胜利塘北是乐清未来发展的方向，这一点乐清人应该都知道。
而随着胜利塘北的首个住宅项目，也是乐清首个未来社区的开售，胜利塘北可以说是真正开始与我们的生活息息相关了起来。
那么在去年呢，乐清人民政府也已经发布了胜利塘北的一个大致规划内容，我们现在去谈论胜利塘北地区也是更多的以去年的那个规划为准。
而现在胜利塘北更为详细的规划来了，那么这个乐清市未来十年的未来新城会按照怎么样的蓝图去打造呢。
我们一起来看看。
那么首先呢，就是这一次胜利塘北被划分成了三个区域。
来源：乐清市人民政府网
分别是：品质生活片区、公共服务片区、产业服务片区，这三片基本是最重要的，具体内容我们稍等一下来看看。
同时胜利塘北两侧依托河流水系各设置了生态廊道，分别是东运河生态廊道以及白龙港生态廊道。
这倒是符合一贯以来乐清市发展的习惯。
中心区和滨海新区以中央绿轴为界。
滨海新区两侧也是清和公园，东运河公园。
在区域周边设置各种公园，生态廊道也是城市发展的一贯的做法。
同时胜利塘内部则是还有三条由南向北的绿化景观带。
两侧横列生态廊道，竖向分布三条景观带。
从整体规划上来说，胜利塘北依旧延续着滨海新区生态宜居路子。
来源：天空之眼
因此楼哥觉得：在未来宜居性上这一点胜利塘北未来可以期待。
而胜利塘北还有一个城市发展轴，也就是现在的疏港公路两侧。
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除了疏港公路之外，胜利塘北东西两侧分列着国道以及滨海大道。
整体来看胜利塘北和滨海新区以及乐清湾港区、虹桥地区联系非常紧密。
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这样的地理位置以及发达的交通，可能在未来会对虹桥地区产生一定的虹吸效应。
近年来虹桥整体的发展稍显缓慢，柳白地区还是得益于瓯江新城滨江新区的建设。接下去的发展还有爆点。而虹桥作为乐清的另一个大镇，发展则缺少爆点。
以近段时间的楼市成交量为例，虹桥在21年楼市高歌猛进的时候整体表现一般，而现在楼市整体低迷，虹桥更是出现了一个星期没有一套成交的情况。
胜利塘北地区作为一个新区，其发展必然需要依托外来人口的流入。
除了乐清市区的延伸之外，其地理位置更加靠近虹桥。
这一进一出，胜利塘北地区可能会成为吸引虹桥人的重点区域。
毕竟相比虹桥来说，胜利塘北整体的规划布局更为完善。
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楼哥简单的数了一下，胜利塘北地区规划建设就包含：9个幼儿园、3个小学。
特别是大量幼儿园的分布，几乎达到了住宅用地周边1公里内就必然有幼儿园的情况。
整体的宜居度和生活方便程度，在胜利塘北的规划上可以说是拉满了。
而除了对虹桥的虹吸效应之外，胜利塘北的另一个发展吸引人口的方向就是改善性住宅的更新换代。
那么这里我们就要看看之前我们提到的，胜利塘北的区域划分了。
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胜利塘北被大致分为三个区域：产业服务片、品质生活片、公共服务片。
产业服务片：
那么这个产业服务片其实就是以乐清首个本土大学，温州理工学院乐清分校为主体的区域。
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同时在大学的周边分布着少量低密住宅。
品质生活片：
这片区域则是集中了胜利塘北大量的住宅。
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而且就如“品质生活片”名字所说，其中的住宅地块是大量的“品质”住宅。
有多品质呢？
我们可以看到这边的容积率规划。
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这一片大量的容积率在1.5-2的住宅用地，同时楼哥甚至看到了容积率在1-1.5的地块。
如果真的出现了1容积率的地块，楼哥也不会意外，毕竟瓯江口已经出现了先例。
而这样的产品打造基本上就是纯别墅类的地块了。那么未来“上海花园”将不会是乐清唯一的纯别墅了。
胜利塘北从容积率角度来说，是可能出现此类产品的，毕竟上海花园也已经那么多年了，乐清这类产品确实需要更新换代。
可以看到大量容积率1-2的住宅地块，让胜利塘北这里的品质生活片确实是名副其实。
而品质生活区这一片还有一个特点是，这一片内纯粹商业地块极少。
未来这一片的居住氛围可能会和目前的“滨海新区”更为相似。
公共服务片区：
最后是我们目前最为熟悉的，最为靠近目前滨海新区的公共服务区域。
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公共服务片，顾名思义这个地块内含有大量的公共设施以及商业地块。
首先是目前已经在动工的这一片。
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大量的商业用地，目前已经出让动工的不少，比如说乐商大厦、村镇银行总部等都在这里。同时还有东海之窗这样的地标以及融媒体中心、艺术馆等市政设施。
效果图
这一片也是现在最常被人提及的区域，也是胜利塘北目前已经在开发的区域。
公共服务片东边这一侧整体还是以商业为主，西侧这一片则存在不少的住宅用地。
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比如乐清第一个新建类未来社区，在不久前开售的未来社区同样处于这一片公共服务片。
可以看到这一片住宅用地也还是有的。
不过这一片相比“品质生活片”，公共服务片内的住宅地块的容积率是要高一点的。
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这一片的住宅项目更多的容积率基本集中在2-3左右。相比“品质生活片”，这边的更加接近为初改二改项目。
如果说“品质生活片”与目前的“滨海新区”有一定的相似性的话，那么“公共服务片”整体会更接近目前的“中心区”的一些体验。
整体来说胜利塘北被分为了这三片。
其中与未来发展紧密相关的还是“公共服务片”和“品质生活片”。特别是“品质生活片”，可能会出现比目前滨海新区更为高端的产品，有一定可能乐清未来房价最贵的区域就是那一片“品质生活片”。
那么经过上面的介绍以及对胜利塘北的介绍，特别是三片的划分，大家对胜利塘北有了新的认识了吧。
那么楼哥也来说说自己的想法。
胜利塘北规划范围843.39公顷。
其中规划城市建设用地面积465.49公顷，占规划范围的55.2%；
区域交通用地12.42公顷，占规划范围的1.5%；
非建设用地365.48公顷，占规划范围的43.3%。
人口容量，规划居住人口规模按5.2万人控制。
看起来胜利塘北是一个不少的区域，但是说实话，楼哥看完整个胜利塘北的详细规划之后。
楼哥觉得胜利塘北真正的承载力其实并不是很高。
1.胜利塘北地区有一所大学以及大学的配套设置，这已经占用了不少的空间了；
2.市政设施东海之窗以及环绕东海之窗的各类商业设施同样占据了不少的地块；
3.除了大学和金融商务这两片之外，胜利塘北内的配套设施不少，幼儿园就9个、小学3个，这些各类市政设施占地也不少，还有不少的河道、公园等；
4.抛去各类其他的市政设施之后，我们单说住宅用地，胜利塘北地区也存在整体的容积率很低，特别是“品质生活区”一片，整体的容积率已经2以下了，甚至可能会出现容积率为1的纯别墅地块，这些产品承载力相当有限。
所以楼哥认为胜利塘北整体的承载能力远没有看起来800多公顷看起来那么夸张。
楼哥之前就有写过胜利塘北的文章，普遍的质疑就是乐清有那么多人口支撑发展吗？
那么现在随着胜利塘北详细的规划放出，我们可以看到胜利塘北的承载力并没有那么高。
同时楼哥也越发的感觉到乐清发展的必要性。
城市发展是一个抢人才的时代，是一个不进则退的情况。
就拿近期来说，随着北口大桥的通车，瓯江口来乐清抢人的趋势已经越发明显了。瓯江口楼盘在乐清的宣传力度越来越大，而这还会变本加厉。
原本乐清市区可以吸收柳市等地的人员，但是随着温州市瓯江新城的规划出台，柳白滨江新区都已经进入了瓯江新城的范围内。
那么这些原本应当流向乐清市区的人就可能导向温州瓯江口，人口是城市发展的基石，没有人口，城市发展陷入停滞乃至倒退都是可能的，这一点在日本韩国等国家已经被屡屡证实。
这也是楼哥觉得胜利塘北需要发展的原因所在。
而在胜利塘北的规划中也能看到，胜利塘北整体的规划调性起的非常高，特别是品质居住片，出现了超低容积率的地块令人欣喜。
这些地块的发展可能决定了到底有多少高净值人才会真正的留在乐清。
乐清的未来新区，确实是乐清未来城市发展的关键所在。
以上都是楼哥个人的想法，当然会存在不同的想法，如果你也想说说你的想法，欢迎你和楼哥一起讨论一下。
同时如果你有什么买房方面的疑惑，也可以私信楼哥，帮助你的同时或许也能引发楼哥更多的思考。
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