到了白热化的地步了。


乐清不出这类房源，那么这一小撮的高端客群自然而然会被七都瓯江口乃至温州其他地区争夺走。（这样的情况已经在发生了）


温州市区已经大量的低密地块出让可以说已经“图穷匕见”了，乐清不抓紧，真的汤都赶不上热乎的了。


同时这类高端客群本身我们这就以制造业老板居多，居住地的转移，甚至可能会带来产业的转移。

缦云排屋材质图

以及取消容积率1.0限制，则意味着远郊地区或将会出现更多容积率低于1的地块。


更多如独栋、联排等豪改类产品将重新进入大众视野，为改善置换家庭提供更多选择。同时在相对冷门的远郊区域推出相对稀缺的产品，能够吸引关注，也能进一步的促进城市的发展。


最后一点，楼哥认为乐清现在这类产品还停留在20年前的“上海花园”身上，20年了，时间不短了，乐清应当要与时俱进了。

来源：天空之眼

那么你觉得呢？未来乐清会不会出现这类纯别墅产品，欢迎一起聊一聊。


以上都是楼哥个人的想法，当然会存在不同的想法，如果你也想说说你的想法，欢迎你和楼哥一起讨论一下。


同时如果你有什么买房方面的疑惑，也可以私信楼哥，帮助你的同时或许也能引发楼哥更多的思考。

声明：本文所采用信息和数据均来自政府相关部门，以及可信任媒体等公开渠道，但无法确保其完整性和准确性。本期数据楼哥人工进行了安置房以及人才房数据的剔除，本文章内容以及数据仅供参考。本文所形成的分析、或观点均由[乐清楼市]后台及其相关专家编写，仅供交流探讨之用。未经本微信公众号平台组织正式许可与授权，任何个人或组织只可原文转发，不得以任何手段或形式窃取发布。如引用刊发，须注明出自[乐清楼市]，且不得进行有悖原意的删节或修改。本微信公众号刊载信息内容或观点表达，并不构成对房地产投资、买卖的咨询建议。任何人因使用本微信所涉及信息、观点而导致直接或间接的投资或买卖损失，责任自负，本微信公众号所有权人不承担任何责任。

好好好人人都住别墅

好好哥 发表于 2024-03-09 16:52
好好好人人都住别墅

消费对象不在这里，但完全可以帮忙宣传

来自安卓APP客户端

只要有人买地买房，打造皇宫也可以！

不太会。各地现在推出低密改善地块，无非是一时刺激高净值人群消费，让地产回血，回稳。但是不是人人都能买得起别野，高端客户人群也是有限的，要考虑市场的承受能力呀，别人愿意花大钱，也是会考虑此类住宅的稀缺性的。一句话：如果把富人也当高端韭菜割了，那接下来你还能割什么？