有了前车之鉴，那么纯低密+未来社区这样的组合看起来也就不是那么的“异想天开”了。
考虑到未来社区的对城市发展的影响，这个项目未来如果具备“未来社区”概念出让的话，多半走的还是“开发商+城投”联合竞标的形式
低密纯墅类+未来社区之外这块地还有噱头，那就是这个项目还具备一定的“文旅商业属性”的融合
你要知道这个项目周边的文旅资源是相当丰富的
这里周边有着今年频频传出消息的北大街轻奢文化街工程，有着乐清有历史的西塔公园，有着井通街，同时西侧紧邻金溪，东侧是南门文化公园。再加上南大街自身在之前就是乐清重要的一个商业街，这里以前就存在过南大街小商品市场。
所以这个项目是有一定的文旅商业价值的。
在效果图上也能看到项目东南角设计了大片的商业业态。如果未来这个周边能够连成一片，特别是和北大街项目能够融合，那么这个项目的商业潜力其实相当的大。
也是因为其具备这样的“文旅商业”潜力，楼哥认为，未来在这个楼盘的打造风格上可能会有更高的要求。可能需要配合北大街文化街，楼盘整体大概率是要走“古色古香”的新中式风格。
总结一下，这个单从效果图上可以说是集众多噱头于一身。
“纯墅类”+“未来社区”+“文旅商业”单单拿出一个就够引爆眼球了。现在三位一体，前景不可谓不大。
既然有噱头，当然也有缺憾。
楼哥认为这个项目位于老城区，价格方面的争议可能会比较大。
老城区整体的房屋均价其实在乐清三个大致的区域中----老城区，中心区，滨海新区。老城区的均价是最低的。
但是这个老城区的纯墅类项目按照推测，楼哥预计这里要一反常态，价格预计不会低。
上面楼哥提到了这一片的拆迁政策，政府是给了不少的“奖励”的。这其实推高了土地征收的成本。
土地的原始的成本和拆迁成本累加起来。首先让这个地块的出让价格就不会低
考虑到做的又是低容积率的纯墅类项目，无法用容积率降低楼面价，楼哥预计这片土地未来的楼面价会刷新老城区的土拍历史
除了上述这样显形的价格因素，这块地还有一些隐形的成本。
楼哥上面说了C01-17地块和C01-19地块，这两块地加起来有一个近100亩的大小。
但是这100亩不是都用作住宅的开发，幼儿园和商业部分其实占据了不小的空间，其次还有道路等规划，所以可供住宅开发的区域远没有100亩。
此外商业部分的配建，幼儿园也都可能重新建设，这个配件成本也是不小的。
图片来源：乐清上班族网友发帖
另外如果有未来社区概念的落地，在政府的答复函中就写到：开发建设时结合未来社区“三化九场景”的建设要求，完善老城区的“一老一小”服务、停车配置、卫生文化体育等配套布局。未来社区还有众多的配建以及互联网设备的成本。
退一步即使没有未来社区概念，这一片楼哥觉得可能也需要配建一个地下公共停车场，这一点我们可以参考缦云，需要配件一个地下二层的公共停车场的情况。
这些都是隐形的成本。
本身地块的价值--征地成本--众多配建--纯低迷楼盘，这几点累加，可想这个地块的一个出让价格会有多高。
再加上需要和北大街项目协调，未来的建设的成本还要更高一点。预计未来这个项目真的能够落地，他的价格将会是老城区当之无愧的天花板。
所以抱着这个项目是老城区，价格会不会比较低这样的想法的人，楼哥个人认为可以洗洗睡了。
最后总结一下吧。
这个效果图，真的让人看的是虎躯一震，分析下来之后也确实充满了噱头，可能会是一个“纯墅类”+“未来社区”+“文旅商业”这样一个项目。
而挑战则是在本身地块的价值--征地成本--众多配建--纯低迷楼盘--建设成本。累加起来的价格方面，以及未来建设需要和整个区域进行融合的设计难点。
图片来源：乐清上班族网友发帖
这样一个项目，整体的定位高，设计要求多，资金压力大，其实对开发商提出了不小的考验。
目前乐清市场楼哥认为，只有为数不多的几个大型房开公司有资格去做。
考虑到要走合院，新中式风格。如果未来这个项目真的能够落地，楼哥希望建发或者绿城能够去做。
建发的缦云让我们看到了其在新中式这一领域的创新能力。
而绿城最近刚刚交付的琨玉园也让我们看到对于打造顶级住宅的观念想法。
那么对于这个效果图不知道来源何处，整体地块尚且出于拆迁的项目。你有什么想法呢？欢迎一起来聊一聊！
以上都是楼哥个人的想法，当然会存在不同的想法，如果你也想说说你的想法，欢迎你和楼哥一起讨论一下。
同时如果你有什么买房方面的疑惑，也可以私信楼哥，帮助你的同时或许也能引发楼哥更多的思考。
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