导读
这几天，楼哥在温州市房地产市场信息网站上看到，琨玉园第三期的价格已经出来了。可以看到售价相比前两期出现了一个明显的下降。之前就有人质疑琨玉园是一个“普通地块”，因为地价过高而不得不做了一个高端盘。也有人说琨玉园确实是高端盘，但是受限于整体的行情,所以销量不佳。那我们也就在文章带着琨玉园“是不是名不副实”的思考，看看琨玉园究竟怎么样。
1开发商
绿城房地产集团有限公司，国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，公司总部设在中国浙江省杭州市。绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是中国香港上市公司——绿城中国控股有限公司的全资子公司。（来源：百度）
而其创始人宋卫平和绿城的故事，我们这里不多做赘述。感兴趣的朋友可以自行上网搜索，楼哥这里只是想说，在宋卫平主掌绿城的时代，绿城确实是以品质立足的典范房企。其在温州最出名的就是“鹿城广场锦玉园”，到现在还是城市标杆级别的。
而在宋卫平持有的股份被中交集团收购之后，绿城似乎也走上了“规模化发展”的道路。楼盘品质似乎也受到了一些质疑。
除此之外，琨玉园这个项目则还需要注意到一点，就是这并不是 绿城中国投资项目 而是出自绿城 平台公司投资项目
浙江绿城青坤置业有限公司，系由绿城中国间接出资占股25%，与其他法人共同组建的平台公司，依托绿城优秀的品牌资源、成熟的产品系列和其他各专业资源的支撑，授权使用“绿城”品牌，主要从事房地产投资开发业务。 而琨玉园这个名字，楼哥猜测是出自“琨玉秋霜”这个成语。
琨玉秋霜，汉语成语，拼音是kūn yù qiū shuāng，意思是比喻坚贞劲烈的品质。出自《后汉书·孔融传论》。（来源：百度百科）
这些方面也能看出绿城或许希望这个项目的品质是：坚贞劲烈的。可以说内涵方面拉满了。不说内涵，这个名字也展现了浓厚的中国风味。
约57亩的面积，2.2容积率，35%的绿地率，25%建筑密度，以及最高54米的限高。
琨玉园这块地，不考虑别的，只说从基础数据上的感受，就明显是要往偏高端发展的地块。并且他54米的限高和35%的绿地率，更加强化了地块要做高端的定位。
面积中等，容积率，建筑密度都较低，绿地率达到了35%，并且限高只到54米。限高54米就说明了不会出现超高层，会让整体的居住体验上升。
不少人可能会忽略35%绿地率的意义，这么说吧，35%的绿地率可以大致上将中心区的地块分成两类，比如和琨玉园相似定位的君兰和著以及万和樾都是35%的绿地率。而其他诸如金溪花园，乐辰名筑，山海万和都只有30%绿地率。
后续楼哥还会出文章详细解释一下，建筑高度，绿地率以及建筑密度对整体楼盘的影响，敬请期待！ 从地块基础属性上，楼哥是认可这块地是要往高端发展的，不论这块地是不是被绿城拿下，方向都会是这样的方向了。所以楼哥单看地块属性是不能接受所谓“因为拿地价格而不得不做高端盘”这样的论调的。
而对这个地块基础属性上的质疑，质疑其不能做高端盘，楼哥真的觉得匪夷所思。争议给楼哥的感觉就是，一个孩子，手指修长，反应也很快。在日常的生活中展露了一些音乐方面的天赋，然后有一天他跟你说，自己想做钢琴家，考虑到你们家境非常殷实。楼哥都想不通，你有什么理由不让他去试试呢？
从基础属性上这就是乐清中心区最好的地块之一了。而楼哥觉得真正有争议的则是地块周边的环境。
3周边环境
周边环境可以说是绿城琨玉引起较大争论的点，作为一个高端盘，其周边条件是否符合高端的定位，我们可以一点一点掰扯。
先上区位图 有人说琨玉园较大的问题是轻轨，毕竟轻轨会带来噪音以及震动影响，这都会影响周边楼盘的居住体验。而轻轨的好处，琨玉园则占不到。
楼哥反而觉得轻轨对琨玉园问题没有想象的那么大，一方面市政已有明确回复将经过琨玉园的整段全包。有了官方的背书，琨玉园销售说起话来也硬气。
然后相对来说琨玉园是，s2沿线--琨玉园，上品园，君兰和著三个“s2轻轨受害者联盟”中与轻轨“接壤”较小的楼盘。
以及，琨玉园似乎也已经准备好了“牺牲品”，就是与轻轨较紧密的15号楼也就是人才楼，以及琨玉园里户型面积较小的楼，也就是16号楼。可以说是将价值较小的两栋楼利益变大了。
楼哥反而觉得琨玉园较大的问题在于两点：
一个是周边的安置项目 即使是琨玉园自己的效果图也能看到边上的安置楼是比琨玉园里的楼要高的。 琨玉园整体的感觉像是被庞然大物逼到河边的感觉，同时琨玉园的大门也开在西侧，正对这一大片的安置房。这对琨玉园整体的环境营造也好，还是住户的心理感觉也好，都会是一个挑战。
另一个就是其周边的日常生活没有想象的那么方便，地块距离南虹广场直线距离约为800米，距离正大城直线距离约为1.4公里（数据来源：百度测距），距离不算远，但是走起来还挺累，对于一个致力打造乐清标杆的楼盘来说这方面只能说是差强人意了。
琨玉园日常的生活较为依赖周边的商铺，但是千帆东路一直不算休闲娱乐较为繁华的道路。
较大的缺点是以上两点，值得一说。
另外一些小缺点，我们就一笔带过，比如其16号楼北侧有个污水泵站。
而关于庙，这点自然会引起一些人的反感，能接受的自然能接受，不能接受的磨破嘴也没用。楼哥这方面不便多说，只能说“崇尚科学”吧。 而除此之外的其他方面琨玉园似乎还可以
医疗资源：地块距离乐清市人民政府直线距离约为670米，还是那句话，这个距离理性的讲是很不错的，属于“有用到的时候，我离得挺近，但我不用天天对着医院。”
周边公园：距离中心公园300米左右。虽然楼哥觉得，琨玉园自身所处的地理位置以及小区内的环境打造应该会更出色，但是没事去溜达一下挺好。有的选才是真自由。
教育资源：首先是幼儿园，其紧邻实验幼儿园白马园区，因为实在太近了，甚至幼儿园整体造型和整个地块都要和琨玉园融为一体了。地块整体和琨玉园可以呈现出半个月牙形。 同时其距离城南一小，知临高中距离不算远，走路是完全可以接受的。 稀缺性：琨玉园作为乐清中心区的目前的房价天花板，楼哥觉得是不是真高端重要的一点就是其地理位置是否有稀缺性。有什么东西是你有的而别人没有的，才是你是不是真高端的核心竞争力。
而琨玉园地理位置上的稀缺性就要数紧邻的银溪了
当然不少楼盘，虽然临溪，但是其都是楼栋侧面对溪，溪的景色，你在房间里，所能看到景色只能说相当有限。或者是正面对着河流。所能欣赏到的景色也只有河流的宽度而已。 临溪和临溪是不同的，这才是楼哥真正想说的。
楼哥在地块信息里也刻意没说地块的整体形状，就是因为这部分是较为重要的。所以一直留到现在，结合银溪一起说。
很多人说这个地块的形状非常一般，如果放在正常的其他地段或许说的没错，但是在这里，这个形状，就是其真正的价值所在。为什么这么说呢？
虽然琨玉园所在的这段河流基本是银溪最宽的一段了，并且还是支流交汇处，但是河不是江，不是湖，河流的宽度是有限的，即使是正对着，也无法达到江，湖，海那样的视觉体验，而这个地块形状能让琨玉园整体朝向保证了南北朝向之外，目光还能沿河而下，较大的扩张了河流景观，所以说这个地块的形状是功不可没的。 但是有一说一，只有沿河一侧才有这样的稀缺性。特别是1.3.6.8.10.13栋，基本是这些沿河的楼栋独享，这也是楼哥说的，每一栋都有讲究，我们进入“小区内环境”里好好说道一下。
而另一方面，毕竟是河了，琨玉园的营销究竟能让多少人认可这样的稀缺度，则需要打上一个问号。 4小区内环境
这一方面，首先要说到的就是毫无疑问的乐清第一的大面积玻璃立面了，浅香槟色横线条+淡蓝玻璃，整体希望打造一种，“通透，无边界”的感觉，这和“鹿城广场锦玉园”是一脉相承的设计理念。特别是南向全玻璃，窗墙比甚至达到了8.5以上。并且依靠这样的设计，琨玉园还拿了美国TITAN地产大奖。 而这样的一个“玻璃房”“全面屏”的设计，一方面能提高整个楼盘整体的格调，而另一方面则是配合全方位的展示银溪的景色，为此整个户型内部需要特殊的构造设计。 可以看到，因为要做到外轮廓无墙体，内部的整体结构墙柱，都经过了特殊的设计，可以说这方面也确实下了不少功夫。单论建筑立面，个人觉得琨玉园乐清天花板应该没争议。 而内部景观方面琨玉园也别有一番心意，园林上绿城·琨玉打造“八境”度假式中央园林景观，主要是想给业主提供一种酒店度假的感觉。 为了配套整体的设计，园区景观也进行了抬高，并且向河道逐次平缓跌落，使用玻璃做沿河围挡，让河道、沿河绿化、小区景观融为一体，也是最大限度的利用好银溪这个资源。
园林方面想法是很有想法的，但是这方面每个人喜好的不同，很难说乐清哪个楼盘的园林景观能做到天花板。但是琨玉园展现了十足的诚意，楼哥觉得这就够了。 绿城·琨玉总建筑面积约11.3万㎡，共14幢城市大平层，楼幢总高约在54米左右，层高约在3.1-3.2米，主要面积段约177-330㎡。楼栋标号，跳过了4号和14号。
而楼哥一直想说的是，琨玉的小区内部可以分为三部分，之前说到的沿河一侧1.3.6.8.10.13栋是一部分，其中以3.6.8这几栋规格最高，都是一层一户，面积则是270-338㎡的纯粹大平层，无论是景色还是建造规格都是无可挑剔的。 而与之相反的则是15号楼也就是人才楼，以及琨玉园里户型面积较小的16号楼，紧挨轻轨不说，并且面积在琨玉主打大平层的社区里，140+的面积只能说是“鸡立鹤群”了。
而其他的内部楼诸如2.5.7.911.12号楼栋则可以归类为一部分。楼哥觉得这一部分也是最微妙的，这些楼是真正能和市面上其他偏高端盘形成竞争的楼，这些“中间房”的销量才是琨玉真正能否成功的关键。
不仅是楼哥这么觉得，我们可以在下面结合琨玉的价格，相信琨玉自己也是一样是这么认为的。
5价格分析很明显的，“沿河房”价格都达到了33000元/㎡左右，沿河一侧的楼栋里较为一般的10号楼都达到了30000+元/㎡，沿河一侧的楼栋面积段也是比较大的，基本上都超过240㎡，靠河这一侧的楼栋在价格表上基本是一片红。
而其他的楼栋，特别是内侧楼栋的价格则在27000元/㎡左右。并且面积段都在170-200㎡这个区间内。在楼哥整理的价格表上主要以绿色为主。
而且说到27000元/㎡这个价格，大家对这个备案价格是不是有种很熟悉的感觉，楼哥稍微提一下，远洋万和樾备案价格均价约在26500元/㎡，建发君兰和著备案价格约在27500元/㎡。并且面积段也和琨玉的内侧楼的2.5.7.9号楼有所重合。
计划赶不上变化。在楼哥准备发这篇文章的时候。琨玉第三期的价格来了！ 看了整理的数据，楼哥大受震撼。内心第一想法是，琨玉是不是 “台形扎不住了”
比如12号楼和第二期的9号楼价格一比，两栋楼就是前后紧挨着的，户型也均拿179㎡户型进行比较，价格每平方米差了近3500元/㎡，一套就差了60万左右。
而13号楼则是琨玉园整个盘里最后一栋沿河的，同时也是沿河楼栋里面积最小的，价格方面同样是最特殊的，是沿河这一侧里备案均价唯一没到3万的一栋楼。
可以看到，前两期均价就没有低于2.6万元的，而第三期均价就没有一个超过2.5万元的。琨玉园第三期的价格和前两期一比，出现了一个较为明显的下降。
那为什么会这样呢？
6楼哥总结
楼哥觉得琨玉园这个盘最大的问题就在于整个楼盘内的“吸引力”差距过大，沿河一侧的没问题，纯粹大平层，有一定稀缺性的银溪景色，玻璃立面，品质感等等，各方面都非常不错，一些方面也确实做到了乐清目前的“独一无二”，价格也做到了中心区的天花板，这些楼栋也是真正拿出来推荐给乐清高层次人群的，这就是无愧“天花板”级别。
而从销量角度去看，一期1号楼沿河套，3号楼以及6号楼的高层是能够得到市场的认可的，大面积+沿河景观确实构成了较强的吸引力。而除此之外的其他楼就比较尴尬。
理想状态下依靠临河的几栋天花板的热销，然后打造出所谓的圈层，然后依靠圈层，品质，口碑，热度等，让楼盘内不临河的中间楼栋，诸如2.5.7.9号楼，对竞争对手形成口碑上的降维打击。让那些被琨玉园名气吸引来的购房者，“感性”上就认可琨玉园所传递的高端价值，从而实现让整个楼盘热销。
但是目前似乎没有达到如此的效果，本身希望依靠口碑，圈层等让购房者“感性”上购买的其他楼，变成了需要和其他竞争楼盘拼刺刀的情况，迫使购房者从“理性”的角度进行比价格，比环境，比户型等方面，琨玉园的“圈层，口碑”优势不能体现，缺点却被购房者心理放大了。
琨玉园中间的198户型，或许还能靠较大的面积，内部景观，以及有限的河景打动一些改善型购房者的心，但是其178户型主要集中在西侧，不仅面积大小有所“缺憾”更主要的是，距离安置房较近，河景几乎没有，内部景观也受限。整体的市场认可度有限。
178户型在没有整个楼盘巨大的口碑加持下，难以销售几乎是必然会遇到的情况。加上市场回落，二期整体的销售，从房管网上看到的数据，就连沿河的8栋和10栋销量似乎都相当一般。
琨玉园似乎已经很难达到其理想的销售状态了，现实的情况迫使琨玉园要与市面上其他盘从价格，环境，户型等方面拼刺刀了。
而第三期价格出来之后似乎坐实了这一点 这一期同面积段的价格远低于前两期，户型主要集中在琨玉园这个盘较难卖的180㎡左右的面积段。
而效果怎么样或许要等到琨玉园正式加推第三期的时候才能知道了。
但是楼哥还有一点疑惑，依靠价格下降来赢得市场的“豪宅”，还能给业主“虚荣心”上巨大的满足感吗？
好了，楼哥想说的也就这么多了，如果你还有什么想法，不如在评论里告诉楼哥。
最后，本期内容不做任何购买建议，内容仅供参考。具体情况请以开发商公布口径为准。
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