乐清7月份楼市整体情况是较为低迷的，成交量根本上不去。
不过在这么低迷的市场之下，乐清的土拍市场这段时间反而开始活跃了一些。
最近呢有两块地计划出让。
不过也是比较奇特，这两块地呢在“浙江省自然资源网上交易系统”上都看不到，只在乐清人民政府网站上的“公共资源交易平台”上能看到。
来源：乐清人民政府网
那么其中F-b6-2地块，楼哥之前已经写文章说过了，就是水泥厂地块：
楼哥说实话：水泥厂地块前景很不错！要搞“金字塔尖”这些方面要注意！
另一块呢就是我们今天要讲的这块地：
乐清市2023年033号地块
相比之下，这两块地可谓一个“天上”一个“地下”，在舆论以及土地本身的情况，都有着天壤之别。
不过这块地楼哥还是很有兴趣来聊聊的，因为借由这块地，我们或许能够看到乐清未来的市场一些端倪。
特别是刚需类购房人群，以及乐清周边的情况我们都可以从这个地块上聊一聊。
那么话不多说，我们来看看这块：乐清市2023年033号地块。
还是先给不熟悉这个地块的朋友简单介绍一下。
来源：百度地图 楼哥制作仅供参考
那么这块地的地理位置就位于盐盆街道。
其地理位置上最大的特点就是紧邻着盐盆山隧道，楼哥认为这就是这块地最为明显的优势。
一方面是这块地虽然位于盐盆但是周边的道路并不是我们印象中村子中的那样小路
周边的经二路是一条对向8车道的主路，交通方面情况良好
另一方面这个地理位置，也让这块地跟乐清市区有了连接，穿过盐盆山隧道就到了乐清的中心区
楼哥之前土拍预告里说了，这块地距离正大城的直线距离两公里，但是有朋友说这隔了一座山，那么我们看看真实的路线图。
来源：苹果导航
真实的路线图，这块地距离正大广场开车时间大致在10分钟左右。
作为对比，这个距离跟老城区的几个盘距离南虹以及正大广场的时间相当，甚至还要更快一点。
来源：苹果导航
因此楼哥认为，受益于盐盆山隧道以及万柳线的扩宽，盐盆街道确实越发的与乐清联系到了一起。
因此我们看到在今年的土地出让计划中，盐盆街道已经被直接归于乐清市中心区了。
来源：乐清人民政府网
无论是在地理位置还是行政规划上，这块地都与乐清中心区有着不小的联系。
正是因为这一点，楼哥觉得这块地可能是有一定的市场的。
楼哥经常会经由这块地想到之前的一个项目，那就是位于经开区的“金地滨清和苑”。
同样是乐清周边街道的土地，同样靠近开发区，周边同样处在开发之中。
最重要的是就连土地的基础指标同样很相近。
来源：自然资源网上交易 楼哥整理仅供参考
盐盆这块地32亩的大小、3.1的容积率、35%的绿地率、22%的建筑密度，以及80米的限高。
那么滨清和苑则是：
来源：自然资源网上交易 楼哥整理仅供参考
滨清和苑占地37亩左右、3的容积率、35%的绿地率、22%的建筑密度，以及80米的限高。
可以说是几乎相同，同时地块形状上同样有所相似。
唯一的不同点在于盐盆这块地包含了一定的回购房，而滨清和苑则包含了一定的政策用房。
因此，楼哥觉得滨清和苑可以说是这块地的最佳模板。
那么滨清和苑卖的怎么样呢？
答案是相当不错。
滨清和苑楼哥没记错的话是22年的乐清年度销冠（套数）。
而这块地相比滨清和苑来说则是有个不错的优势点，那就是初始楼面价方面。
滨清和苑那块地当时是达到了30%的溢价，楼面价：6024元/㎡，同时还需要配建1400政策用房，实际的拿地成本大致在6250元/㎡。
而盐盆这块地初始楼面价仅有：3060元/㎡，即使溢价30%，楼面价也就约4000元/㎡。
盐盆这块地相比滨清和苑来说是要便宜一些的。
滨清和苑整体定位较为刚需，备案价格大致在13000元/㎡左右，所以这块地未来售卖的实际价格跟滨清和苑差不多，13000元/㎡左右的价格，楼哥认为是完全可能的。
因此这块地从这个角度去说，再造一个“滨清和苑”似乎前景相当不错？
复刻别人的成功路径有那么简单吗？
说完了这块地的优点，我们必须也要说说这块地值得注意的地方。
那么能不能达到滨清和苑的去化，其实不单单是说这块地能不能完全复刻滨清和苑成功的路径。
对于这块地来说能不能成功，更加关键的问题在于“市场和行情”。
我们不能“拿前朝的剑斩本朝的官”。
滨清和苑是21年出让的地块，22年销售，那么当时乐清的市场环境是怎么样的呢？
当时滨清和苑可以说是趁着乐清市区几乎没有刚需用房的情况。
和滨清和苑同期的楼盘都是什么呢，是：琨玉园、君兰和著、乐辰名筑、金钰华庭等。
这些盘的备案价格起码都是两万，即使有些盘做了活动也极少低于一万五的。
所以当时乐清整体的环境就是一个：缺乏极致性价比的楼盘。
滨清和苑效果图
因此滨清和苑即使位置稍微远一点，但是还能蹭到乐清市区的光，这就成为了对价格较为敏感的刚需用户的首选。
但是今年乐清风向已经变了
随着21年出让的那一批品质用房的销售殆尽，22年出让的很多老城区地块，同样是刚需类的楼盘，因此形式翻转。
之前是改善型住房扎堆，刚需性不足，被滨清和苑碰到了。
现在是刚需性住房充足，改善型减少，这块地要出来了。
这块地的对手其实是，老城区几个楼盘。主要包括了：云锦园、学苑春晓里，春熙里等。
而这老城区几个盘，价格我们已经看到了，整体大致在13000元/左右，这和当时滨清和苑几乎是同一价格区间。
卖的似乎只能说一般般。
那么这时候不要说复刻滨清和苑了，即使是真的滨清和苑现在出来卖，楼哥认为也完全卖不出22年的成绩。
滨清和苑效果图
归根结底盐盆的这块地终归还是“蹭”乐清市区，而老城区这几个直接说自己就是乐清的盘也完全没问题。
考虑到周边实际的生活配套，盐盆这块地跟老城区的差距就更大了！
从目前的市场环境来说，如果这块地拍出去了，未来的项目和滨清和苑同样的13000元/㎡，楼哥认为：
13000元/㎡的价格已经难以激起价格敏感的刚需客户的兴趣了。
那么这块地如果拍出去了如何破局？
楼哥也来说说自己的想法。
楼哥认为这块地的价格是较为低廉的。
楼哥也统计了一下，乐清近两年相同定位楼盘的楼面价。
金地·滨清和苑实际楼面价约：6250元/㎡；
东亚·学苑春晓里实际楼面价约：4686元/㎡；
瑞鑫·云锦园实际楼面价约：4867元/㎡；
中洪·春熙里实际楼面价约：4172元/㎡；
上坤·云栖麓实际楼面价约：4325元/㎡；
云栖风华实际楼面价约：5832元/㎡；
这几个楼盘无论是定位还是位置还是价格，与盐盆这块都有一点的可比性。
那么这个时候盐盆这块地初始楼面价：3060元/㎡。
在价格上的优势就开始显现出来了，考虑到上面几个楼盘发售的备案价格基本都在13000元/㎡左右。
那么这块地如果能把初始楼面价的优势延续下去，能低于这些楼盘价格的1-2千元。
甚至可以狠一点，搞个大噱头，搞个均价四位数，不上万是不是有可能呢？
楼哥认为在当前的情况下并非不可能，而且这也有现实存在的例子。
不知道大家还记得一个盘吗，位于北白象的悦鹭锦园。
在去年开售的悦鹭锦园。
效果图
悦鹭锦园位于北白象白鹭屿，紧邻着北白象的高速路口。
悦鹭锦园开售的备案价格在9000多元/㎡，整体的价格定在了四位数，实际价格就更低了。
示意图
这就造成仅仅隔了一个温州大桥，和温州市区的房价形成了非常大的反差，吸引了不少温州人来这边买房。
开发商当时甚至打出了“15分钟到温州市民中心”做宣传的卖点之一。但实际上在早晚高峰期，经七都大桥北汊桥这段路通行大致在25分钟左右。
而我们反观盐盆的这个地块。
来源：苹果导航
也按照开发室的习惯，打出个“10分钟到乐清中心商圈”的口号不过分吧？
那么如果按照悦鹭锦园一样，搞出个“万元以下的房价噱头”楼哥觉得是可以有想象空间的。
在乐清四位数的房价有没有可能？
我们可以看看这块地！
以上都是楼哥个人的想法，当然会存在不同的想法，如果你也想说说你的想法，欢迎你和楼哥一起讨论一下。
同时如果你有什么买房方面的疑惑，也可以私信楼哥，帮助你的同时或许也能引发楼哥更多的思考。
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