在之前几期的小课堂中，我们聊过了容积率，聊过了绿地率。
然后最近乐清中心区楼盘的销量上都有所上涨，但是大家对这些楼盘都有所争议，特别是对中心区楼盘建筑高度上这一点。
那么这次楼哥也想和大家聊聊建筑高度这个话题。 建筑高度这个概念看起来非常的简单，我搞不清容积率怎么算，搞不清绿地率和绿化率，我还看不懂高度？
百度上对建筑高度的定义也很明了：建筑高度是指屋面面层到室外地坪的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。
而楼哥觉得建筑高度有意思的地方在于，建筑高度影响范围非常的广阔
空间尺度上我们从大往小说
建筑高度将直接影响到整个城市的规划
楼哥这里有一份文件叫做《乐清市中心城区天际线规划控制方案设计公示》的文件，其中详细的阐述了目前乐清市整体的一个建筑高度的情况，这里楼哥简单的给大家看几张图： 以上来源：乐清市人民政府网 楼哥放这些图是什么意思呢。
简单来说就是，建筑高度是和城市规划高度相关的一个指标。
而在规划中一般城市会遵循一个客观规律：
越是市中心基础配套越是优秀的地方，其建筑高度将会越高
一方面是“高楼大厦”的城市景观本身就是市中心的一个标志
另一方面，高层住宅有利于提高土地利用率，能够提供更多的住房给老百姓，让更多的人享受到城市中心的便利。
我们站在城市的角度去看的话，会得到一个很清晰的结论，那就是建筑高度一定程度是和所在区块城市化程度成正比的。
说人话举个简单的例子就是，环南虹，以及市政府这样的核心板块的几个楼盘，比如目前在建的金钰华庭，望潮上品华庭，万丽名筑的高度都齐刷刷的一水建筑高度在80米以上的根本原因，就在于其地段繁华。
这就是城市发展的客观规律。
所以楼哥有时候看到，有人说这些楼盘高度太高了。楼哥就会觉的这就是只看到了高，却没看到造成这么高的核心因素是什么。
核心是什么，是因为地段繁华，地处中心区域所以这些楼才会高。
建筑高度高不是原因，而是结果。我们要看透表象之外的本质。
这是我们从城市角度宏观的去看建筑高度。那么我们把视角缩小一点，我们再说说对一个楼盘而言，建筑高度意味着什么。 其实对楼盘来说建筑高度将直接影响到楼盘的打造形式
这里楼哥直接用例子来说明吧。
简单回顾一下，经开区这块地做了一个很简单的规划修改，建筑高度由40米修改到了54米。
楼哥当时就说这块地的修改相当好，简单修改了一下建筑高度让这块地的价值上升了。
因为更高的建筑高度将能更好的搭配这块地低容积率，高密度去打造高低配的产品。
这就是较高的建筑高度的一个作用，充分的使用容积率。
而当我们将目光集中到中心区的这几个楼盘我们也能看到同样的特质。
较高的建筑高度可以把更多的地面空间用于景观打造，简单说，小区环境可以塑造得更好些，活动空间可以更大些。
比如说金钰华庭： 来源：上班族论坛 按照论坛上的族友说的，金钰华庭的光照还是比较好的。
能说出这样的话，并且用视频做了说明 来源：上班族论坛 楼哥觉得很重要的一点就是金钰华庭的楼间距是不错的。 以上来源：乐清市人民政府网 楼哥这边也找到了规划设计图，可以看到两楼之间的距离达到了44米多，这个距离在这种行列式的楼盘中还是不错的。
也是因此，金钰华庭在两楼之间打造了一方景观水体，要知道行列式因为空地不够集中，对景观打造来说是一个难点，金钰华庭则是依托于较高的建筑高度，增加了一些景观空间。
在金钰华庭中，较高的高度在楼盘打造中的优势还是较为明显的体现出来了。
同样的道理还体现在万丽名筑上。
就在这几天我们论坛上还有个热帖，万丽名筑还被论坛里“黑”了一波。 来源：上班族论坛 可以看到族友质疑了万丽名筑的建筑密度以及采光。
那么族友说的有道理吗？
其实这点上楼哥不是很同意
第一点就是，万丽名筑的外侧施工用的“脚手架”并未拆除，不要小看这一点，大家可以看看楼哥拍的工程进度，比如说新湖金溪花园，两个月之前脚手架没拆的时候的样子，和现在的样子啊。整个楼“瘦”了一大圈。
而万丽名筑现在脚手架还没拆除，看起来密，楼哥感觉就像是穿了羽绒服你说别人是胖一样的不科学。
另外一点就是万丽名筑这是同排的建筑，我们结合一下万丽名筑的效果图和地图上的方位。 以上来源：乐清市人民政府网 来源：百度地图，仅供参考 可以说，万丽名筑的角度也是调整为更偏正南，可以看到周边更早建的楼（南虹广场公园一号），同样经过了角度调整。
楼哥觉得至少在这前侧的楼上，万丽名筑是做了自己最大的努力保证采光。 我们回到建筑高度的问题上，万丽名筑建筑高度同样较高，也因此有了不错的内部空间。
但是万丽名筑并未使用和金钰华庭同样的行列式，受限于地块的形状，楼哥更倾向于万丽名筑使用了合围式的布局。 以上来源：乐清市人民政府网 这边楼哥也找到了万丽名筑的专题规划，但是遗憾的是没有找到设计规划图。但从这张图还是能一定程度的看到万丽名筑的内部的空间布局。
我们结合万丽名筑房开可销售的楼栋，一期2、8号楼，二期5、10号楼，这两期可销售的楼栋，虽然高度较高，但是这几栋楼的位置，其南侧采光基本上可以说是整个楼盘里最好的几栋了。 而这就是得益于万丽名筑较高的建筑高度带了的较大的内部空间，而万丽名筑显然是将其中较好的位置作为可出售楼栋。
而这样合围式的布局，内部空间使用的集大成者，在中心区的楼盘里楼哥觉得是望潮上品华庭。
上品的高度同样较高，但是上品相较于之前说的两个盘，有一个好处就是其地块较大，这样就能更好的进行内部设计。
而上品也是充分利用其建筑高度的优势，将住宅空间尽量的向上延展，从而打造了其内部巨大的空间感，从而不仅仅是采光，内部的景观打造也成了上品的一大亮点。 以上来源：乐清市人民政府网 总结一下：
楼哥举了这三个例子还是较为明显的能感受到一个较高的建筑高度，对内部空间打造的好处的。总结下来楼哥的观点是：
较高的建筑高度可以把更多的地面空间用于景观打造，简单说，小区环境可以塑造得更好些，活动空间可以更大些，同时采光上，可以经过特殊的设计进行满足。 好了，我们已经在宏观的城市角度，以及楼盘打造角度说明了建筑高度所带来的优势，但是房子买过来，总归是要住的，是跟人生活息息相关的事情。
我们将目光聚焦到个人，真正对买房产生影响的，我们来说一说
就像在城市层面，建筑高度是表象，地段繁华是核心
而在楼盘打造层面，建筑高度同样是表象，内部打造才是核心
那么具体到个人，楼哥觉得，建筑高度同样是表象，什么是核心呢？
楼哥觉得公摊面积才是核心。也就是建筑高度对公摊面积的影响。
根据建筑高度一般将目前市面上的住宅分成了三类：
1.建筑高度不大于27米的，我们称之为，多层建筑，或者是小高层。
这种建筑，公摊面积一般在20㎡左右
乐清目前市面上较为典型的就是，景明·春和嘉园。
有人可能会说，楼哥不对啊，景明春和地块限高可是36米。
景明春和地块出让的时候虽然地块是限高36米，但是最后的成果是： 来源：乐清市人民政府网 景明春和的建筑高度没有超过27米的，因为超过27米，其就是算做高层建筑，就需要安装至少两部电梯，这就会大大增加其公摊面积。
所以我们可以看到景明春和的建筑高度，是绝对不会超过27米的，超过27米增加了公摊面积，其竞争力会减弱。
虽然能造36米，但是限制在27米明显是更好的选择。从这一点上我们就能很直观的了解到建筑高度对公摊面积的影响。
也正是因为景明春和这样的设计，其最终公摊面积为： 数据来源：房管网，楼哥制作仅供参考 其1号楼的85平户型，公摊面积仅为约16.5㎡，其2号楼的56平户型，公摊面积更是只有约13.6㎡。
说完了不大于27米的多层建筑，我们再看看超过27米但是小于54米的二类高层建筑。
2.建筑高度超过27米但是不大于54米的二类高层建筑。
二类高层建筑的限高是54米，大家记住这个54米，很多地块出让的时候，建筑高度都是54米。比如说琨玉园，比如说君兰和著，其出让时的地块都是54米。
而限高最大54米的二类高层建筑的一大特征就是，一栋楼的电梯至少有两部
在这样的规范之下，一般而言54米限高之下的二类高层建筑一层两户的公摊面积大致在30㎡左右。
这里需要注意，是一层两户这样的建筑形式。
乐清市场上目前较为典型的楼哥觉得是琨玉园，这里我们看看琨玉园： 数据来源：房管网，楼哥制作仅供参考
琨玉园三期都是一层两户，其180面积段公摊面积大致为31.03㎡。186面积段公摊面积大致为32.37㎡，其143面积面积段，公摊面积大致为31.67㎡。可以看到琨玉园虽然户型大小有所区别，但是公摊面积却是齐刷刷的均在30平左右。
这也能一定程度说明一点，公摊面积和户型整体大小并不是呈现线性相关。 琨玉园这都是一层两户的情况。
而二类高层建筑我们较为常见的还会出现一层四户的情况。
一层四户的公摊面积一般会比一层两户小，公摊面积大致在28㎡左右，会比一层两户的户型有2-3平的公摊面积下降
这里我们以君兰和著为例： 数据来源：房管网，楼哥制作仅供参考
君兰和著一号楼一层四户，面积段大致统一在140，其公摊面积大致为29.77㎡。
对比琨玉园143户型，可以明显的看到其公摊面积上下降了大致2平方。
这样对比之下也能明显的看到二类高层建筑相比于小于27米的多层建筑，其公摊面积大致上要高个10平。 那么最后我们看看最后一种情况，也就是大于54米的一类高层建筑。
3.建筑高度超过54米的一类高层建筑
我们今天说的市中心的三个盘，金钰华庭，上品，以及万丽名筑均属于一类高层建筑。
一类高层建筑相比二类高层建筑一个很明显的区别就在于，一类高层建筑需要符合《建筑设计防火规范》要求，《建筑设计防火规范》要求要一类高层建筑设置剪刀梯，即需要两个疏散出口，因此公摊面积也会大大增加。
这里还是两种情况，第一种金钰华庭的和万丽名筑的一层两户。
一般来说一类高层建筑在一层两户这样的设计下公摊面积大致为37平左右。
我们先来说说金钰华庭： 数据来源：房管网，楼哥制作仅供参考
金钰华庭的一期均为一层两户
其1号楼122平面积段的公摊面积大致为36.21㎡，其7号楼138面积段的户型，公摊面积也差不多，大致为35.57㎡。
有一说一，以公摊面积的控制来说，这还是相当不错的水准。但是金钰华庭吃亏在哪呢，在于其户型面积段还是属于较小的，所以计算得房率的时候，吃了大亏。
为了验证楼哥的观点，我们这里不妨举个对比的例子
比如说已经准备交付的“璟园”，同样是南虹周边，同样是一类高层建筑。
璟园其一号楼168面积段的户型，公摊面积同样是约36平，一号楼同样是一层两户。 数据来源：房管网 这样的公摊面积和金钰华庭很类似吧。
但是璟园这个户型整体的面积段大啊，接近168㎡，那么我们算一下其得房率。
131.92/167.93=78.56%
78.56%的得房率看起来比金钰华庭好很多吧，其实其根本上的公摊面积是一样的，均是36㎡左右。
金钰华庭主要是户型面积段小了一点，在公摊面积相似的情况下，真的要去算得房率吃亏就吃亏在这。而公摊面积基本上你有这样的高度就基本确定了。
用璟园和金钰华庭对比的例子我们也能看出来，得房率和公摊面积的不同。在均是一类高层建筑的情况下，一层两户的公摊面积就基本确定需要37㎡左右，这是没办法改变的，当你想造一个总价低廉的小户型的时候，那么得房率的计算就会让你非常难受。
金钰华庭算是闷声吃大亏，或者说是小户型闷声吃大亏。
但是小户型的好处也显而易见，就是总价会更低，对购房者来说更友好。
我们再说说万丽名筑
我们能看到，万丽名筑同样作为一类高层建筑，其公摊面积会和金钰华庭的相似。 数据来源：房管网，楼哥制作仅供参考 万丽名筑一期的2号楼同样是一层两户，其165面积段的公摊面积大致在38.34㎡。其180平面积段的户型公摊面积大致在35.89㎡，可以看到同样是在一类高层建筑一层两户大致37平的标准上。
从金钰华庭，璟园，万丽名筑上我们可以看到，这些一类高层建筑一层两户的公摊面积都是出奇的相似的。 只不过公摊面积是相似的，但是如果你是小户型，就会很闷声吃亏，得房率而对计算对其并不友好。这方面我相信金钰华庭深有体会！
而大于54米的一类高层建筑，除了金钰华庭和翡丽名筑这样一层两户，还有上品的一层三户，和一层四户，而他们的公摊面积自然会比一层两户小，一般在27平左右。 我们接下去看看望潮上品华庭的一层三户。 数据来源：房管网，楼哥制作仅供参考 上品一期23、24号楼均是采用一层三户。
其23、24号楼因为是有不同的面积段，我们求个平均值
其23号楼，143面积段户型公摊面积约30.2㎡，其130平面积段户型公摊面积约27.6㎡，其108面积段的户型公摊面积约22.9㎡。
（30.2+27.6+22.9）/3=26.9㎡ 也就是说如果上品23号楼，一层三户均采用一个面积段，那么其平均一个户型的公摊面积就是26.9㎡左右。这也是一个符合理论值的公摊面积。可以说上品对公摊的控制也是相当不错的。
看了上面的内容，我们大致可以看到。公摊面积和建筑高度是相关的一大特征。
多层建筑，二类高层建筑，一类高层建筑。其实其本身公摊面积基本在高度确定了就大致上能预料到。
楼哥为什么写这篇文章呢
因为这个星期，楼哥看到金钰华庭拿下了不错的销售成绩。楼哥又看了一些文章。
针对性的研究了一下，发现市中心的，金钰华庭，上品以及万丽名筑这些盘基础指标上被人有所曲解。
因而楼哥觉得需要说一说
高层建筑确实存在诸如电梯等公共设施使用的不便，后期维护成本较高，公摊面积以及安全性等问题。
但是高层建筑普遍的地段优秀
因为采光等需求内部空间较大
以及高层整体视野较好这样的优势，其实是适用一部分购房人群的
楼哥经常说：汝之蜜糖，彼之砒霜。归根结底每个人的需求不同
一定要根据自己的需求买房，不要人云亦云，每个人需求不同。
这里我们就拿金钰华庭举例
当我们需求的关键词是：南虹周边，一梯一户，价格较低这样的话
金钰华庭的地段，以及打造形式，配合整体较低的均价，以及几乎是这个范围周边最小的面积段，所以总价同样不高，那么金钰华庭对你就很合适。
也就是说：金钰华庭的优势就在于较低的价格入住城市中心
但是当你的需求是，高得房率，低层，对周边没需求。
那么金钰华庭对你而言就没什么吸引力。
而对上品，对翡丽名筑也是同样的道理。
最后简单总结一下：
城市层面，建筑高度是表象，地段繁华是核心
楼盘打造层面，建筑高度同样是表象，内部打造才是核心
而具体到个人的生活上，建筑高度同样是表象，公摊面积才是核心。
建筑高度看起来简单，意思的地方在于，他影响范围非常的广阔。希望这个文章对你有所帮助。
最后，本期内容不做任何购买建议，内容仅供参考。具体情况请以开发商公布口径为准。声明：本文所采用信息和数据均来自政府相关部门，以及可信任媒体等公开渠道，但无法确保其完整性和准确性。本文所形成的分析、或观点均由[乐清楼市]后台及其相关专家编写，仅供交流探讨之用。未经本微信公众号平台组织正式许可与授权，任何个人或组织只可原文转发，不得以任何手段或形式窃取发布。如引用刊发，须注明出自[乐清楼市]，且不得进行有悖原意的删节或修改。本微信公众号刊载信息内容或观点表达，并不构成对房地产投资、买卖的咨询建议。任何人因使用本微信所涉及信息、观点而导致直接或间接的投资或买卖损失，责任自负，本微信公众号所有权人不承担任何责任。
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